市場期待的固定資產投資項目資本金比例調整，5月27日正式公布了調整結果。經過此次調整，電解鋁項目的最低資本金比例上調為40%；鋼鐵、水泥項目則繼續分別維持40%和35%的高位。同時，煤炭、機場、港口、沿海及內河航運等項目的最低資本金比例調低為30%。自1996年資本金比例制度建立以來，房地產項目的資本金比例首次調低。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，恢復到1996年的水平。其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

　　住宅地產項目資本金比例下降幅度之大遠遠超乎市場預期。這背后反映了什么？這說明政府已經下定決心啟動住宅消費以刺激經濟繁榮。因為房地產業涉及到上下游將近50個相關行業，對經濟有巨大的拉動作用。更重要的是，去年11月份至今的地產“小陽春”說明，城市住宅需求還是非常旺盛。可以說，住宅房地產需求，壓根兒不需要刺激，高房價反映出來的供需矛盾，本身已經成為社會重大問題。現在的關鍵是增加供給，這樣才能既達到平抑房價滿足廣大老百姓的需求，同時又能拉動經濟增長。這一點，在1998年亞洲金融危機之后的中國經濟中已經得到印證。當時，中國經濟雖然進入通縮時代，但依然保持7%左右高速增長的奧秘，就在于貨幣化分房啟動房地產需求和投資。

　　那么降低住宅地產行業的資本金比例，就能起到增多城市住宅供給的作用嗎？回答是：不一定，這還需要其他條件的配合。

　　因為降低投資項目資本金比例的政策，本質上和降低基準利率、存款準備金率一樣，是一種信用擴張政策。它等同于提高企業財務杠桿，有點類似于降低期貨投機中保證金比例的意思。這意味著，在同樣多的資本條件下，住宅地產業可以比其他行業貸到更多的款項。因此，社會資源就能更多配置到地產行業中去。

　　但這需要相應的前提。首先必須是住宅庫存出清完畢，旺盛的需求仍然存在，這樣才能導致住宅地產商全面開工，否則即使政府給政策，企業也因為悲觀預期而縮小投資。

　　其次是住宅地產的主要投入要素——土地的供應依然是地方政府壟斷。目前雖然有龍頭住宅地產公司開始拿地、擴大投資的跡象，但就從整個行業來說，仍然是悲觀預期較多。因此，在未走出復蘇、房價穩定上升之前，地產商估計還是小心翼翼的為多，降低資本金比例的效果未必立即彰顯。

　　再次，就算地產回暖、高房價再次刺激地產商加大投資以增多住宅供給，但房地產商財務杠桿增大得來的信貸資金，最終還是會流進地方財政的腰包。因為地方政府還會像以前那樣有意控制土地供應節奏，以維持高地價收益。房子不可能建在空中，土地供給不增多，錢就是再多，住宅供給還是有限。因此，政府讓資金流進房地產行業沒錯，但土地產權問題不解決，還是地方政府壟斷土地一級市場，錢還是不能轉化為現實生產力，最終只能轉化為政府財政的額外收益。

　　根據國際經驗，一國城鎮化率突破28%之后，將進入加速階段，最后在70%附近才穩定下來。中國目前城鎮化率不過45%，這意味著未來一段時間內，人口向城鎮集中的步伐不會慢下來，城鎮住宅需求小不了。中國城鎮化目前表現和歐盟國家一樣：都是以大城市為“點”向外擴張，同時，農村地區人口和財富向城市群成“片”集中。這個過程，需要城市政府增多城市核心區和郊區的地鐵、高速公路等基礎設施的投入，尤其是郊區建設用地的供應。這就不僅需要大量的錢，而且還需要土地產權的明晰以及土地市場的建設。從長期來看，后者更為重要！

　　提振地產業以滿足居民住宅需求，并且以此拉動中國經濟的思路是正確的。但光是引導信貸資金流入比例，顯然是不夠的，而且是危險的。在土地供應以及農村建設用地、宅基地流轉政策不配套的情況下，住宅地產業資本金比例降低的結果，很可能只是“地王”不斷刷新紀錄，但住宅供給依然不旺的局面。

　　(徐 斌 作者為安邦咨詢公司分析師)