省城全面監(jiān)管商品房預(yù)售資金已進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”。昨日，記者從合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦公室獲悉，目前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正在“緊鑼密鼓”開展。據(jù)了解，省城樓市年預(yù)售資金達(dá)到400億元左右。一旦實(shí)施后，省城購(gòu)房人的所有預(yù)售資金將得到全額全程監(jiān)管；同時(shí)，一些房產(chǎn)開發(fā)商不顧資金壓力盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象也將得到遏制。

　　政府將全程免費(fèi)監(jiān)管

　　此前，安徽商報(bào)曾報(bào)道合肥市已成立房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦公室。記者昨日從該辦公室了解到，當(dāng)前最關(guān)鍵的工作是一款“預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”軟件的開發(fā)。

　　據(jù)介紹，合肥市目前共有開發(fā)企業(yè)近千家，樓盤項(xiàng)目600多個(gè)，年涉及預(yù)售資金達(dá)400億元左右。而預(yù)售資金監(jiān)管的目標(biāo)是：取得預(yù)售許可后，從購(gòu)房人交付給開發(fā)商的第一筆購(gòu)房款起，至符合交房條件止，期間所交付的所有購(gòu)房款都將得到全程監(jiān)管。這意味著，經(jīng)嚴(yán)格審批后，今后這些商品房預(yù)售款只能用于預(yù)售項(xiàng)目的各項(xiàng)后續(xù)開支。

　　不過(guò)，該監(jiān)管過(guò)程說(shuō)起來(lái)易、操作起來(lái)卻比較復(fù)雜。首先，牽涉到各家開發(fā)商，其次各商業(yè)銀行，以及每一個(gè)項(xiàng)目等。資金安全當(dāng)然是首要的，這些工作也顯然不是人工能完成的，因此，軟件開發(fā)必須慎之又慎。據(jù)稱，目前已進(jìn)入攻堅(jiān)階段。一旦研發(fā)結(jié)束，其他各項(xiàng)籌備工作完成，預(yù)售資金監(jiān)管也將正式實(shí)施。

　　預(yù)售資金監(jiān)管大勢(shì)所趨

　　其實(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管在很多城市都已開始推行，這也是按照國(guó)家政策要求的。

　　記者了解到，合肥市有關(guān)住房交易資金監(jiān)管措施實(shí)際上幾年前就開始提出了，當(dāng)時(shí)是針對(duì)二手房交易中出現(xiàn)的中介“占?jí)悍靠睢钡葐?wèn)題，采取了二手房資金的托管。

　　2005年，在二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不法中介截流、占?jí)骸①?gòu)房款的事件發(fā)生后，合肥市便首次在全市范圍內(nèi)實(shí)行二手房交易資金全面托管。二手房交易由主管部門通過(guò)與銀行結(jié)算系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)接，直接將交易資金鎖定，保障了房屋交易價(jià)款和交易稅費(fèi)資金流從房屋交易進(jìn)行之初到交易手續(xù)結(jié)束全過(guò)程、動(dòng)態(tài)、及時(shí)的監(jiān)管，從而有效避免了房屋買賣交易資金往來(lái)由于第三方代理而造成占?jí)骸⑴灿玫刃袨椤?/p>

　　不過(guò)，相比較二手房交易涉及面單一，預(yù)售房款的監(jiān)管顯然更難。不過(guò)，隨著“國(guó)五條”的實(shí)施，且當(dāng)前樓市隱現(xiàn)的浮躁心態(tài)抬頭、商品房預(yù)售環(huán)節(jié)不規(guī)范行為增多等情況，商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)屬大勢(shì)所趨。

　　可防止房?jī)r(jià)非理性波動(dòng)

　　據(jù)合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦公室介紹，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度作為商品房預(yù)售制度的有效補(bǔ)充和完善，一方面能有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房項(xiàng)目未竣工前將預(yù)售資金挪作他用，從根本上保障了預(yù)售資金被用于新建商品房項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)；另一方面能夠有效規(guī)范商品房預(yù)售行為，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，形成良好的市場(chǎng)秩序和環(huán)境。

　　此外，專家也認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管措施首先能防止在市場(chǎng)再次快速上升時(shí)，開發(fā)商冒險(xiǎn)擴(kuò)張而陷入困境。一直以來(lái)，在房地產(chǎn)開發(fā)中預(yù)售款是企業(yè)資金以小搏大，滾動(dòng)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目只需要40%或更少的資金就可以啟動(dòng)，特別是多項(xiàng)目之間的拆借，讓開發(fā)商擴(kuò)張更快，而這種操作模式和心態(tài)在市場(chǎng)高溫時(shí)表現(xiàn)的尤為突出，很多企業(yè)就是在這種冒險(xiǎn)擴(kuò)張中深陷困境。預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管可以警示和預(yù)防開發(fā)商拆東墻補(bǔ)西墻的現(xiàn)象，讓開發(fā)商真正憑借自身的實(shí)力發(fā)展，加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)。

　　另外，可防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋�開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本，就有條件用囤房不賣，從而推高房?jī)r(jià)；而市場(chǎng)不好時(shí)，一些資金緊崩的企業(yè)就只好大幅殺價(jià)。

　　當(dāng)然，開發(fā)商未建完配套就“跑”，今后顯然也很難再現(xiàn)。

　　利于形成良性發(fā)展環(huán)境

　　采訪中，合肥市房地產(chǎn)管理部門的一些專家分析認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管將在形成規(guī)范的商品房交易環(huán)境，改變開發(fā)企業(yè)短視操作行為，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理定位等方面起到積極作用。

　　首先，當(dāng)前樓市的穩(wěn)定是重中之重，因此對(duì)于容易造成社會(huì)糾紛的市場(chǎng)隱患進(jìn)行控制，才能夠保證市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　其次，對(duì)開發(fā)商而言，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，合理科學(xué)的土地獲取、開發(fā)及產(chǎn)品銷售管理流程是立足之本，資金監(jiān)管將對(duì)企業(yè)建立穩(wěn)健、長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略起到良好促進(jìn)作用。對(duì)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，也可以通過(guò)監(jiān)管過(guò)程及時(shí)了解開發(fā)商的資金鏈情況，及時(shí)對(duì)企業(yè)發(fā)展過(guò)熱做出風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　最后，對(duì)商品預(yù)售資金的監(jiān)管，也給消費(fèi)者一顆“定心丸”，對(duì)提升購(gòu)買信心起到長(zhǎng)期支持作用。同時(shí)，由于預(yù)期資金監(jiān)管制度的建立和實(shí)施將使房?jī)r(jià)定價(jià)組合更透明，這也有利于商品房定價(jià)趨于合理，而且有利于避免商品房預(yù)售期出現(xiàn)各種違規(guī)。(王為民 張偉)