10月份以來，眾多內地房地產企業啟動赴港上市。由于新股發行量增大，房企赴港IPO定價普遍受到打壓。卓越地產不愿降價發售新股，已決定終止上市；廈門禹洲以2.7港元低位定價；擁有巨額土地儲備的恒大地產(3333.HK)預期發行市盈率也僅為6倍左右。

　　受新股上市進程加快影響，香港市場對內地房地產企業的估值普遍較低。近期，除恒大外，龍湖地產等國內優勢公司紛紛通過港交所聆訊，今后香港地產股發售還將面臨較大壓力。

　　認購“冰火兩重天”

　　赴港上市地產企業在面臨“低估值”的同時，也遭遇了認購方面的“冰火兩重天”。部分規模型企業因定價優惠且成長性良好，受到港資的追捧；但卓越地產、福建明發、花樣年等公司的認購情況并不理想。

　　卓越地產公告，將不會按照原定時間上市，對于已經申購的資金，公司將于10月29日不計利息退回給投資者。無獨有偶，花樣年國際配售和公開發售均不理想，將推遲上市。

　　福建明發承銷團的消息人士透露，福建明發國際配售僅僅足額，但公開發售認購率不足50%。該公司路演仍未結束，預期會繼續按原定時間表上市，但有可能會降低招股價范圍。

　　目前在港招股的地產公司中，恒大和廈門禹洲的情況較為理想。消息人士表示，廈門禹洲國際配售已經超額，公開發售部分亦獲額2倍；招股價以下限2.7港元定價，集資16.2億港元；公司將于11月2日掛牌。

　　雖然恒大董事局主席許家印對公司招股價低表示“心痛”。但截至10月28日，恒大公開發售部分已獲得45倍超額認購，以公開發售6.46億港元計算，認購資金已達291億港元。其國際配售部分則獲得11倍超額認購，恒大可能啟動回撥機制。

　　恒大招股價初定3-4港元/股，發售約16.15億股，相當于擴大后股本的10.8%，其中國際配售14.53億股，占發行量的90%，集資48.4億港元至64.6億港元。根據恒大地產2010年預期凈利潤計算的市盈率為5倍至6.6倍，每股資產凈值折讓為54.1%至39.4%。

　　估值側重資產質量

　　此前，赴港上市的內地房企華南城和恒盛地產在上市首日遭遇“破發”，而寶龍地產定價和發行規模大幅縮水，這表明，市場對內地房企估值趨于謹慎。

　　分析人士指出，市場整體資金依然十分充裕，此前一度冷卻下來的新股熱潮，正跟隨重歸升勢的大市而再度升溫，“破發潮”也暫告一段落。有較大折讓的內地房產新股依然受到投資者的青睞。而香港市場IPO已經從追捧期進入選擇期。

　　香港投行人士表示，金融危機過后，資本市場更關心房產商的財務狀況、風險控制能力和土地儲備質量。

　　在香港，投行對地產公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即凈資產價值法。相對于簡單的市盈率定價，NAV估值對預期價格變化、開發速度和投資人回報率等因素展開全面評估；但這種方式也推動了開發商簡單的資產崇拜。目前這種估值模式正在改變。

　　野村證券地產分析師指出，隨著市場對地產企業IPO更趨理性，今后，地產商在關注資產規模的同時，更應關注資產質量和品牌等因素。

　　投行人士指出，恒大擁有高額土地和項目儲備，且主要發展二線城市住宅項目，因此獲得機構認可。