經過近一年的備戰，境內第一單房地產信托投資基金(REITs)“正式登場”的時間已為期不遠。

　　“REITs產品設計的基礎工作已大體完成，運行框架已經建立，標的資產的選擇和談判也進展順利。現在，我們正與主管部門溝通，期待具體操作規則早日出臺。”中信證券REITs研發團隊一位高級投資經理告訴中國證券報記者。

　　作為房地產資產證券化手段，REITs已被業內期盼多年。今年以來，由央行牽頭的REITs試點加速推進。而根據上海浦東金融辦最新上報的方案，債權型REITs方案設計已經成熟。按照主管部門的內部時間表，第一單REITs很可能于年底前以信托類型推出，并首先在銀行間市場交易。

　　不過，業內專家指出，REITs從試點到全面推行，產品從債券型向股權型拓展，依然有待“發行主體結構、資金募集方式以及交易與監管規則”等制度安排方面落槌定音。同時，今年以來，國內商業地產市場低迷，也可能影響相關REITs的正常發行。

　　時間窗口開啟

　　“從產品開發和制度安排的進度而言，債權型REITs率先在銀行間市場推出的可能性很大，年內上市基本沒有問題。”從事REITs產品開發的一位上海信托機構人士坦言。

　　8月下旬，在上海，有關部門專門舉行了一場REITs基金試點的研討會。作為REITs試點的牽頭方，央行相關負責人在會上明確表示，REITs試點相關辦法制定工作要在9月底前完成并上報國務院，年內實現REITs產品的發行。

　　與此同時，由央行發起，聯合發改委、財政部、銀監會、證監會、保監會等11部委成立的協調小組，分別奔赴上海和天津，調研相關機構REITs產品的開發進展情況。

　　知情人士介紹，REITs試點擬由上海、北京、天津三地各做一單，之后總結試點經驗。其中，在銀行間市場的REITs產品，將設計成固定收益產品。從目前的方案來看，上海試點主要是債權型REITs，面向銀行間市場發行；而天津則側重于股權型產品，未來可在證券交易所掛牌。

　　近期，各家發起機構都在與協調小組溝通，債權類產品和股權類產品的開發正在同時推進，REITs在這兩個市場交易的規則也在制訂中。

　　除已披露的上海多家房地產企業擬推出的債權型REITs方案外，海通證券、中金公司、中信證券等券商組建了專門的REITs研發團隊。其中，中信證券在天津濱海新區的REITs開發方面居于主導地位。此外，包括嘉實基金在內的部分基金公司和一些具有政府背景的金融機構也在進行REITs產品的開發。

　　今年以來，上海、天津和北京在REITs試點中競跑，其中，上海一直努力走在前面。年初，上海市金融辦主任方星海便公開表示，上海已對推出REITs進行了具體部署，由浦東新區政府牽頭的方案設計，相關工作已基本到位。

　　“債券型產品由于面向機構投資者，監管相對容易，方案設計也較為簡單，因此率先推出的概率更大。”戴德梁行一位投資經理表示。而最新消息顯示，為爭取率先在國內推出REITs試點，浦東新區已放棄‘證監會版’股權型方案，選擇由央行主導的債權型REITs模式。首只產品最快有望于10月面世。

　　后續產品或分批推出

　　“我們需要一個市場，而并非一只產品；REITs未來也絕不止一種模式。經過試點后，市場會有一批REITs產品出來，其中將包括債權型、股權型和混合型等多種模式。”中信證券房地產金融高級經理翁少群對中國證券報記者表示。她預計，各類REITs產品在今明兩年將分批推出，其中，證交所掛牌交易的股權型REITs的推出“不會太快”。

　　從目前成型的方案看，REITs試點主要討論的是如何在銀行間市場發行。8月初，由銀監會聯合央行草擬完畢并負責解釋的REITs方案《房地產集合投資信托業務試點管理辦法》浮出水面。

　　具體的操作路徑是：受托機構向銀監會申請信托發行，獲得批準后，信托單位可以在全國銀行間市場發行。信托計劃的資金實行保管制，資金保管機構由依法設立并取得相應保管資格的商業銀行擔任。

　　顯然，在銀行間市場發行面臨的障礙相對較少，且便于監管。“一項金融創新的推出，監管部門首先考慮的是安全和審慎。因此，債權型REITs更容易獲得監管者的首肯。” 中泰信托投資公司研發部經理表示。

　　但是，債權型模式只是把物業進行金融證券化衍生，以良好的租金收益保證還本付息，地產公司可繼續持有物業的所有權。這更多的類似于銀行間的物業貸款，流通性并不強。而且，由于主要在銀行間流通，回報也較低。

　　中泰信托投資公司盛泰指出，根據國外經驗，REITs主要是在資本市場上可流通的資產證券化產品，在證券交易所交易的股權類REITs產品應該更受歡迎。

　　但翁少群坦言，股權型REITs方案仍在研究之中，且涉及到的資產分拆、打包以及法律、稅收和登記等方面的一些問題尚待解決，因此，這種模式的REITs推出，還有待時日。

　　業內人士表示，股權型REITs的方案相對較難實現，主要是稅收法律制度等方面的原因，且交易成本太高。翁少群指出，美國、新加坡和澳洲等地對REITs均有稅收優惠政策，我國股權型REITs要推出，也應有相應的稅收減免。REITs的年化收益率一般為5%至8%，沒有稅收優惠，REITs將因回報達不到預期水平而難以成行。

　　“物業池”有待優化

　　“REITs是一種類似共同基金，但投資標的物為不動產的證券化產品。它借由不動產的證券化，使普通投資人也能參與不動產市場投資，獲得市場交易、租金與增值所帶來的收益。在美國，REITs標的資產基本上都是優質的商業地產項目，市值高達數千億美元。” 房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝介紹。

　　知情人士透露，方案較為成熟的“浦東版”REITs，打包的資產并非大家所預期的商業地產項目，而是以工業地產為主。

　　該方案由張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯合發起，發行規模達35億至45億元，發行期限為十年，所涉物業資產包括辦公樓、廠房、社區配套等，物業池主要有金橋的碧云國際社區、外高橋標準倉庫、張江帝斯曼中國園區以及陸家嘴軟件園區一、二、四、五號樓。

　　資料顯示，該REITs涉及物業總數達105項，建筑面積合計約139.61萬平方米，預計2009年的租金收入約5.5億元。在這105項物業中，工業地產建筑面積為125.66萬平方米，占比高達九成以上，預計2009年工業地產項目產生的租金收入將達4.59億元，占整體租金83.2%的比例。

　　“目前披露的浦東REITs的方案只是初稿，物業具體的數量和規模可能會有所變化，選擇工業項目為主，是出于穩妥的考慮。”央行金融司有關人士表示。

　　翁少群認為，工業地產REITs的收益性較差，因此，未來REITs的物業池將加入成熟商業地產項目。試點結束后，物業選擇范圍會大幅擴展。她透露，中信證券目前研發的REITs產品，便涵蓋了部分一線城市核心地段的商業物業，以提升產品的整體收益水平。

　　不過，翁少群同時指出，今年以來，受金融危機影響，不少商業地產項目出租率下滑，收益波動加劇，進而影響了相應REITs產品的打包和定價。這也使得不少股權型REITs方案拿不出具體的物業資產池和成熟的產品策劃。