編者按： 近年來，我國信托業(yè)走上了加速發(fā)展的快車道，但在行業(yè)回暖的同時，其規(guī)范發(fā)展問題也日漸突出。近日，銀監(jiān)會主席劉明康在2010年非銀行金融機構(gòu)監(jiān)管工作會議上強調(diào)，要重點關(guān)注銀信合作、信政合作、房地產(chǎn)等熱點業(yè)務(wù)，防止非銀機構(gòu)成為商業(yè)銀行規(guī)避政策的通道。堵住信托業(yè)風險漏洞，嚴格監(jiān)管成為了此次會議的中心思想。

　　此番監(jiān)管層的表態(tài)，被市場各方認為是給近期火熱的信托業(yè)上的新一道“緊箍咒”。本報針對此次監(jiān)管新動向推出系列報道，分別對房地產(chǎn)信托、銀信業(yè)務(wù)及防止信托公司成為大股東融資工具等這一系列市場關(guān)注的信托業(yè)熱點問題，進行深入采訪報道。

　　□ 本報記者 呂 東

　　通過信托公司融資是房地產(chǎn)公司解決資金的一個重要途徑，而隨著2009年下半年各家銀行紛紛對房企謹慎放貸，信托這一融資渠道的地位問題更加凸顯。

　　眾多房企紛紛借道信托以期獲得寶貴的運營資金，這其中也不乏新城B、江蘇舜天等這樣的上市房企。與此同時，作為一塊豐厚的利潤來源，信托公司也緊緊盯住這塊業(yè)務(wù)不放，主動配合。而近期信托監(jiān)管的逐漸加強，體現(xiàn)出監(jiān)管層對于該領(lǐng)域可能產(chǎn)生風險漏洞的擔憂，這也將使房地產(chǎn)公司失去了一條資金流入的重要渠道。

　　一位信托公司負責人昨日在接受《證券日報》記者采訪稱，該公司正密切關(guān)注銀監(jiān)會新的監(jiān)管動態(tài)，而信托公司特別是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會受到影響。“關(guān)鍵是看該信托公司經(jīng)營重點是否為房地產(chǎn)，這點很重要。”該人士強調(diào)到。

　　嚴防風險漏洞

　　房地產(chǎn)信托成監(jiān)管重點

　　作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，其對資金的需求量巨大。今年以來，上市房企拿地熱情依舊，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前共有招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等近20家上市房企買地金額超過250億元。

　　相較于2009年房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長，2010年國家的多項調(diào)控政策直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道減少，融資規(guī)模縮窄，由此信托已成為了各家房企融資的“必經(jīng)之路”。

　　銀聯(lián)信分析師鐘加勇對本報記者表示，最近幾年在信托公司的資金運用中，房地產(chǎn)行業(yè)的比例一直在呈逐年上升趨勢，并已經(jīng)成為信托公司投入最大的領(lǐng)域。房地產(chǎn)的投資比其他證券類的投資更加穩(wěn)健，信托也越來越成為房地產(chǎn)直接融資一個很好的渠道。

　　由于能獲得穩(wěn)定且豐厚的收益，因此信托公司也對眾房企的資金需求“有求必應(yīng)”。西南證券研發(fā)中心總經(jīng)理助理、房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔秀紅認為，由于信托業(yè)務(wù)的靈活性和他的定位，房地產(chǎn)信托一直都是信托的主要業(yè)務(wù)來源。“地產(chǎn)項目與其他的信托相比，一般融資成本能達到15-20%。”她指出。

　　房企與信托公司的緊密配合，固然對雙方都有益處，但由此產(chǎn)生的潛在風險也正日益引起監(jiān)管部門的重視，防范信托資金炒地炒房已經(jīng)成為調(diào)控的重中之重。

　　此番從銀監(jiān)會傳出的監(jiān)管動向，特別是其再次強調(diào)對于信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，更是對于今年二月銀監(jiān)會下發(fā)《加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》的補充。更被市場各方看作是加強此類項目監(jiān)管的持續(xù)。“這好比是一套”組合拳”一位信托公司人士這樣對記者表示。

　　監(jiān)管威力初顯

　　房地產(chǎn)信托“急剎車”

　　今年二月，隨著《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》的出臺，監(jiān)管層收緊房地產(chǎn)信托的跡象已愈發(fā)明顯。《通知》明確指出,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。該《通知》要求，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須“四證齊全”；信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，即房企不能通過信托融資的方式獲得用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

　　這一通知的出臺，無疑給正火熱上演的房企與信托公司日益緊密的“聯(lián)姻”大戲，澆上了一盆冷水。而監(jiān)管層此舉也非常明確，就是堅決防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險，提高信托公司風險防范意識和風險控制能力。

　　自今年二月起，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量“應(yīng)聲而下”，監(jiān)管威力初步顯現(xiàn)。今年二月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比銳減近半，雖然有春節(jié)因素，但這一降幅依舊驚人。

　　來自中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2010年2月的集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計報告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2月共有17家信托公司的32款集合資金信托產(chǎn)品進行推介。其中在資金投向方面，僅有10款產(chǎn)品擬投向房地產(chǎn)，這一數(shù)據(jù)較一月份的18款大幅縮減。

　　而根據(jù)普益財富統(tǒng)計，今年1月份，信托公司發(fā)行了28款房地產(chǎn)信托理財計劃，而2月份總共發(fā)行了12款房地產(chǎn)信托理財計劃，發(fā)行數(shù)量環(huán)比銳減過半。

　　與此同時，一些上市房企也開始“不情愿”的放棄從信托公司融資，轉(zhuǎn)而另尋融資渠道。

　　今年2月23日,ST成功曾對外宣布，公司下屬控股子公司寧波康園房產(chǎn)與江西國際信托達成合作意向，擬共同出資成立康信置業(yè)公司，合作開發(fā)該寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號地塊。而ST成功此舉一度被外界認為是對銀監(jiān)會相關(guān)禁令的“頂風涉案”。如今，僅過半月后，這一房企與信托公司的合作便突然叫停。

　　ST成功日前稱:“公司收到江西國際信托股份有限公司告知函,函稱‘因信托項目條件不成熟’,該公司決定終止與我司擬合作股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)的投資意向和洽談。鑒于此,公司決定終止與江西國際信托股份有限公司共同開發(fā)寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號地塊的合作方案。”對于此次信托項目叫停的真正原因，ST成功方面并沒有給出具體答案，但業(yè)內(nèi)人士表示，江西國際信托此次退出很可能就是因觸及銀監(jiān)會嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)信托新規(guī)所致。

　　利潤豐厚

　　信托公司或難割舍

　　對于信托的監(jiān)管，銀監(jiān)會一直都比銀行寬松。但隨著目前新的監(jiān)管要求出臺，信托公司特別是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會更加嚴格。那么信托公司真的就會放棄這一利潤豐厚的市場嗎？業(yè)內(nèi)人士則認為其中變數(shù)不少。

　　崔秀紅認為，目前大多數(shù)信托公司中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比很大，且收益相對較高，因此這些公司主動限制房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的積極性不高。從信托公司的角度來說，他們有多種方式來規(guī)避監(jiān)管，為房地產(chǎn)融資。比如在開發(fā)貸款受到限制的情況下，他們會更多的采取股權(quán)融資，甚至地產(chǎn)項目收益權(quán)信托產(chǎn)品等等。她認為，監(jiān)管部門只有嚴格限制銀行理財產(chǎn)品這一道關(guān)，才真正有可能對房地產(chǎn)信托產(chǎn)生影響。否則對信托公司和對房地產(chǎn)公司信托融資影響都不大。

　　一位信托業(yè)內(nèi)人士認為，從現(xiàn)在情況看，監(jiān)管部門只是叫停了信托貸款的方式，但沒有禁止通過信托形式對項目公司進行增資，因此很多房企和信托公司合作的案例并未違反監(jiān)管新規(guī)。這種房企與信托公司雙方均高度歡迎的合作項目，未來仍將會有，但可能不會像此前那么頻繁。