并未撤離

　　歲末年初，樓市調(diào)控政策頻現(xiàn)，經(jīng)歷過一年的價(jià)量齊飛后，新政下的樓市對(duì)外資的吸引力是否依然強(qiáng)烈？

　　本報(bào)記者采訪的多家機(jī)構(gòu)均表示，外資對(duì)中國樓市依然持樂觀態(tài)度，看好中國房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展。

　　世邦魏理仕北京地區(qū)董事總經(jīng)理尹寶軍在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，最近出臺(tái)的控制二套房貸政策，主要是抑制投機(jī)性購房需求，政策層面依然在支持樓市健康發(fā)展。

　　作為國內(nèi)知名的代理行，世邦魏理仕經(jīng)常接觸到一些外資機(jī)構(gòu)，并為外資提供投資參考。“從我們接觸的外資來看，并沒有大量撤離中國房地產(chǎn)市場的跡象，他們依然看好中國樓市，關(guān)注一線城市中心地區(qū)的持有型物業(yè)、高端住宅。現(xiàn)在出現(xiàn)了一些外資涌向二線城市如成都、武漢、南京等的現(xiàn)象。”

　　尹寶軍指出，外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場高度關(guān)注，并認(rèn)為這是一個(gè)龐大的市場。與之前相比，現(xiàn)在投資中國的外資多認(rèn)為相比政策因素，市場因素將更多地影響中國樓市。

　　“盡管國家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，但由于中國經(jīng)濟(jì)整體向上的趨勢(shì)沒有改變，房地產(chǎn)市場保持持續(xù)良好健康發(fā)展的基礎(chǔ)依然存在，世邦魏理仕依然看好內(nèi)地樓市。”

　　仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者仍然長期看好北京物業(yè)市場的投資回報(bào)，并積極地與持有物業(yè)的業(yè)主進(jìn)行整體收購洽談。

　　另外，一些早期進(jìn)入北京市場的投資者也由于戰(zhàn)略方向調(diào)整而計(jì)劃整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，2009年的最后一個(gè)季度，有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)式公寓的股權(quán)進(jìn)行了出售。

　　“一些海外的開發(fā)商也表現(xiàn)出對(duì)北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)的信心，當(dāng)前一些潛在的重要交易都在積極地洽談。”仲量聯(lián)行北京投資部主管龐樹東對(duì)記者表示。

　　正略鈞策企業(yè)管理咨詢房地產(chǎn)行業(yè)咨詢中心高級(jí)經(jīng)理鄧宇明提醒記者，外資習(xí)慣于逆向操作，每逢市場處于低迷期，往往是外資活躍之時(shí)。

　　影響有限

　　受到多種因素影響，2009年外資在中國樓市的表現(xiàn)相對(duì)平靜，一些以外資為背景的企業(yè)紛紛停止擴(kuò)張計(jì)劃。

　　“2009年外資對(duì)中國樓市的投資中，新資金進(jìn)來的多，走出去的相對(duì)少一些。其中有一些買賣行為主要是外資之間的換手，主要是受到基金持有時(shí)間的限制，并非出現(xiàn)撤離的跡象。”尹寶軍對(duì)本報(bào)記者說。

　　與此同時(shí)，在一些寫字樓項(xiàng)目的買賣中，國內(nèi)企業(yè)的身影尤為醒目。

　　第一太平戴維斯2009年的年度報(bào)告顯示，去年外資拋售的幾大房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要由陸家嘴集團(tuán)、SOHO中國、中銀香港、天安國際等中資機(jī)構(gòu)接手。

　　第一太平戴維斯(上海)物業(yè)顧問有限公司董事長劉德?lián)P向記者透露，2009年上海大宗房地產(chǎn)交易總金額達(dá)到42億美元，賣方多是境外機(jī)構(gòu)，而接盤者基本上是內(nèi)地企業(yè)。

　　“2009年有一些外資購買的項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給國內(nèi)開發(fā)商和企業(yè)，這說明國內(nèi)企業(yè)能承受外資所不能承受的回報(bào)率，并不反映外資有撤離中國樓市的想法。”尹寶軍對(duì)記者表示。

　　在鄧宇明看來，外資在中國房地產(chǎn)市場中，實(shí)際有兩種角色：一種是直接資產(chǎn)買賣，一種是參與開發(fā)。其中第一種是投機(jī)或投資的轉(zhuǎn)手買賣，從而獲取暴利；第二種參與到房地產(chǎn)開發(fā)的外資，這種外資注重的是中國的開發(fā)利潤和中國經(jīng)濟(jì)增長過程中所帶來的資產(chǎn)、匯率升值。這些外資暫時(shí)不會(huì)套現(xiàn)離場。

　　他認(rèn)為即便外資撤離中國樓市，影響也有限。

　　“外資占中國房地產(chǎn)總投資比例不到2%，考慮到外資持有的主要是商業(yè)地產(chǎn)和高檔樓盤，而且接手者也是外資，因此出售行為對(duì)整體交易量影響有限，在目前市場情況下更多體現(xiàn)在心理層面。外資的這種動(dòng)向?qū)��?nèi)地高端房產(chǎn)有直接影響，雖然量不大，但對(duì)價(jià)格和心理預(yù)期具有負(fù)面影響。在房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)傳導(dǎo)作用下，普通商品房價(jià)格也會(huì)受到高端商品房價(jià)格下跌的壓力。”鄧宇明說。

　　尹寶軍認(rèn)為，中國某些地區(qū)的房地產(chǎn)市場存在一定程度的泡沫，部分城市房地產(chǎn)市場過熱。“中國內(nèi)地房價(jià)應(yīng)保持穩(wěn)定的良性增長，年漲幅控制在10%—15%之間，不應(yīng)出現(xiàn)大起大落。”