“4月深圳樓市‘限外令’解禁以來，各口岸物業成交激增，香港人置業數量增加兩至三成。”深圳福田口岸中介經理告訴中國證券報記者，因去年房價大跌而折戟的香港投資客卷土重來；而北京多個高端樓盤也高調宣稱，近期外資購房比例明顯上升，其中不乏歐美富豪和中東投資客；6月份上海4萬元／平方米以上的豪宅成交量達到306套，超過前5個月的成交總和，逾兩成買家來自境外……

　　伴隨內地樓市股市強勁復蘇，去年曾經短暫撤離的境外熱錢，二季度起攜千億之勢滾滾涌入。數據顯示，6月末我國外匯 儲備已達2.13萬億美元，其中二季度外匯儲備增加額度為1779億美元，貿易順差為347億美元，FDI(外商直接投資)增量為212億美元。按照目前的熱錢統計方法，外儲增量中扣除貿易順差和FDI增量，疑似熱錢的境外資金高達1220億美元。

　　熱錢洶涌再襲

　　中國社科院世界經濟 與政治研究所研究員張明分析，若扣除歐元對美元升值的估值效應，能解釋339億美元外儲增加額，二季度仍有超過900億美元的外儲增長缺乏合理解釋，只能歸結為短期國際資本的流入。根據統計，自去年10月全球金融 危機爆發至今年3月份，短期國際資本流入一直呈現負值，但今年2月、3月負值逐漸縮小，4月份起突然轉正，激增至325億美元，5月、6月持續保持高位。

　　尤其值得注意的是，6月份貿易順差只有82.5億美元，實際利用外商直接投資為89.6億元，這意味著在當月新增的421億美元外匯儲備中，可能有249億美元是以熱錢的形式流入。交通銀行 發展研究部研究員鄂永健認為，熱錢流入境內有加速跡象，央行近期的資產負債表也顯示了同樣趨勢，短期國際資本開始加速回流。

　　據聯合證券測算，二季度約有超過1200億美元熱錢涌入中國，超越了2007年一季度732億美元的歷史高點。有分析師指出，今年3月以來外匯儲備不斷增長，但外貿順差和FDI增速并未顯著改善，外匯儲備增速遠超貿易順差和FDI的增長，說明外部資金大量流入。聯合證券分析師劉湘寧認為，大量熱錢涌入中國，主要會流向地產和股市兩個市場，一季度短期國際資本流入還為負數，二季度創出天量，表明這類資金敏感度很高。

　　境外熱錢流向極具隱蔽性。據中國證券報記者了解，熱錢流入常常通過多個途徑，包括個人層面和企業層面。個人層面主要通過私人換匯，香港可享有每人每天2萬元(港元兌換人民幣)兌換額度及每天可向內地匯款8萬元人民幣。常見發生在深港兩地間，由眾多親朋好友、專業換匯團組成的螞蟻搬家似的巨量熱錢快速流入。

　　而在企業方面，熱錢傳統途徑“高報出口、低報進口和虛假對境內直接投資”正逐漸被邊緣化，通過技術服務貿易、奢侈品 進口、貨幣互換、個人購匯、資本項目下FDI、地下錢莊等進入內地逐漸成為新路徑。有專家指出，技術服務貿易和奢侈品進口操作隱秘、監管難度大，在較大規模熱錢進出時被通常選用。而貨幣互換則更加隱秘于監管之外，可以熱錢進退雙向進行，一般為大型跨國集團利用其各自子公司 之間的資金往來，操作速度更快。

　　此外，商務部下放的FDI審批權限可能成為熱錢流入更大更寬廣的路徑。今年3月商務部將外國投資者投資設立注冊資本1億美元及以下投資性公司及其變更事項的審批權限,下放給投資性公司注冊地省級商務主管部門，這些為外資提供的便利將為海外熱錢提供進入更快捷、便利的操作通道。

　　潛伏樓市

　　熱錢魅影一季度起頻現樓市，二季度勢頭更加強勁。自3月份開始，一線城市房價開始普漲，連續四個月環比上漲，大有跨越2007年峰值之勢。而在一線城市房價上漲的推手中，不乏境外投資者。除以個人名義投資房產 外，熱錢還通過各類不動產投資公司、私募機構等進入樓市。

　　中原(中國)地產研究中心長期抽樣監測結果顯示：自今年4月以來，在滬籍購房者、外省市購房者、港澳臺同胞及海外人士三大類購房人群之中，滬籍購房者比例下降，四五月份累計下降5%左右，5月份滬籍購房者比例回落到85%。與此同時，港澳臺人士接棒成為上海樓市高端物業的中堅力量。自3月起，港澳臺購房人數連續3個月分別有25%、40%、43%的環比增幅，直追往年的歷史高點。

　　中原地產分析師莊巍表示，海外人士及港澳臺人士在滬購房者中的所占份額雖然不大，但瞄準的多是高檔樓盤，其出手之處往往是“大單”成交，大大提高樓市的活躍程度。

　　“限外令”取消后，深圳樓市同樣開始充斥香港投資客。據世華地產羅湖口岸分店負責人介紹，與4月份相比，目前在羅湖口岸片區置業的香港人增加了兩成左右，尤其是羅湖口岸附近70平方米以下的中小戶型。而在福田口岸、福田中心區和香蜜湖豪宅區，前來投資物業的港人也在增加。中國證券報記者近日在南山區多個高端樓盤踩盤時也發現，有不少香港口音的看房客結伴而來，重點投資具有升值前景的片區和樓盤。

　　美聯物業深圳營業部總經理江少杰表示，香港銀行利率低，資金尋找出路投資樓市，同時國際熱錢泛濫，對經濟敏感的香港人則擔憂通貨膨脹。經歷了金融危機后，金融證券等投資讓港人的損失慘重，房產、黃金投資更受青睞。但相比2007年買房出手時的豪爽，目前香港人在深圳置業趨于理性和謹慎。

　　廣州的高端住宅市場發展同樣受到境外資金的推動。合富輝煌市場研究部檢測，2009年廣州高端市場份額連續3個月保持10%左右的增長后，5月份躍升至18%。對廣州中心區域46個主流樓盤進行調查顯示，75%的樓盤價格已經回到2007年水平，這些樓盤的投資客中港澳臺及境外買家保持約三成比例，且有增加勢頭。

　　即便是在房地產 開發領域，外資進入限制也開始放松。5月北京市土地儲備中心允許使用外匯繳納土地交易保證金，放寬外資參與土地競買的相關限制。

　　未來或更迅猛

　　內地樓市股市飆升背后，究竟有無大規模熱錢的助推，目前還存在一定爭議。廣東省社會科學院黎友煥教授認為，現在熱錢主要集中在香港和臺灣，是否大規模進入內地還需要持續觀察。今年4至5月份以來，香港和臺灣的股市和樓市資產飆升和熱錢大規模進入有關，預計7月流入的規模還將擴大。

　　海通證券 金融行業分析師佘閔華也表示，近期全球股市和大宗商品暴漲，主要因為經濟復蘇預期強烈，加上通貨膨脹預期出現，“這是一種比較合理的反應，內地股市和樓市的上漲，與投機性強的熱錢關聯度不大。”

　　作為國際熱錢集結的第一站，外資洶涌入港跡象已相當明顯。花旗銀行的最新研究報告 指出，近兩個月來，平均每周流入亞洲的資金特別是流入香港的資金，已經達到2007年牛市高峰時流入的資金量水平。國金證券 預測，去年9月份以來流入香港的“熱錢”約達3420億港元，占香港基礎貨幣的50%，遠遠超出了歷史水平，與此同時港股 回升顯著。

　　熱錢在港臺地區掀起波瀾，迅速引發熱錢會否大規模流入內地的擔憂。“今年樓市和股市的井噴已經有一段時間，但我們從地下錢莊的渠道對熱錢跨境流動的監測結果顯示，今年的6月才出現拐點，結束了從去年10月到今年6月凈流出的狀態，轉變為凈流入。”廣東省社會科學院黎友煥教授表示，近三個月來的熱錢主要是來自于港澳臺地區的儲蓄資金和部分投資資金，有部分國外華人儲蓄資金和少量投資資金開始進入內地，目前還沒有大規模國際投機資金進來。

　　黎友煥認為，對地下錢莊的檢測表明，四至六月以來，每旬的熱錢流入數量都呈遞增趨勢，而且最近明顯加快。結合國內外經濟發展趨勢的情況來預測，熱錢下半年可能呈現加速流入趨勢。

　　與內地學者的謹慎不同，在內地股市樓市大幅回升中，外資大行高調唱多愈演愈烈。有外資大行的首席經濟學家表示，中國樓市已進入上升期，下半年繼續看好房地產市場，在流動性過剩而實體經濟尚未恢復的情況下，政府短期內不可能收回流動性，國內房價有望繼續上漲。而不同于上半年的剛性需求推動，下半年房價上升的主要動力直接來自熱錢的炒作。

　　中國社科院世界經濟與政治研究所研究員張明認為，下半年中國或將面臨更加洶涌的短期國際資本流入，考慮到2009年上半年中國信貸新增供應7.37萬億元，一旦更多的短期國際資本流入，則中國資產市場在內外流動性過剩的夾擊下，很難避免產生新一輪的資產價格泡沫，對此應格外警惕。