相對中心區每平方米單價動輒三四萬元的住宅，深圳如今包括商鋪、商務寫字樓在內的商業地產開始掉隊，儼然成為一路高歌猛進的樓市隊伍“斷后者”。據易居(中國)的統計，深圳商鋪市場今年3月銷售均價是23287元／平方米，9月為20298元／平方米，波動幅度在10%左右，較為平穩；寫字樓市場量價則出現了一定復蘇，3月全市銷售均價為22668元／平方米，9月達到28525元／平方米，漲幅近26%，其中3-5月單月成交都未突破2萬平方米，而6-8單月成交都在4萬平方米以上；不過相對與住宅的攀升速度，商業樓的“成績單”不足為道，3月深圳住宅銷售均價還只有11454元／平方米，9月則將翻了近一倍，沖上20482元／平方米高峰。

　　其中，福田中心西區、蛇口片區表現較為明顯，可以肯定的是，在深圳部分區域已經出現“商住倒掛”的趨勢或者現實(尤其是更適合居住的區域)。

　　商住市場或“輪漲”

　　“按照正常的邏輯，商用物業主要面對機構、企業或有實力的投資者，價格應該推上去。”綜合開發研究(深圳)旅游與地產研究中心主任宋丁表示。

　　“我經驗值是，商鋪、寫字樓、住宅的價格比大概為1.5∶1∶0.8，但這并無固定的定論，只能說從現在的情況看，在住宅價格‘突進’的背景下，這個平衡被逐漸打破了。”英聯國際不動產總裁郭建波說。

　　兩個不同的市場拉開“差距”的同時，“連通器”也逐漸開啟，“投資勢力”傳統性的“重住輕商”偏好正在悄然轉變，畢竟目前租金并沒有出現“商住倒掛”的情況，更重要的是，“商住倒掛”的幅度已經完全超過投資者的心理承受范圍。

　　“‘倒掛’到一定的極限，即過度‘倒掛’，意味著住宅市場價格積累的風險過高，在流動性剩余的大背景下，投資力量風向可能因此而變化，寫字樓市場的機會來了。”有分析人士表示。

　　郭建波則從配套角度分析認為“商住倒掛”現象的短暫性和結構性：“住宅的‘突進’必定需要辦公等配套跟進，產生大量需求，兩者的關系會有一個市場自動調整的機制，一頭熱的情況不會長久。”

　　宋丁分析道：“這種‘轉移’的直接結果是，兩者開始‘輪漲’，在經濟形勢特別是相關政策有利的情況下，不排除商務物業會突然發力后來居上。在短期內，深圳投資者認真挑選商務物業，會發現許多機會。”

　　尋找潛力區域

　　從目前深圳商務寫字樓市場看，福田中心區和寶安成交比重最大，而無論從配套、交通、規劃等多重硬件角度看，福田中心區無疑是最適合品牌企業入駐之處。

　　另一方面尷尬的是，當下福田中心區寫字樓供應十分有限，多見于二手流通，新商務樓相對其他片區，價格門檻明顯過高，較有代表性的卓越世紀中心均價已沖上3.7萬元／平方米，令不少企業和投資者望而卻步。相比之下，中心西區乃至福田中心區一級輻射圈內的商務樓價格仍保持著巨大的誘惑力，譬如中央西谷，目前均價只有2萬多元，銷售人員告訴記者，成交還享有額外折扣。

　　“中心西區乃至車公廟片區一帶，在深圳”重心“西移的背景下，正日益成為城市主流的商務中心。中央西谷、NEO大道、財富廣場、數碼時代大廈、本元大廈等一大批新老寫字樓為該片區醞釀了良好的商務氛圍。”有業內人士說。

　　“今年年初，東亞銀行(中國)在天安數碼時代廣場設立了福田支行，成為首批進入深圳全面開放人民幣業務的外資行中首家進駐該片區的銀行。首批進入深圳全面開放人民幣業務的4家外資行目前網點主要設立在星級酒店、高檔寫字樓密集區，華強北、中心區以及羅湖的傳統商業旺區是他們的擴張重點。而東亞銀行的進入意味著中心西區已經足以與這些傳統商業重鎮鼎足而立。”他進一步補充。

　　事實上，中心西區商務配套的趕超，已令不少先知先覺者嗅到商機，搶先“占領”。“濱河、深南大道東西連接線貫穿深圳全城，全程無紅綠燈；地鐵1、7號線通達深圳各商務區……中心西區的核心動力作用、相對低的價格門檻是我們看好并落定的主要緣由。”有投資者直言。

　　小戶商務主“沉浮”

　　深圳寫字樓有一個現象值得注意，買賣與租賃都主要集中在中小面積單位，80-400平方米的單位約占買賣總成交的七成左右。而在中心區域，未來市場小戶型、戶型靈活性的項目少，大多供應都是大戶型。在此背景下，目前中心西區推出小戶商務平臺的中央西谷大廈、NEO大道等項目占盡風頭，成交一路攀升。

　　“超低運行成本是他們旺售的核心推動力，相比較中心區動輒近4萬元的均價和高額的管理費用(平均18元／平方米)，同樣繁華、便利的中心西區價格優勢顯著，如中央西谷大廈均價極具優勢，管理費僅10元／平方米；其次，鑒于推出小戶商務場所的因素，這里的總價門檻并不高，且設計精妙，100-200平方米單位也許就可以組合成百變戶型，受企業和投資者青睞也是情理之中的事情。”有商務寫字樓市場研究學者指出。

　　據記者了解，目前來該片區購買商務樓的客戶除看準“價格洼地”的投資者和創新型企業外，金融、保險、高科技等實力卓著的公司儼然已匯聚成需求的主流大軍，他們有能力、有名氣，但行為低調、內斂，相當注重企業后期的運營成本，大多采取整層或半層購買的方式。