年初中國海外發展折價33.6%的配股，現在來看有點不可思議。今年以來，房地產業成為復蘇最快的行業之一，房地產股價節節拔高，多家A股公司和中資地產公司提出融資方案且受到機構的追捧。業內人士預計，當地產公司業績在下半年和明年集中釋放時，會有更多的公司提出再融資乃至IPO。

　　定向增發成A股一致選擇

　　A股市場的樂觀情緒激發了上市房企再融資的沖動，趁行情大好進行定向增發幾乎成了上市房企的一致選擇。

　　7月1日，保利地產(600048)公告稱，80億元定向增發方案已獲證監會書面核準，成為在今年提出增發方案并獲核準的首家房企。

　　中投證券分析師李少明指出，80億定向增發完成后，保利地產資產負債率將下降至63%，財務結構更加穩健，資金優勢明顯。此次融資將助推保利在行業逆轉時搶先獲得更多優質資源。2008年末，保利地產資產負債率約為71%。根據聯合證券的統計，近6年內，保利地產除了2007年資產負債率為69%，其余5年均高于70%。

　　地產公司定向增發在股市、樓市轉暖以來集中涌現。據天相投顧統計，截至7月2日，今年A股市場已有106家公司擬定向增發融資。其中，地產行業以10家公司高居行業榜前列。此外，融資規模上，地產公司也以近313億元獨占鰲頭。尤其值得注意的是，剔除去年動議、今年獲批定向增發的首開股份(600376)外，提請定向增發預案的9家公司中，有5家的方案集中在6月份公布，呈現出明顯加速的跡象。

　　6月11日，深振業(000006)的股東大會通過了定向增發議案，向特定對象非公開發行不超過1.5億股，擬募集資金凈額為不超過10億元。其中，第一大股東深圳市國資委將認購不低于增發總數量的40%，還有四名高管將參與認購。

　　僅一天之隔，二線地產龍頭中天城投增發方案也以99%的高票獲得股東大會通過，定向增發不超過1.88億股，募資16億元用于補充貴陽中天會展城的建設資金。

　　6月24日，華僑城A(000069)股東大會通過定向增發購買資產的議案，華僑城A擬以每股15.16元的價格，向其控股股東華僑城集團非公開發行4.86億股，用以購買華僑城集團所持有的12家標的公司股權，實現集團主營業務整體上市。

　　與此同時，金地集團(600383)宣布，定向增發A股股票的申請獲得證監會審核通過，向不超過10位對象定向增發4億股，募集不超過41億元資金，投入6個房地產項目。瑞銀證券隨即發布研究報告表示，如果增發成功，金地集團NAV(凈資產價值)將進一步提高，按計劃實施增發，估計2009年底金地凈負債率將跌至67%，NAV將增至21.8元。

　　中航地產(000043)6月26日高調稱，擬向中航國際、深圳中航以每股8.94元/股的價格非公開發行2.47億股，募集資金總額約22億元。增發后，中航國際對中航地產的控股比例將從41%提升至73%，中航地產也將升級為中航國際直接控股的地產公司。

　　對于一浪高過一浪的地產公司再融資潮，光大證券分析師趙強指出，保利地產定向增發獲批，增強了地產公司對股權融資成功的信心。隨著A股市場投資熱情的高漲和政策面對房地產業重要地位的再次確認，下半年地產公司股權融資有望增多，股權融資潮的出現不可避免。

　　中資地產公司配股大行其道

　　與A股單調的定向增發不同，中資地產公司的融資方式可謂“八仙過海，各顯神通”，動用了配股、可轉債、企業債乃至申請回歸A股和發行公司債的各種手段。

　　中資地產公司最普遍的融資手段便是配股。今年以來，共有中國海外發展、方興地產、世茂房地產、華潤置地、合生創展、瑞安房地產、保利香港、合景泰富等多家中資地產公司先后通過配股融資。為了提高效率，華潤置地、瑞安房地產、保利香港、合景泰富等公司使用了“先舊后新”的配股方式，基本上在一周內就能完成融資。

　　從配股價相對公告前收市價的折讓水平，可以清楚地觀察到房地產市場的景氣度演變。中國海外發展今年2月配股，配股價較公告前收市價折讓33.6%，當時正值房地產市場的低迷期，雖然公司的財務狀況非常安全，藍籌形象得到投資者的普遍認可，但配股價的折讓仍然較高。“當時市場低迷，配股不是價格的問題，是能否配得出去的問題！”國泰君安研究員姚峣指出。

　　最近中資地產公司的配股價折讓幅度一般都不超過10%，其中一些公司的資產負債表反而不如中國海外發展好看。姚峣認為，房地產市場的強勁表現，是配股價折讓幅度走低的決定因素。

　　從股價表現來看，香港資本市場對配股比較認可，除合生創展的股價至今仍在配股價以下徘徊外，其他公司的股價均超過了配股價。

　　花旗日前指出，中資地產公司的現價較每股資產凈值(NAV)折讓僅7%，高于歷史平均水平，預計短期內會出現中資地產公司的第二輪募資潮。

　　姚峣同意這個觀點，認為中資地產公司的第二輪融資潮已經開始。他分析，由于房地產股跑贏指數，且下半年和明年的業績有可能超出預期，大型公司的PB約為2左右，估值水平未達到歷史上的峰值，機構已經和地產公司達成共識，目前配股雙方都有利可圖。在這樣的環境下，富力、綠城等凈負債率較高的公司日后應該都能成功配售股份。

　　姚峣預計，中資地產公司的第三輪融資潮將以IPO為標志，但這并不一定意味著估值上限和頂部的到來。他提醒投資者，從歷史經驗來看，香港房地產股見頂的一個重要標志是新鴻基等大型地產公司開始配股融資。

　　SOHO遠洋另辟蹊徑

　　很有意思的是，SOHO中國和遠洋地產這兩家資金非常充裕的公司也提出了融資方案，均為債權融資。兩家公司財務狀況非常好，截至2008年底，SOHO的凈負債率為負數，遠洋地產的凈負債率僅為30%左右。

　　SOHO中國與眾不同地以發行5年期可轉債的方式融資。業內人士指出，以當時的市場環境來看，配股一般要有價格折扣，但SOHO的資金非常充裕，沒有必要采用令公司原有股東“吃虧”的配股方式。而發債的利息成本較低，轉股價也明顯高于當時股價，且約定了公司至2012年可有條件提前贖回全部剩余債券，所以SOHO選擇了發可轉債的方式。

　　有消息稱，上海復地最近也提出要回歸A股。面對估值遠遠高于香港的內地資本市場，回歸A股是中資地產公司的共同“心愿”，但實現的難度確實很大。富力、首創置業等公司退而求其次申請發行公司債，至今未能如愿。

　　值得一提的是，遠洋地產改變了中資地產公司直接申請發行公司債的套路，以全資子公司遠洋地產有限公司作為主體，發行了26億元企業債券。這樣做的好處是，企業債的審批機關為發改委，發行審批較為快捷；融資規模大，26億元相當于一次中小規模的IPO；發行利率和融資成本低，票面利率為4.4%的下限。

　　業內人士表示，兩家公司今年沒有在一線城市大舉拿地，爭奪廣渠路15號地王未果，同樣坐擁上百億的現金，未來必然會在北京等一線城市出手競標稀缺的核心地塊。

　　姚峣認為，遠洋有大型央企背景，其模式不容易復制。下一步的融資創新仍以REITs為主，如一些中資地產公司將旗下的商業地產打包上市融資。一些地產公司有可能以出讓股權的方式，和國內外金融機構合作開發項目，如雅居樂與大摩的合作。