-中心區(qū)寫字樓租金過多，“非中心”區(qū)域成企業(yè)新寵

　　-產(chǎn)業(yè)園區(qū)高品質(zhì)寫字樓行情看漲

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度辦公樓成交均價為14159元/平方米，環(huán)比下滑了6.02%，較2008年同期下滑了3.54%，較2007年同期上升了4.41%。“本季辦公樓均價繼續(xù)走低是由于缺乏市中心高端物業(yè)的支撐，成交多集中在非中心區(qū)域。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏分析到。近來，一些非中心區(qū)域的甲級品質(zhì)的寫字樓頻頻以低價入市，吸引了許多中小企業(yè)主，“他們多是看中這些寫字樓交通相對便利、品質(zhì)較高，主要是價格比中心區(qū)甲級寫字樓低了很多，能夠經(jīng)營一些規(guī)模適中的公司。”龔敏補充到。

　　高租金迫企業(yè)外遷

　　上海最貴的寫字樓日租金已經(jīng)達(dá)到每平方米18-20元的天價。去年金融危機之后，上海辦公成本過高的問題逐漸凸顯。當(dāng)經(jīng)濟景氣時，賺錢容易，很多企業(yè)并不太在乎，當(dāng)危機來臨時，企業(yè)首先降低的就是辦公成本。因此，搬出昂貴的寫字樓，選擇合適自己的辦公場所，是很多企業(yè)應(yīng)對危機的第一步。

　　隨著一些企業(yè)的外遷，非中心區(qū)的高品質(zhì)銷售型寫字樓也相應(yīng)快速發(fā)展起來。“我們知道以前上海寫字樓完全是在城市中心區(qū)，以甲級寫字樓為主，而本輪多元化的趨勢開始顯現(xiàn)，寫字樓開始向城市位置的多元性進(jìn)軍。現(xiàn)在我們看到中外環(huán)區(qū)域，乘車方便、地鐵直達(dá)，公共服務(wù)跟上去以后，相對租金又較低，價格又是洼地，這些區(qū)域的寫字樓是很好的潛力股。”世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司董事長陳勁松說到。

　　“許多企業(yè)主都紛紛來咨詢購買我們的項目。”嘉鼎國際開發(fā)商大平房產(chǎn)總經(jīng)理湯葉明表示，“來這里的企業(yè)，首先是看好區(qū)域板塊良好的規(guī)劃、配套、交通，其次是價格優(yōu)惠，辦公成本非常低廉。”據(jù)分析，現(xiàn)房銷售的嘉鼎國際，折算后的價格為3988元/平方米，這樣的價格吸引了一部分企業(yè)主入駐此地。湯葉明分析到，這里的價格比中心區(qū)價格低了許多，這對目前遭遇經(jīng)濟危機的中小企業(yè)來說，是個極有誘惑力的選擇。

　　近期即將上市的楊浦區(qū)項目創(chuàng)智坊二期受到了青年創(chuàng)業(yè)者的青睞。“創(chuàng)智坊的戶型選擇比較多，從最小的70平方米到200多平方米，可以適合很多不同的行業(yè)。從創(chuàng)智坊一期的情況來看，現(xiàn)在辦公基本已經(jīng)全部入駐了，在此辦公的既有年輕的創(chuàng)業(yè)者，也有IT公司、設(shè)計公司等各種不同類型的公司。”瑞安市務(wù)及銷售部副總經(jīng)理戴亞倫表示，創(chuàng)智坊相對適中的價格、多變的戶型是一些剛起步的青年創(chuàng)業(yè)者的首選。

　　另一位于滬閔路的蓮花國際商務(wù)廣場，預(yù)計8、9月份面市，目前每天都能接到眾多企業(yè)主打來的咨詢電話。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶動辦公需求

　　諾華在張江高科技園區(qū)4萬平方米的工業(yè)設(shè)施、西門子在青浦工業(yè)園區(qū)7萬平方米的亞洲醫(yī)療科技園、通用電氣在張江高科技園區(qū)6.5萬平方米的辦公樓及研發(fā)中心……為數(shù)眾多的國際大牌企業(yè)紛紛奔向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　“近兩年，因市中心區(qū)域辦公樓空間吃緊，租金也水漲船高，許多跨國公司開始把辦公場所遷至郊外，于是專業(yè)的商務(wù)園區(qū)便應(yīng)運而生。園區(qū)內(nèi)開始出現(xiàn)可與中央商務(wù)區(qū)寫字樓媲美的高品質(zhì)物業(yè)。”業(yè)內(nèi)人士分析。數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，上海各主要工業(yè)園區(qū)推出新增物業(yè)為15.68萬平方米，大部分新增量仍然集中在廠房類工業(yè)設(shè)施，新增供應(yīng)近11.9萬平方米，同時新增3.5萬平方米研發(fā)辦公物業(yè)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4至6月份，研發(fā)辦公樓租金報價最高，達(dá)到64元/平方米/月。

　　“我們的開發(fā)在2006年的時候，就確定了一個思想——鎖定外圍的核心區(qū)域，開發(fā)周圍區(qū)域的商辦物業(yè)，而外圍核心區(qū)域的根本在于我們對全市商圈走向的標(biāo)準(zhǔn)的研判。市北工業(yè)園區(qū)正好符合我們的需求。首先它的規(guī)劃前景看好，不管產(chǎn)業(yè)規(guī)劃還是城市規(guī)劃，一旦成熟起來，所形成的產(chǎn)業(yè)集群對相關(guān)行業(yè)的吸引力，將是不可估量的。目前這個時候就是一個搶占高地的好時候。”上海祥騰投資有限公司副總裁陳茂林說道，另外，市北工業(yè)園區(qū)的交通非常便捷，地鐵1號線、南北高架都在區(qū)域內(nèi)，并且配套設(shè)施非常成熟，“這些都是祥騰財富廣場扎根此地的重要因素。”

　　祥騰財富廣場的案例，是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來寫字樓需求的典范。“產(chǎn)業(yè)園區(qū)能很好的聚集相關(guān)行業(yè)，方便整合可用資源，幫助小企業(yè)快速成長。對于入駐的寫字樓來說，能夠利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)良好的配套和服務(wù)平臺，加上相對較低的成本，搭建更能吸引人的辦公場所。”龔敏分析到，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓成交平穩(wěn)，行情看好。(本報地產(chǎn)評論員 梅虹）