政策背景：樓市調控 貨幣政策最可行

　　今年初以來，房地產市場獲得的關注遠超往年，政府先后出臺了“國十一條”、“二套房首付提高”等多項政策，而調控的政策的影響力也正日漸顯現。僅福州房地產交易統計數據顯示，從“國11條”發布后，福州樓市在成交量上已開始進入降溫。今年二月份福州市房地產交易登記中心的數據顯示，當月的成交量同比去年下降幅度在50%以上。而進入三月份以來，福州樓市成交量更是每周遞減。觀望市場格局愈加明顯。

　　這樣的情形不單單只在福州出現，在全國各地樓市都是如此。但同時房價卻并沒有出現下調的情況，大部分專家學者認為主要原因是政策出臺未能直指樓市的本質問題。在一系列專家學者中討論的大部分問題，是物業稅否出臺？土地拍賣方式能否改革？但受限于多方考慮與流程審批的問題，諸多專家學者討論最多、最可預見的調控政策就是貨幣政策。

　　廣發華福證券的地產版塊分析師認為，“貨幣政策無論是收縮還是寬松，都不是房地產價格在上漲的主要動力，需求的旺盛與品質提升發展才是核心因素。福州海西大發展的環境下，越來越多的人涌入這個城市。正是這個基本因素客觀存在，也保證了福州樓市市場難以深跌、暴跌！但炒股者或者購房者的一種對于加息導致市場下跌的恐懼預期，它更多的表現為心理影響。在有實質影響的政策出臺時，股票市場反而并沒有出現什么大波動。反而總是在銀行遮遮掩掩的貨幣政策中，以至于有意向的購房者都生活在觀望的狀態中，畢竟一個小小點數的上提，很有可能是每月數百元的負擔增加。”

　　貨幣對樓市的影響，如果直接從樓市上看，也許并不明顯。但從反應最為靈敏的股市上來看，今年初以來，許許多多房地產行業股票進入下降通道，而且每次深跌都是出現在貨幣政策有所調整或者風傳加息的情況下。

　　之所以說貨幣政策對樓市調控最易行，那是因為樓市對資金的需求最為直接與明顯。無論是開發商、建筑商、建材商、購房者，一系列與之相關的行業都在“借錢生錢”。準備金率的提高、利率的上漲都使得“巧婦難為無米之炊”。

　　而土地政策、新稅收等政策調控的出臺都需要相關部門的審批與發布。相較之貨幣政策出臺，對于央行來說是常規性的調控政策。

　　市場現狀：準備金率上調 銀行、民間借貸變難

　　到現在為止，福州開發商基本是“不差錢”，福州今年的幾場土地拍賣會上，無論是總價還是單價，還都是創出了新的地王。在2009年賺得眉開眼笑的開發商眼里，無論是加息還是準備金上調對自己影響不大。

　　但在下游的建筑商、材料供應商那，最近資金已經變得有點捉襟見肘了。近期福州的各大擔保公司、民間借貸公司的負責人與業務員都“開心極了”，“五萬以下不借，月息二分，房貸抵押貸款的評估必須我們自己做。這還是老客戶才有的優惠，一般的還要至少保證三個月以上的借期。如果是做房地產相關的來借，只要有抵押，我們也都樂意。而且我們最近的抵押品好多都是樓盤、土地、建材等。”

　　種種跡象表明，房地產下游的資金鏈開始收緊。如果這樣的格局再盤整幾個月，必然對開發商資金鏈也產生連鎖的反應。到時民間利息必然還會繼續上揚。就像2007年股市大漲，2008年樓市低迷時三分、四分的月息都層出不窮。

　　而在各大商業銀行中，利率調整對其影響是最為直接。利息上調將對開發商的運營成本、投資客投資成本、購房者購房成本購成顯著沖擊。

　　在三月，由于手中資金不多了，福州本地的各大商業銀行已經減少房貸七折優惠力度，多以讓購房者排隊或者以八折、八五折的形式放款。畢竟在市場化競爭的環境下，能夠多賺錢，銀行在減少優惠力度的情況下仍能大量放款何樂而不為。

　　一位熟悉銀行房貸審批流程的相關負責人說：“現在銀行對購房者實施購房7折優惠政策，或者八折優惠政策基本上是由省行來下文明確的。因此調整或者取消需要一個過程,畢竟七折是監管層所設定的房貸利率的下限，沒有強制。在商言商，銀行也需要賺取利潤，減少讓利幅度是必然的。當然從商業利益的角度考慮，銀行之間是競爭關系，因此當部分銀行可貸資金量充足時,肯定會爭奪房貸優質客戶。但對于首套居住型房貸的優惠,無論房市過熱與否,銀行都應該堅持讓利于市民。”

　　連鎖反應：住房公積金受熱捧 私企考慮增加公積金福利

　　相比商業貸款，償還利息相對較少的公積金貸款開始受購房者歡迎，住房公積金貸款利率按照中國人民銀行規定的利率適時進行調整。現行的住房公積金貸款年利率5年期以下的為3.33%，5年期以上的為3.87%。在原先七折的優惠力度下，商業貸款優惠后的實際利率為4.158%，二者相差不大。但隨著優惠的取消，以及可以預見的加息情況，公積金貸款開始受到熱捧。

　　熱捧公積金的不但是購房者。在記者走訪的一些開發商那，原本很多樓盤不接受公積金貸款購房，對開發商來說，公積金貸款手續麻煩，資金流轉慢。因此對公積金客戶的優惠力度以及服務都有所怠慢。但隨著商業貸款的收緊，越來越多的客戶使用公積金買房，有些開發商已經前瞻性地專門針對公積金用戶開民優惠營銷活動。

　　公積金優勢不但體現在利率優惠上，在今年福州已經盛傳福州公積金購房將有望獲得補貼。福州將有可能通過參考一些省外的做法，開展利用住房公積金貼息貸款試點。對低收入住房困難家庭申請住房公積金貸款購買保障性住房的，按其年度償還利息的一定比例進行貼補。盡管在采訪中還沒有了解到相關方面具體的政策與規定，但參照省外通行的一些做法，貼息一般都有達到30%的幅度。比如30萬的公積金貸款一年的利息差不多有11000元，而政府貼息后有三千多元的讓利優惠還是很讓普通市民心動的。

　　2008年以后，福州各私企的社保、醫保福利制度已經較為完善。沒有按規定辦理社保、醫保的企業已經連年檢都過不了了。因此私企在福利待遇上與國企、事業單位最大的不同恐怕就是住房福利這一塊。

　　福州大通貿易的總經理彭劍就介紹說，“我們公司最近正在申請公積金，現在買房這么難，雖然招人不難，但是留住人才難。如果公司有了公積金，這對留住人才是比較重要的，而且公積金買房享受到的利息優惠歸根到底是國家給的福利，我們何樂而不為。”

　　而在福州私企上班的劉小姐也表示說：“在私企上班工資還算不錯，但最缺少的就是一個安全感。我們最近也在跟老板說公積金這個事，我們希望公司能夠補上這塊福利。雖然國家還沒有強制企業要辦這塊，但公司開辦公積金賬戶是一個多方共贏的好事，甚至說在企業經營成本的考慮上有問題的話，我們寧愿原本由企業承擔的這部分的錢由我們自己來承擔，因此私人不能去辦公積金賬戶，所以還是很希望公司能接受我們這樣的提議。”