⊙王震宇 瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管

　　今年最可能會影響房地產(chǎn)投資市場的現(xiàn)象就是人民幣升值的預(yù)期再度升溫，而屆時熱錢爭相流入購買人民幣資產(chǎn)和政府進(jìn)一步“限外”的情況都可能出現(xiàn)。回想2006到2008年人民幣升值的時候，有很明顯的熱錢流入中國市場的情況，而現(xiàn)在期貨市場內(nèi)基本上是預(yù)計今年人民幣會再升3%到5%，這就會導(dǎo)致很多的熱錢出現(xiàn)，進(jìn)入國內(nèi)市場投資。另外現(xiàn)在幾乎沒有一個房地產(chǎn)市場像中國這樣能夠有持續(xù)上升的動力，所以外資可能還會繼續(xù)向這個方向流過來，“限外”方面會有一些壓力，政府方面應(yīng)早作準(zhǔn)備。

　　其他的政策方面，是有保有壓的，而投資性的住房今年可能會面臨一定程度的下降風(fēng)險，在這樣的情況下，我們預(yù)測今年的房價應(yīng)該是平穩(wěn)，但是成交量會跌兩三成，如果政策力度再加大的話，則會有更大的下降。這個理由很簡單，大家知道，去年新增信貸10萬億元，而今年就只有7萬億至8萬億元，再就是利率面臨上浮，所以在這樣的情況下，購買力肯定比去年低很多。

　　至于中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫的問題，我們的判斷是現(xiàn)在沒有。因為泡沫的出現(xiàn)有三方面成因：一是很多人在熱炒，2009年跟2007年的暴漲是有很大區(qū)別的，基本上看不到某某人又買了多少棟賺了多少錢之類的報道，這樣的新聞報道相對2007年來說少了很多；二是制造泡沫需要非常多的信貸支持，去年的確信貸猛增，但今年應(yīng)該不會出現(xiàn)這樣的情況了；三是價格和實體經(jīng)濟(jì)的因素完全脫離，與2007年相比，2009年的房價是上升了不少，但買房融資成本下降了一半，這還沒算上收入的增長。可見三大成因里面有兩個不成立。

　　當(dāng)然，沒有泡沫并不意味著沒有風(fēng)險。今年由于政策存在不確定性，政策成為影響市場的最大因素。我們今年給投資者的預(yù)期和建議，也是盡量以避險為主，因為風(fēng)險正在增加，很多開發(fā)商還是在去年牛市的心態(tài)下，如果政策打壓，其行動又稍微過火的話，就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

　　所以我們覺得能夠盡快賣樓、又賣得多賣得快的那些開發(fā)商，今年的防守性就強(qiáng)很多。另外就是那些全國化布局的開發(fā)商，在整體市場不能夠繼續(xù)增長的情況下，他們抵御市場下調(diào)的能力就比僅發(fā)展到個別城市的那種小開發(fā)商好很多。而今年由于政策的傾斜，二、三線城市會比較好一些，一些開發(fā)商應(yīng)該會在這方面大有作為，也對他們未來的盈利會有很大幫助。