今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一改去年價(jià)格下跌、成交清淡的低迷局面而出現(xiàn)持續(xù)的價(jià)升量增。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷活躍及向好趨勢(shì)，使房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境得到明顯改善，其毛利率將得到大幅修正，業(yè)績(jī)也會(huì)得到明顯提升。

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委近日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，而環(huán)比則上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這表明，全國(guó)的房屋售價(jià)在繼續(xù)回升，已基本達(dá)到去年的水平，其中有十多個(gè)城市房?jī)r(jià)已超過(guò)2008年同期，如天津5月份同比上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)；沈陽(yáng)5月份同比上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)等。

　　在價(jià)格上漲的同時(shí)，成交量更是大幅攀升。萬(wàn)科近日公布的5月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2009年5月份其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積69.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額64.1億元，分別比08年同期增長(zhǎng)19.3%和19.7%；而1-5月份累計(jì)銷(xiāo)售面積281.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額238.9億元，分別比08年同期增長(zhǎng)27.4%和20.9%。金地集團(tuán)的公告也顯示，2009年1-5月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積182.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)150.26%；實(shí)現(xiàn)簽約金額147.12億元，同比增長(zhǎng)157.54%。其它如保利地產(chǎn)等銷(xiāo)售面積和金額都實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。除了普通住宅外，非住宅類(lèi)房產(chǎn)也進(jìn)一步活躍，以二手非住宅類(lèi)市場(chǎng)為例，根據(jù)中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月僅北京就有2742套非住宅類(lèi)二手房成交。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，今年年內(nèi)非住宅類(lèi)二手房交易還會(huì)有所增長(zhǎng)。

　　價(jià)格和成交量的大幅增長(zhǎng)對(duì)房產(chǎn)公司意義不言而喻。去年房市持續(xù)的低迷使房地產(chǎn)公司資金緊張，甚至有斷裂的危機(jī)，現(xiàn)在這種狀況有了明顯改善。近期地價(jià)上升，各地“地王”頻現(xiàn)，房企瘋狂拿地，都表明其資金狀況的寬裕。國(guó)信證券分析師認(rèn)為，銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)將直接帶動(dòng)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的改善，房?jī)r(jià)上漲將大幅修復(fù)房地產(chǎn)公司的毛利率。

　　WIND資訊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年房地產(chǎn)類(lèi)上市公司總體毛利率大約為15.55%，而2008年中期時(shí)為18.25%，今年一季度則上升到19.15%，這表明2008年下半年毛利率下降較大，而今年一季度則有明顯回升。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)回升在二季度更明顯，可以預(yù)計(jì)二季度房產(chǎn)公司毛利將有進(jìn)一步的回升，上半年房地產(chǎn)類(lèi)上市公司業(yè)績(jī)也將有所改善。

　　當(dāng)然，由于房地產(chǎn)公司結(jié)算的特殊性，銷(xiāo)售金額增加也并不意味著上市公司當(dāng)期業(yè)績(jī)就會(huì)立竿見(jiàn)影地提高。國(guó)信證券專(zhuān)業(yè)人士分析，2009年房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)超預(yù)期的幅度不會(huì)太大，但明年業(yè)績(jī)將大大超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。

　　東海證券分析表示，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售的繼續(xù)放量，房?jī)r(jià)將會(huì)得到更好的支撐，房產(chǎn)公司的盈利預(yù)測(cè)和RNAV[(物業(yè)面積*市場(chǎng)均價(jià)-凈負(fù)債)/總股本]將面臨全面重估。上半年良好的銷(xiāo)售除了將在半年報(bào)中體現(xiàn)出來(lái)外，更多的可能不是反映在業(yè)績(jī)上，而是通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表中預(yù)收賬款科目的增長(zhǎng)反映出來(lái)。如僅僅統(tǒng)計(jì)萬(wàn)科、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)三家公司今年1-5月份的累計(jì)銷(xiāo)售金額，其總體的同比增幅就超過(guò)了55%,因此，可以預(yù)計(jì)今年半年報(bào)房地產(chǎn)公司的預(yù)收款整體將會(huì)有較大增長(zhǎng)，如果在未來(lái)某個(gè)時(shí)間轉(zhuǎn)入結(jié)算，上市公司的毛利率將得到大幅修復(fù)，業(yè)績(jī)將會(huì)有較大提升。