2006年，面對(duì)日益飛漲的房?jī)r(jià)以及愈演愈烈的炒房風(fēng)，作為宏觀調(diào)控政策之一，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求從當(dāng)年8月1日起開(kāi)始強(qiáng)征二手房個(gè)稅，稅率高達(dá)房屋差價(jià)的20%，旨在打擊投資行為。與此同時(shí)，作為二線城市的西安，二手房市場(chǎng)多年來(lái)一直不溫不火，強(qiáng)征個(gè)稅似乎對(duì)其影響并不大。

　　去年以來(lái)，西安的二手房市場(chǎng)卻突然升溫，2009年一季度的交易面積更是同比猛增246%。與此同時(shí)，20%個(gè)稅也開(kāi)始遭遇“潛規(guī)則”，一是本該由賣(mài)家支付的費(fèi)用被轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，二是交易方想法設(shè)法逃避如實(shí)交稅。20%個(gè)稅的存廢一時(shí)成為業(yè)內(nèi)人士和消費(fèi)者關(guān)心的話題。

　　焦點(diǎn)

　　20%個(gè)稅成二手房交易絆腳石

　　近段時(shí)間，在東郊某高校就職的蔡女士正經(jīng)歷著一件讓她左右為難的事情：她在學(xué)校周邊相中了一套170平米的二手房，房屋總價(jià)53萬(wàn)元，可就在她準(zhǔn)備簽訂合同時(shí)，煩心的事出現(xiàn)了。房屋售價(jià)與原價(jià)的差價(jià)(原房主盈利)為88051元，個(gè)人所得稅按20%計(jì)算為17610元，加上其他的稅費(fèi)總計(jì)23110元，按照政策規(guī)定，這部分費(fèi)用應(yīng)由原房主承擔(dān)，但房主認(rèn)為自己的盈利少了，要求蔡女士繳納。蔡女士覺(jué)得特別冤枉，但又難舍這塊“雞肋”，目前還在猶豫不決。

　　采訪中，記者了解到，其實(shí)和蔡女士經(jīng)歷相同的二手房買(mǎi)賣(mài)者不在少數(shù)，賣(mài)方不愿意盈利減少，買(mǎi)方不愿多掏不屬于自己的費(fèi)用。用一中介公司老總的話講，“20%個(gè)稅太高了，成了二手房交易市場(chǎng)的絆腳石，這已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。”

　　政策

　　兩種征收方式結(jié)果大不相同

　　西安市二手房交易中個(gè)稅究竟是怎么征收的，西安市地稅局所得稅處的工作人員告訴記者，按照國(guó)家政策規(guī)定，目前我市在二手房交易過(guò)程中征收的個(gè)人所得稅主要有兩種方式，第一種是核定征收，即房屋所有方不能提供房產(chǎn)原價(jià)值證明或者合理費(fèi)用憑證的，按照房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的1%收取；另外一種是計(jì)算征收，即房屋所有方可以提供房產(chǎn)原價(jià)值憑證的，按照差價(jià)(實(shí)際成交價(jià)格-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格-合理費(fèi)用)×20%收取。

　　工作人員還告訴記者，雖然政策是這樣規(guī)定的，但由于核實(shí)困難，即便是有人故意不提供原始票據(jù)，他們也沒(méi)有辦法。

　　雖然針對(duì)不同情形有不同的征收方式，但兩種征收個(gè)稅方式結(jié)果卻大不相同。某樓盤(pán)法律顧問(wèn)許律師給記者算了一筆賬，如有一套物業(yè)原價(jià)值20萬(wàn)元，現(xiàn)售價(jià)48萬(wàn)元，減去裝修等費(fèi)用，凈值20萬(wàn)元。現(xiàn)忽略其他稅費(fèi)，就個(gè)人所得稅而言，若按照不能提供原值憑證核定征收個(gè)稅為48萬(wàn)元×1%=4800元；若按照能提供原值憑證計(jì)算征收的，個(gè)稅則為20萬(wàn)元×20%=4萬(wàn)元。兩種計(jì)算方式，同樣是交個(gè)稅，一個(gè)是4800元，一個(gè)則是4萬(wàn)元，兩者之間相差35200元。許律師說(shuō)，同一件事，有差距肯定會(huì)有爭(zhēng)議，有爭(zhēng)議當(dāng)然就有矛盾產(chǎn)生，個(gè)稅兩種計(jì)算方式必然會(huì)導(dǎo)致諸多問(wèn)題。

　　采訪中，記者還了解到，針對(duì)政策中留有的漏洞，信息靈通且對(duì)政策吃得透的買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)盡量作假，以便省去一筆不菲的個(gè)稅而皆大歡喜。而一些比較老實(shí)，又對(duì)政策不熟悉的買(mǎi)賣(mài)雙方則顯得有些“吃虧”，只能老老實(shí)實(shí)的按照20%買(mǎi)單。

　　具體來(lái)說(shuō)，作假的方法無(wú)非是采用不提供房屋原值憑證或夸大裝修費(fèi)用這兩個(gè)招式。由于房屋交易信息核實(shí)困難，加上發(fā)票一旦缺失、查驗(yàn)困難，一般稅務(wù)部門(mén)也只能采取核定征收的辦法計(jì)算。記者從部分中介公司了解到，絕大多數(shù)交易方會(huì)采取鉆政策漏洞避稅。還有部分中介公司直接用“合理避稅”的說(shuō)法吸引客戶，對(duì)此他們解釋為“無(wú)奈之舉”。

　　影響

　　二手房市場(chǎng)“雪上加霜”

　　針對(duì)目前二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的“規(guī)避個(gè)稅”現(xiàn)象，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，原本國(guó)家是出于好意刺激二手房市場(chǎng)消費(fèi)，得利于真正有解決居住需求的普通市民，可政策在運(yùn)用過(guò)程中有些偏差，不但為二手房市場(chǎng)設(shè)置了障礙，還加大了普通市民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。原本按照政策規(guī)定，二手房交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)該是由賣(mài)方承擔(dān)，但由于20%的個(gè)稅額度太大，實(shí)際操作中稅費(fèi)基本上都是買(mǎi)方在承擔(dān)，而真正想要買(mǎi)房的市民大都敢怒不敢言，“誰(shuí)讓自己真的想要呢！”

　　陜西建祥置業(yè)總經(jīng)理李連源在接受記者采訪時(shí)講，西安的二手房市場(chǎng)本來(lái)就不景氣，目前房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的回暖現(xiàn)象也不是完全的回暖，為鼓勵(lì)市場(chǎng)消費(fèi)，政府部門(mén)應(yīng)該是稅費(fèi)從輕，讓利于消費(fèi)者，讓真正的好政策能夠落到實(shí)處。他建議稅務(wù)部門(mén)將20%的個(gè)稅主動(dòng)放棄，否則二手房市場(chǎng)的日子會(huì)更難過(guò)。

　　還有業(yè)內(nèi)人士給記者舉例，2004年1月，杭州為抑制炒房，曾令開(kāi)征房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅，但因一時(shí)炒風(fēng)太盛、虛假需求膨脹，在供不應(yīng)求的行情下，上家的稅費(fèi)輕而易舉地全部轉(zhuǎn)移到下家，二手房?jī)r(jià)不降反升。本意為打擊炒房，結(jié)果大大增加了買(mǎi)房人的負(fù)擔(dān)，9個(gè)月后，杭州市不得不叫停二手房個(gè)稅征收；2005年6月，這一局面在南京市和北京市朝陽(yáng)區(qū)重演，僅半月之內(nèi)，房產(chǎn)個(gè)稅就經(jīng)歷了從開(kāi)征到停征的戲劇性“翻盤(pán)”。

　　西安的20%房產(chǎn)個(gè)稅隨后會(huì)經(jīng)歷怎么的變遷，用一位業(yè)內(nèi)人士的話講，“大家都捏著汗，拭目以待吧！”

　　記者 藺榮梅