昨日，上證指數在海外股市上揚等利好消息帶動下輕松躍過10日均線，個股普漲現象得以延續，終盤上證指數收在3269.75點，K線形成中陽線，至此上證指數日K線已走出三連陽，且將6根均線再一次踩在腳下。滬深兩市成交額略有放大，滬市成交額2069億元，深市成交額1349.01億元，成交額連續2日增長超過5%，近日來成交額的有效放大給市場多方增加了信心。

　　值得注意的是房地產股在昨日市場徘徊不定之時異軍突起，引領A股走出快速上揚走勢，全日房產類上市公司加權平均上漲2.45%，排在32類行業漲幅第二位。有業內分析人士表示，房地產股的上揚源于房地產銷售業績的增長，9月和10月地產成交量的轉暖讓投資者對未來地產股充滿期待。他表示今后乃至2010年上半年房地產股不會出現大起大落，表現應該相對平穩。投資者應該從四條思路入手選擇房地產類股票。第一、從一二線地產股中挑選具備價值低估的個股；第二、從三四線地產股或是轉型地產股中尋找具備高成長性的個股；第三、通過主題性投資機會尋找個股，比如今年批準的9個區域規劃等；四、估值相對便宜，且未來具備潛在擴張能力的公司。

　　銷售略超市場預期

　　住宅地產今年9月和10月收益頗豐，全國商品住宅分別銷售8187萬平米和7302萬平米，同比分別增長58.6%和84.2%，環比分別增長17.2%和-10.8%。今年9月和10月的成交量是歷史上最好的9月和10月，而且僅次于今年6月，稱得上是金九銀十。

　　商業地產復蘇勢頭明顯。相對于前幾個季度租金下跌的主旋律，今年三季度商業地產租金有明顯改善。在CBRE監測的15個大城市中，一半以上城市的租金實現上漲。這說明隨著我國經濟的穩步回暖，商業地產復蘇勢頭明顯。

　　根據安信證券對19個國內重點城市的跟蹤數據來看，11月份整體的成交量與10月份相比上升了6.09%，10月、11月成交呈現逐月上升態勢，此前市場認為10月以后市場成交環比持平，可見實際情況好于市場預期。

　　從數量上看，在19個主要城市中，13個環比上升，6個環比下降，環比上升的城市個數也遠多于下降的。在政策不出現重大轉折的前提下，12月銷售應依然能夠保持慣性平穩增長態勢，明年1季度隨著信貸總規模的擴張，房貸額度也將同步放大，其對地產成交量的刺激不言而喻。

　　擴張性政策有望延續

　　信貸大量投放和實際利率的下降，提升了居民購買力，今年房地產銷售中，杠桿比例明顯加大。國內經濟和出口逐步復蘇，通脹預期和人民幣升值預期加強，使得房地產預期收益率提升，尤其對投資性需求有著明顯推動。

　　2009年，在真實需求存在的前提下，擴張性貨幣政策和財政政策對房地產銷售的快速回升，起到了重要作用，體現在購買力和預期收益率提升兩個方面。

　　2010年銷售仍將保持正增長需求仍然旺盛。從“量”上說，2009年銷售的高增長并未透支未來需求，2006-2009年銷售面積復合增長率僅為15%；且短期來看，由于政府出于拉動經濟的需求，舊城改造和城市基建投資的力度仍然很強，短期潛在增速仍然是高于長期均衡水平的。

　　2009年銷售高增長并未透支未來，2010年潛在需求仍然旺盛。在潛在需求仍然存在的情況下，經濟復蘇和貨幣政策變化對居民購買力及預期的影響，是判斷2010年房地產銷售增長與否的關鍵。

　　對于未來政策的變化，申銀萬國認為短期仍然是“維持”的局面。從中央層面來說，短期內對私人投資仍然缺乏信心，導致其不會立刻明令暫停優惠政策；從地方層面來說，財政壓力使地方政府對房地產的依賴仍然很大甚至有所增強，在中央不明確表態的背景下，更傾向于保持現有政策；另外，即便財政稅收政策實質性收緊，對提高購房成本仍然較為有限，并不會改變行業運行的趨勢。

　　中長期看，優惠政策退出是必然趨勢；但其前提是經濟的好轉，經濟與房地產之間的正循環作用將逐步體現，抵消政策退出的影響。

　　盈利能力進入上升通道

　　自08年中期以來開發商緊張的資金狀況已經不復存在，影響開發商資金狀況的三個主要因素：銷售回款，銀行貸款，資本市場融資。隨著國家一系列穩定房地產市場的政策出臺，其中包括按揭貸款和購房稅費上的優惠，帶來了房地產市場成交量的持續恢復，企業銷售回款大幅增加，而前10個月超過9萬億的信貸投放也大大緩解了房地產開發企業從銀行貸款的難度，股市的大幅上漲則為房地產企業提供了更方便的資本市場融資渠道。這些為房地產企業帶來了充裕的現金流，開發商資金狀態明顯好轉，而房地產價格的提升也相應將帶來了盈利能力的上升。

　　從上市開發類地產公司情況看，其資金狀況(包括負債率、現金、等)處在歷史最好水平，盈利能力處于上升趨勢中。

　　機構看好未來房地產發展

　　興業證券對地產板塊短期走勢相對謹慎。但在經濟周期和通脹周期的底部，在財富分配方式和投資取向沒有變化，在政策中性和略低于歷史平均估值的情況下，興業證券仍然維持對地產行業的“推薦”評級。在經濟回暖和財富積累的大周期下，雖然短期的政策的收緊將會帶來一定的壓力，但不會改變行業持續上行的趨勢。

　　廣發證券表示精選個股是投資策略的首選，他們推薦投資者關注金地集團、中天城投、榮盛發展、福星股份以及中國國貿。

　　安信證券維持房地產行業“領先大市—A”的投資評級。提醒投資者對開發類和商業地產類兩大投資主線進行關注。并重點關注中、小盤地產股的基礎上，增持一、二線的中、大市值地產公司。

　　申銀萬國提出城市發展和改造加速帶來區域房地產市場機遇，對優選區競爭優勢明顯的公司，預收賬款最為豐厚，業績確定性相當高，估值相對便宜，且未來具備潛在擴張能力的公司，以及業績增速較快，成長性較前期有所提高的三類公司進行關注，重點推薦萬科、保利、華僑城、福星股份、冠城大通、華業地產。