兩千億巨資能否影響房價

　　保險資金的“開閘”，會給房地產(chǎn)市場帶來多少新鮮血液，房價是否也會隨之提高呢？

　　9月22日，國際知名房地產(chǎn)咨詢機構仲量聯(lián)行發(fā)布了最新研究報告《正在崛起的中國機構投資者》。報告指出，2008年中國保險公司總投資額為2.25萬億元人民幣，如按照其他國家的通行慣例保守估計，即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，若假設其中30%投資額流入海外房地產(chǎn)市場，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場可接收2360億元保險資金投資額。

　　按照當前物業(yè)估值，這一投資規(guī)模相當于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價值的165倍。“如此巨大的保險資金進入房地產(chǎn)，無疑使得房地產(chǎn)泡沫進一步吹大，并提升房價。而保險資金曾一度被人視為‘洪水猛獸’。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪時擔憂地說。

　　“新的資金進入房地產(chǎn)市場，無疑將會緩解房地產(chǎn)商的資金鏈供應，增加市場的流動性。”北京理工大學房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時說，“但影響到底會有多大，還需要看新進入的保險資金占原有房地產(chǎn)資金總量的比例，以及保險資金將以什么樣的方式進入房地產(chǎn)市場。”

　　魏濤則表示，雖然說，長期看來保險資金進入房地產(chǎn)市場是一個比較大的利好消息，但是短期內(nèi)進入的資金應該不會太多，這需要一個循序漸進的過程。

　　房地產(chǎn)專家蔡為民也表達了類似的看法。他表示，對于整個房地產(chǎn)業(yè)來說，保險資金在短期內(nèi)帶來的利好效應可能是相當有限的。首先，保險資金“能進”是一回事，但是否“愿進”則是另一回事，當市場呈現(xiàn)較濃的觀望氣氛時，保險資金未必會跟進。其次，保險資金“鐘情”的商業(yè)地產(chǎn)，在整個房地產(chǎn)市場占的比例較小，不大會影響整個房地產(chǎn)業(yè)的基本面。

　　中央財經(jīng)大學保險學院院長郝寅蘇也認為，保險資金不會對樓市產(chǎn)生明顯影響，因為進入樓市的保險資金數(shù)額不會太大，且分散到120多家公司，不會有統(tǒng)一集中行動。

　　“新《保險法》新增‘投資不動產(chǎn)’的條款，是主管部門希望拓寬保險資金的投資渠道，實現(xiàn)保值增值的目的，而不是寄望保險公司借此增加短期贏利。監(jiān)管部門應該會出臺相關細則，嚴格規(guī)定主體資格及投資比例上限。”周畢文判斷。

　　對于進入方式，在2009年年初，中國保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力曾強調(diào)，保險機構投資不動產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等等，它的目的是要獲取穩(wěn)定的租金收入，保險機構不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進行房地產(chǎn)的炒作。

　　上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅指出，對于一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，可能因為對保險資金的放行，增加賣方對買方資金量的預期，從而推高物業(yè)價格。但這種現(xiàn)象僅適用于“小眾”市場，對普通商品房市場的影響非常有限。“也就是5%左右，很難形成沖擊效應。”鄒毅說。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管靳曉梅表示，保險資金的進入對于房地產(chǎn)市場是利大于弊的。如果機構投資者多為上市公司，有關其市場活動的信息將會向公眾發(fā)布，這將進一步提高市場透明度。同時，在投資者的建議下，物業(yè)稅和土地使用續(xù)租權等將可能盡快得到明確，這對整個房地產(chǎn)市場來說也是重大利好。

　　鄒毅強調(diào)，保險資金的入市不但不會給整個房地產(chǎn)帶來很大的沖擊，相反，可能會提升整個行業(yè)的開發(fā)水平以及性價比。“保險資金一般都會尋找行業(yè)內(nèi)實力雄厚的企業(yè)合作，這樣，就放大了高水平房企的開發(fā)能力，對供應市場會有很大的凈化作用。”