“4月深圳樓市‘限外令’解禁以來，各口岸物業(yè)成交激增，香港人置業(yè)數(shù)量增加兩至三成。”深圳福田口岸中介經(jīng)理告訴中國證券報記者，因去年房價大跌而折戟的香港投資客卷土重來；而北京多個高端樓盤也高調(diào)宣稱，近期外資購房比例明顯上升，其中不乏歐美富豪和中東投資客；6月份上海4萬元／平方米以上的豪宅成交量達到306套，超過前5個月的成交總和，逾兩成買家來自境外……

　　伴隨內(nèi)地樓市股市強勁復蘇，去年曾經(jīng)短暫撤離的境外熱錢，二季度起攜千億之勢滾滾涌入。數(shù)據(jù)顯示，6月末我國外匯 儲備已達2.13萬億美元，其中二季度外匯儲備增加額度為1779億美元，貿(mào)易順差為347億美元，F(xiàn)DI(外商直接投資)增量為212億美元。按照目前的熱錢統(tǒng)計方法，外儲增量中扣除貿(mào)易順差和FDI增量，疑似熱錢的境外資金高達1220億美元。

　　熱錢洶涌再襲

　　中國社科院世界經(jīng)濟 與政治研究所研究員張明分析，若扣除歐元對美元升值的估值效應，能解釋339億美元外儲增加額，二季度仍有超過900億美元的外儲增長缺乏合理解釋，只能歸結(jié)為短期國際資本的流入。根據(jù)統(tǒng)計，自去年10月全球金融 危機爆發(fā)至今年3月份，短期國際資本流入一直呈現(xiàn)負值，但今年2月、3月負值逐漸縮小，4月份起突然轉(zhuǎn)正，激增至325億美元，5月、6月持續(xù)保持高位。

　　尤其值得注意的是，6月份貿(mào)易順差只有82.5億美元，實際利用外商直接投資為89.6億元，這意味著在當月新增的421億美元外匯儲備中，可能有249億美元是以熱錢的形式流入。交通銀行 發(fā)展研究部研究員鄂永健認為，熱錢流入境內(nèi)有加速跡象，央行近期的資產(chǎn)負債表也顯示了同樣趨勢，短期國際資本開始加速回流。

　　據(jù)聯(lián)合證券測算，二季度約有超過1200億美元熱錢涌入中國，超越了2007年一季度732億美元的歷史高點。有分析師指出，今年3月以來外匯儲備不斷增長，但外貿(mào)順差和FDI增速并未顯著改善，外匯儲備增速遠超貿(mào)易順差和FDI的增長，說明外部資金大量流入。聯(lián)合證券分析師劉湘寧認為，大量熱錢涌入中國，主要會流向地產(chǎn)和股市兩個市場，一季度短期國際資本流入還為負數(shù)，二季度創(chuàng)出天量，表明這類資金敏感度很高。

　　境外熱錢流向極具隱蔽性。據(jù)中國證券報記者了解，熱錢流入常常通過多個途徑，包括個人層面和企業(yè)層面。個人層面主要通過私人換匯，香港可享有每人每天2萬元(港元兌換人民幣)兌換額度及每天可向內(nèi)地匯款8萬元人民幣。常見發(fā)生在深港兩地間，由眾多親朋好友、專業(yè)換匯團組成的螞蟻搬家似的巨量熱錢快速流入。

　　而在企業(yè)方面，熱錢傳統(tǒng)途徑“高報出口、低報進口和虛假對境內(nèi)直接投資”正逐漸被邊緣化，通過技術(shù)服務貿(mào)易、奢侈品 進口、貨幣互換、個人購匯、資本項目下FDI、地下錢莊等進入內(nèi)地逐漸成為新路徑。有專家指出，技術(shù)服務貿(mào)易和奢侈品進口操作隱秘、監(jiān)管難度大，在較大規(guī)模熱錢進出時被通常選用。而貨幣互換則更加隱秘于監(jiān)管之外，可以熱錢進退雙向進行，一般為大型跨國集團利用其各自子公司 之間的資金往來，操作速度更快。

　　此外，商務部下放的FDI審批權(quán)限可能成為熱錢流入更大更寬廣的路徑。今年3月商務部將外國投資者投資設立注冊資本1億美元及以下投資性公司及其變更事項的審批權(quán)限,下放給投資性公司注冊地省級商務主管部門，這些為外資提供的便利將為海外熱錢提供進入更快捷、便利的操作通道。

　　潛伏樓市

　　熱錢魅影一季度起頻現(xiàn)樓市，二季度勢頭更加強勁。自3月份開始，一線城市房價開始普漲，連續(xù)四個月環(huán)比上漲，大有跨越2007年峰值之勢。而在一線城市房價上漲的推手中，不乏境外投資者。除以個人名義投資房產(chǎn) 外，熱錢還通過各類不動產(chǎn)投資公司、私募機構(gòu)等進入樓市。

　　中原(中國)地產(chǎn)研究中心長期抽樣監(jiān)測結(jié)果顯示：自今年4月以來，在滬籍購房者、外省市購房者、港澳臺同胞及海外人士三大類購房人群之中，滬籍購房者比例下降，四五月份累計下降5%左右，5月份滬籍購房者比例回落到85%。與此同時，港澳臺人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅力量。自3月起，港澳臺購房人數(shù)連續(xù)3個月分別有25%、40%、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點。

　　中原地產(chǎn)分析師莊巍表示，海外人士及港澳臺人士在滬購房者中的所占份額雖然不大，但瞄準的多是高檔樓盤，其出手之處往往是“大單”成交，大大提高樓市的活躍程度。

　　“限外令”取消后，深圳樓市同樣開始充斥香港投資客。據(jù)世華地產(chǎn)羅湖口岸分店負責人介紹，與4月份相比，目前在羅湖口岸片區(qū)置業(yè)的香港人增加了兩成左右，尤其是羅湖口岸附近70平方米以下的中小戶型。而在福田口岸、福田中心區(qū)和香蜜湖豪宅區(qū)，前來投資物業(yè)的港人也在增加。中國證券報記者近日在南山區(qū)多個高端樓盤踩盤時也發(fā)現(xiàn)，有不少香港口音的看房客結(jié)伴而來，重點投資具有升值前景的片區(qū)和樓盤。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳營業(yè)部總經(jīng)理江少杰表示，香港銀行利率低，資金尋找出路投資樓市，同時國際熱錢泛濫，對經(jīng)濟敏感的香港人則擔憂通貨膨脹。經(jīng)歷了金融危機后，金融證券等投資讓港人的損失慘重，房產(chǎn)、黃金投資更受青睞。但相比2007年買房出手時的豪爽，目前香港人在深圳置業(yè)趨于理性和謹慎。

　　廣州的高端住宅市場發(fā)展同樣受到境外資金的推動。合富輝煌市場研究部檢測，2009年廣州高端市場份額連續(xù)3個月保持10%左右的增長后，5月份躍升至18%。對廣州中心區(qū)域46個主流樓盤進行調(diào)查顯示，75%的樓盤價格已經(jīng)回到2007年水平，這些樓盤的投資客中港澳臺及境外買家保持約三成比例，且有增加勢頭。

　　即便是在房地產(chǎn) 開發(fā)領域，外資進入限制也開始放松。5月北京市土地儲備中心允許使用外匯繳納土地交易保證金，放寬外資參與土地競買的相關(guān)限制。

　　未來或更迅猛

　　內(nèi)地樓市股市飆升背后，究竟有無大規(guī)模熱錢的助推，目前還存在一定爭議。廣東省社會科學院黎友煥教授認為，現(xiàn)在熱錢主要集中在香港和臺灣，是否大規(guī)模進入內(nèi)地還需要持續(xù)觀察。今年4至5月份以來，香港和臺灣的股市和樓市資產(chǎn)飆升和熱錢大規(guī)模進入有關(guān)，預計7月流入的規(guī)模還將擴大。

　　海通證券 金融行業(yè)分析師佘閔華也表示，近期全球股市和大宗商品暴漲，主要因為經(jīng)濟復蘇預期強烈，加上通貨膨脹預期出現(xiàn)，“這是一種比較合理的反應，內(nèi)地股市和樓市的上漲，與投機性強的熱錢關(guān)聯(lián)度不大。”

　　作為國際熱錢集結(jié)的第一站，外資洶涌入港跡象已相當明顯。花旗銀行的最新研究報告 指出，近兩個月來，平均每周流入亞洲的資金特別是流入香港的資金，已經(jīng)達到2007年牛市高峰時流入的資金量水平。國金證券 預測，去年9月份以來流入香港的“熱錢”約達3420億港元，占香港基礎貨幣的50%，遠遠超出了歷史水平，與此同時港股 回升顯著。

　　熱錢在港臺地區(qū)掀起波瀾，迅速引發(fā)熱錢會否大規(guī)模流入內(nèi)地的擔憂。“今年樓市和股市的井噴已經(jīng)有一段時間，但我們從地下錢莊的渠道對熱錢跨境流動的監(jiān)測結(jié)果顯示，今年的6月才出現(xiàn)拐點，結(jié)束了從去年10月到今年6月凈流出的狀態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)閮袅魅搿！睆V東省社會科學院黎友煥教授表示，近三個月來的熱錢主要是來自于港澳臺地區(qū)的儲蓄資金和部分投資資金，有部分國外華人儲蓄資金和少量投資資金開始進入內(nèi)地，目前還沒有大規(guī)模國際投機資金進來。

　　黎友煥認為，對地下錢莊的檢測表明，四至六月以來，每旬的熱錢流入數(shù)量都呈遞增趨勢，而且最近明顯加快。結(jié)合國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展趨勢的情況來預測，熱錢下半年可能呈現(xiàn)加速流入趨勢。

　　與內(nèi)地學者的謹慎不同，在內(nèi)地股市樓市大幅回升中，外資大行高調(diào)唱多愈演愈烈。有外資大行的首席經(jīng)濟學家表示，中國樓市已進入上升期，下半年繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場，在流動性過剩而實體經(jīng)濟尚未恢復的情況下，政府短期內(nèi)不可能收回流動性，國內(nèi)房價有望繼續(xù)上漲。而不同于上半年的剛性需求推動，下半年房價上升的主要動力直接來自熱錢的炒作。

　　中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員張明認為，下半年中國或?qū)⒚媾R更加洶涌的短期國際資本流入，考慮到2009年上半年中國信貸新增供應7.37萬億元，一旦更多的短期國際資本流入，則中國資產(chǎn)市場在內(nèi)外流動性過剩的夾擊下，很難避免產(chǎn)生新一輪的資產(chǎn)價格泡沫，對此應格外警惕。