減少貨幣的發行,一方面降低貨幣在樓市中的流動以直接穩定房價,另一方面降低M2的發行以穩定老百姓的通貨膨脹預期。

　　全國政協十一屆三次會議50%的提案涉及到樓市問題,可見2009年房價漲幅過快的問題已經引起了全社會的注意。個人認為當前的高房價與我國長期以來貨幣發行量過高有著密切的聯系,要想真正解決這個問題,貨幣因素必然是一個應當重點考慮的對象。那么貨幣發行量如何影響到高房價呢?貨幣發行主要通過兩種渠道影響房價,一條是直接渠道,即大量的貨幣進入到樓市,樓市資金充裕了,地產商根本沒有降價的動力；還有一條是間接渠道,它主要是通過影響人民的通脹預期來推高房價,本文主要解釋通貨膨脹預期如何推高房價。

　　眾所周知,溫和的通貨膨脹是有利于經濟增長的,這由著名的菲利普斯曲線來決定。當通貨膨脹率低時,失業率高,意味著適度的通貨膨脹率有利于促進就業從而促進經濟增長。一般情況下,通貨膨脹率主要通過消費價格指數(CPI)來衡量,當CPI處于1%-3%時我們認為是溫和的通貨膨脹,當CPI高于5%-10%時通貨膨脹就比較嚴重了,當CPI高于10%時則可以認為已經發生了惡性通貨膨脹。嚴重的通貨膨脹和惡性通貨膨脹都是人們所不愿看到的,因為它會給國民經濟的平穩運行帶來多方面的危害。

　　當通貨膨脹發生時,老百姓手中的錢將會貶值,老百姓并不傻,他們當然不愿意手中的錢就這樣貶值,于是將一些額外的錢拿來投資。剛好當前我國的投資渠道并不是那么暢通,大多數老百姓進行投資主要兩條渠道:即股市和樓市。然而,在很長一段時間內,我國的股市收益率一直很低,盡管2007年股市著實火了一把,然而股市很快在2008年的金融海嘯中狂跌下來。由此我們可以看到,我國股市的風險實在太高,而收益卻并不高。相對股市而言,樓市無疑是非常優良的投資渠道。這是因為我國正在經歷著城市化進程,大量的農村人口要進入城市,這部分人得解決住房問題,這就意味著在相當長一段時間內,我國對城市住宅的需求十分巨大,只要有需求,其價格自然低不下來。當老百姓有很強的通貨膨脹預期時,他們必然會想辦法將手中的錢變成一些實物資本以保值增值。由于我國的城市住宅具有較強的這一功能,一旦有較強的通貨膨脹預期時,人們往往愿意將錢投入到樓市而非其他市場。

　　根據央行報告,2009年我國前三季度的廣義貨幣(M2)增長率為29.3%,而前三季度的國內生產總值(GDP)增長率為7.7%。學過多恩布什《宏觀經濟學》一書的人都應該知道,M2的增長速度應該等于GDP的增長速度加上CPI,如果按照這個公式進行計算,2009年前三季度我國的通貨膨脹率可能高達21.6%!盡管國家統計局公布的消費者物價指數(CPI)在2009年前三個季度里均為負值,但是老百姓會明顯感覺到手中的貨幣貶值了,尤其是那部分正在攢錢準備買房的人。這就給人們一個很強的預期:如果現在不買房,房價還會漲,手中的錢會更加不值錢,將來就更加買不起房了,于是,恐慌性購房開始出現,房價越來越高,這就是2009年出現的情形。

　　按照經濟學家弗里德曼的解釋,通貨膨脹無非就是一種貨幣現象。當貨幣發行少了,通貨膨脹預期就自然不會存在。因此,要想穩定我國的房價,在當前我國其他投資渠道并不暢通的情況下,必須重點考慮通過貨幣政策來進行調解。具體來說就是減少貨幣的發行,一方面降低貨幣在樓市中的流動以直接穩定房價,另一方面降低M2的發行以穩定老百姓的通貨膨脹預期。當然,除此之外的其他方式也得配套進行,比如說增加住宅供給、加大保障力度等等。

　　劉生龍 作者系清華大學國情研究中心博士后