就在銀監會嚴控信托公司發放土地儲備貸款之際，ST成功發布了一則與江西國際信托合作開發地塊的公告，透露出涉嫌“闖關”的跡象——字面寫的是普通的項目合作開發，但行的卻是以“信托貸款支付地價”之實。

　　根據ST成功今日公告，其子公司康園房產擬與江西國際信托共同設立寧波康信置業，就開發寧波市鄞州新城區一地塊進行合作。在康信置業23億元的注冊資本中，康園房產、江西國際信托分別以現金出資13億元和10億元，占注冊資本的56.52%及43.48%。

　　這一房企與信托公司看似普通的“合作開發”模式其實“暗藏玄機”。首先，江西國際信托的入股存在時限，即其持有康信置業股權的期限總計為2年，到期由康園房產回購，收益率為8.1%/年。其次，這次股權合作還設有擔保。如康園房產以持有的康信置業56.52%股權為回購江西國際信托所持剩余43.48%股權作為擔保，同時，ST成功的控股股東榮安集團以持有的上市公司8000萬股限售流通股亦作為上述履約擔保，并為康園房產受讓股權提供連帶保證責任，同時此次所開發的廟堰-4號地塊也將抵押給江西國際信托。其三，江西國際信托將通過設立信托計劃，募集上述10 億元的出資金額。

　　盡管字里行間提及的僅僅是一場“合作開發”，但江西國際信托的入股其經濟實質只是一筆為期兩年的信托貸款：江西信托將通過發行信托計劃募集上述資金，而榮安集團、康園置業亦用部分股權、土地為還款(即回購股權)作為擔保。

　　根據銀監會規定，信托公司可向符合條件的房地產項目發放貸款，但有一條紅線不能觸及，即“不得以信托資金發放土地儲備貸款”。但上述這筆資金的用途卻恰恰是用來繳納土地出讓款。

　　公告稱，康園房產以已支付的13億元土地款作為出資額持有相應部分股權，而康信置業設立后，江西國際信托的出資將用于廟堰-4 號地塊剩余土地款的支付。

　　根據ST成功去年12月的公告，康園房產是在12月14日已競得上述地塊，總面積達9.859萬平方米，價格恰為23.07億元。可見，江西國際信托的上述10億元出資不僅僅是一筆信托貸款，同時其實質將被用于繳納上述地塊的剩余出讓金，即屬于新規中“土地儲備貸款”的范疇。

　　通過這樣的“曲線救國”方式，康園房產不用與法規直接“交鋒”，卻也拿到了用以支付地價的信托貸款。值得關注的是，此次董事會會議于23日以通訊方式召開，而銀監會的新規則是在今年2月11日就下發，即使上市公司對規定并不知情，信托公司一方則應該是對新規定已然清楚。而若是所有的房地產企業均采取這種方法以信托資金來支付地價，那“信托資金不得發放土地儲備貸款”的規定也會面臨被架空的危險。 (記者 趙一蕙 郭成林 )