房地產市場全面、驟然升溫了嗎？一個人們較少提及的常識是：房地產市場存在明顯的結構性、地域性差異。商品住宅的熱銷、“地王”的頻頻出現某種程度上掩蓋了目前房地產業的一塊“低溫區”：商辦物業交易尚難言繁榮，工業地產市場也依然較為平靜。因此，不能籠而統之稱“房地產市場已經全面回暖”。

　　此外，工、商地產的相對平靜恰恰反映出目前經濟企穩回升形勢有待鞏固的一面。如果脫離了宏觀經濟形勢的基本面，樓市的“熱銷”無法行之長遠。

　　房地產市場尚存“低溫區”

　　國際知名物業服務商世邦魏理仕7月份發布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元，環比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續三個季度出現吸納量為負的情況，新的物業項目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率有所上升。

　　戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產一線城市深圳，今年二季度，盡管商鋪租賃市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。4月份和5月份一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。

　　工業地產也相對“平靜”。上海郊區某工業園區一位負責人介紹，預計該工業區內今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來的平均水平。

　　易居中國的統計數據顯示，在5月份全國26個主要城市的土地供應總量中，工業、商業、辦公用地分別占43.5%、12.9%、0.4%，三者總和接近住宅用地數量的3倍。但總體而言，前三者成交溢價幅度明顯低于后者，更罕見所謂“地王”。在大連、東莞等一些經濟外向度較高的城市，還出現了工業用地流拍的現象。

　　國土資源部新公布的上半年土地市場動態監測分析報告顯示，今年上半年，幾個重點區域的工業地價環比、同比均為負增長。其中，珠江三角洲地區的工業地價環比、同比增長率最低，分別為-1.86%、-4.65%，環渤海地區工業環比、同比增長率最高，分別為-0.58%、-0.43%。

　　分析人士指出，土地利用存在很大的結構性和地域性差異，對工業用地、商業用地、住宅用地必須進行分類觀察、具體分析，不能籠而統之地稱“房地產市場已經全面回暖”，而掩蓋了市場的真相。

　　工業、商辦地產投資相對“平靜”

　　世邦魏理仕的報告指出，由于實體經濟受金融危機影響較深，加上存量項目空置率較高，租戶將傾向于暫緩實施長期計劃而偏重短期內財務節約，眾多租戶特別是跨國企業在下半年仍會在遷址、擴租方面相當謹慎。

　　上海郊區某工業區的負責人介紹，在政府推地較少、住宅市場較為低迷的時期，有房地產開發商曾對園區土地“有過好感”，但當時園區“沒有放手”。現在，開發商前來拿地的積極性較低。

　　據他分析，這主要有三個方面的原因：一是園區主動對產業項目有所控制；二是包括土地成本、建安成本、財務成本、稅費等在內，工業地產項目至少需要15年才能收回成本，遠遠超過住宅地產的回收周期；三是目前制造業企業資金總體依然緊張，缺乏擴張的欲望和實力，畢竟，“實體經濟絕對沒有像住宅地產那么火”。今年上半年，該園區稅收凈入庫近27億元，比去年同期增長1%左右。這位園區負責人說，雖然目前經濟出現企穩回升跡象，但基礎還有待鞏固，在這種情況下，企業投資計劃都比較審慎。

　　國土資源部不久前下發了工業用地的“打折通知”，下調全國工業用地出讓最低價標準，農林牧漁業產品初加工項目用地下調幅度達30%；對中西部地區使用國有未利用土地的下調幅度高達85%。一些分析人士認為，當前的工業地產情況仍不樂觀，商辦物業最多也就是剛剛“觸底”。

　　房地產業發展不能“脫軌”

　　需要指出的是，中央刺激經濟計劃的逐步落實和中央投資項目資金的逐步到位，加快了土地供應結構調整速度，上半年工礦倉儲用地、商業用地等土地的供應量同比均有增加。

　　但目前，中國經濟企穩回升后，開始進入一個站穩腳跟、積蓄全面復蘇力量的關鍵時期。而工業、商業地產“低溫”現實表明，宏觀經濟復蘇的基礎還有待鞏固，“保增長”的主題沒有改變。

　　短期而言，房地產業有時會逆大勢而行，甚至出現“非理性”的增長；但從中長期看，其發展應與宏觀經濟走勢同步。沒有宏觀經濟基本面的支撐，其根基也難以穩固。

　　記者注意到，目前已有分析人士對國內快速上漲的樓市表現出擔憂。經濟學家郎咸平表示，實體經濟發展之后的回暖才是真正的回暖。中國指數研究院副院長陳晟說，在房地產享受“盛世”的同時，也應清醒地意識到發生“危機”的可能性。

　　住宅地產與工、商地產“冷熱不均”的現狀也考驗著管理部門的執政智慧。一位工商界人士說：“前者‘見效快’，能在短期內實現大量稅收；后者周期相對較長，但對稅收、就業等有更多拉動作用，對實體經濟有更長遠的促進作用。如何處理兩者的關系，需要有戰略眼光。”(記者葉鋒）