對比2009年的寬松貨幣環(huán)境和天量信貸,2010年“緊縮”已成為新的關(guān)鍵詞。2009年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是個不差錢的年份,受惠于寬松信貸環(huán)境和火爆的銷售行情,眾多房企巨頭不僅在銷售上紛紛創(chuàng)出歷史新高,并且在土地市場上也當(dāng)仁不讓,不惜代價高價搶地的行為,讓各地“地王”不斷涌現(xiàn)。2010年中央在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的同時,以調(diào)結(jié)構(gòu)為主要方向,針對各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的微調(diào)開始展開。而對于已露過熱苗頭的房地產(chǎn)市場,抑制高房價、打擊投機(jī)購房、打擊炒地囤地成為主要方向。利用金融信貸手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo),成為2010年房地產(chǎn)調(diào)控連環(huán)組合拳的重要一環(huán)。

　　緊縮政策力度加大

　　1月10日國務(wù)院發(fā)布針對房地產(chǎn)市場的“國十一條”,涉及五大方面、十一項條款,內(nèi)容直指高房價。1月12日,央行宣布從1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,此舉標(biāo)志著金融監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。受此影響,全球金融市場出現(xiàn)震蕩。這也是繼1月7日提高央票利率之后,央行再次發(fā)出的貨幣緊縮信號。

　　繼央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后,政府再次明確,二套房貸實現(xiàn)無差別的首付四成的政策。而眾多銀行已停止了個人房貸7折優(yōu)惠的政策。中國銀監(jiān)會副主席王兆星在1月13日國務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會上表示,房地產(chǎn)貸款已占銀行貸款增量和整個貸款余額的20%左右,需要通過措施有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的信貸風(fēng)險,也要有效地控制投機(jī)和投資性按揭貸款的風(fēng)險。

　　央行公布數(shù)據(jù)顯示,2010年2月全國金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款7001億元,1月新增信貸1.39萬億元。數(shù)據(jù)顯示,今年2月新增人民幣貸款環(huán)比下降近50%,減少7000億元。進(jìn)入2010年以來,信貸調(diào)控政策的驟然而至讓市場人士擔(dān)心,貨幣政策已處于“明松暗緊”的階段。為管住開年來脫韁的信貸,監(jiān)管層不斷增強(qiáng)信貸調(diào)控,央行也連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。莫尼塔發(fā)布的最新研究報告稱,今年前兩個月人民幣貸款投放量達(dá)到2.1萬億元,已經(jīng)占到全年7.5萬億信貸計劃的28%,后期信貸政策緊縮的力度將進(jìn)一步加大。

　　開發(fā)信貸更趨嚴(yán)格

　　銀行界分析人士則認(rèn)為,在2009年地產(chǎn)信貸超過40%的高增長中,銀行至少存在兩方面問題,一是寬松信貸給了房地產(chǎn)企業(yè)較大的融資杠桿,二是銀行向優(yōu)勢品牌地產(chǎn)企業(yè)傾斜,對地產(chǎn)大鱷的寬松借貸,也在一定程度上助長了地王行為。

　　而針對2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺,分析人士認(rèn)為,在“國十一條”嚴(yán)控開發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監(jiān)管框架下,對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的信貸將更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎。據(jù)中行內(nèi)部人士表示,盡管2010年總體的信貸增量仍會保持在一個較為寬松的額度,但地產(chǎn)信貸將不會再出現(xiàn)較大的增長。“一方面隨著土地出讓金的首付成數(shù)增加,地產(chǎn)企業(yè)的融資杠桿能力在下降,另一方面銀行也會更加注重信貸質(zhì)量,對融資企業(yè)加大審核力度,其中包括項目資本金、四證等考核指標(biāo)。”

　　與此同時,在調(diào)結(jié)構(gòu)的政策下,2009年銀行信貸中地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)位居前列的局面也正在被打破。各商業(yè)銀行正在尋找地產(chǎn)信貸的替代品。而根據(jù)國家“有保有壓”的調(diào)控政策,各商業(yè)銀行未來將進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等支持力度,退出鋼鐵、水泥、玻璃等產(chǎn)能過剩行業(yè)。記者李廣軍

　　機(jī)構(gòu)分析

　　“政策退出”是2010年主要風(fēng)險

　　銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,直接或者間接地來自銀行貸款。在實施緊縮貨幣政策的背景下,整個銀行系統(tǒng)所發(fā)放的信貸規(guī)模將顯著減少,常規(guī)的銀行融資渠道門檻驟然提高,使得房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流受到嚴(yán)重限制。

　　對于今年的貨幣信貸形勢,中金公司預(yù)計,貨幣政策逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。2010年新增貸款預(yù)計降至7.5萬億元,但企業(yè)有大量2009年尚未用的貸款,屆時可以起到緩沖作用。中金估計,2009年第四季度新增信貸只有8500億元,但2010年一季度可能達(dá)2萬億元至3萬億元。

　　中金同時預(yù)計,2010年第一季度至第二季度通脹將明顯上升,政府將首先采取行政措施應(yīng)對通脹。貨幣政策調(diào)整在后,且將首先使用數(shù)量型措施,如央票、窗口指導(dǎo)以及存款準(zhǔn)備金率；但加息等價格性措施的使用則將較為滯后,因為受制于美聯(lián)儲的加息政策。但央行行長周小川日前也曾撰文稱,貨幣政策要對資源、公用事業(yè)價格改革引發(fā)的通脹留有空間。

　　中金認(rèn)為,“政策退出”是2010年市場面臨的主要風(fēng)險。中國的政策退出(可能包括行政手段、信貸控制、流動性管理措施、產(chǎn)業(yè)政策、利率匯率政策等)也會帶來市場波動。未來中國經(jīng)濟(jì)和市場的潛力及持續(xù)性取決于發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變能否成功,“調(diào)結(jié)構(gòu)”政策是否能夠堅持不懈也是市場的潛在風(fēng)險之一。

　　“2010年的貨幣政策必將是像2008年一樣多變,只不過運行的軌跡可能恰恰相反而已。由此,今年市場面臨的最大風(fēng)險,將是政策多變所帶來的不確定性。不得不提及的是,除貨幣政策外,監(jiān)管新規(guī)迭出所帶來的變化也將給市場運行帶來巨大沖擊。”興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委強(qiáng)調(diào)。李廣軍

　　政策動向

　　REITs今年京津滬開展試點

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺,各銀行業(yè)紛紛調(diào)整信貸政策,據(jù)了解,在今年的信貸投放上,將合理把握信貸增長幅度和投放速度,有效控制貸款總量,堅持均衡投放,堅持產(chǎn)業(yè)細(xì)分、行業(yè)限額管理。對產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)、重點限制行業(yè)不再增加貸款限額。完善名單制管理措施,把行業(yè)限額執(zhí)行與名單客戶貸款管理融合起來。業(yè)內(nèi)人士指出,在政策收緊的情況下,房企將尋求新的融資途徑。

　　“經(jīng)歷了2009年市場的活躍期后,大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金儲備水平較高,暫時沒有資金方面的壓力。”上海易居房地產(chǎn)研究院回建強(qiáng)認(rèn)為,在密集調(diào)控政策影響下,房地產(chǎn)企業(yè)的未來前景并不明朗。為了獲得生存的空間,解決融資瓶頸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的挑戰(zhàn)。

　　與此同時,近年來一直尋求突破的房地產(chǎn)信托投資基金有望在今年正式推出。試點相關(guān)工作已經(jīng)展開。“今年以來銀行的信貸政策逐漸偏向緊縮,樓市在一攬子抑制房價過快上漲的政策中開始顯現(xiàn)觀望。由此而產(chǎn)生的未來地產(chǎn)商有可能再次資金緊張的判斷,也不是沒有根據(jù)。”海通證券人士認(rèn)為,盡管短期的房地產(chǎn)市場變化并不能成為確定REITs發(fā)行時機(jī)以及方式的重要依據(jù),但也為投融資雙方都提供了一種思路。

　　1月中旬,由央行牽頭,銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11個相關(guān)部門成立的“REITs試點管理協(xié)調(diào)小組”,已完成試點實施方案的制定,京、津、滬三地經(jīng)歷數(shù)月緊鑼密鼓的準(zhǔn)備,將同時推出REITs試點。由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(以下簡稱管理辦法)目前正在征求意見,并將于近期開展試點。這意味著由央行牽頭的銀行間市場房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將開閘。

　　據(jù)消息人士透露,該管理辦法規(guī)定,REITs的委托方為房產(chǎn)商,受托方為信托公司,并通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時,委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價格收購受益券。

　　據(jù)上海銀監(jiān)局局長閻慶民表示,今年將加快完成金融租賃公司在銀行間市場發(fā)債的各項準(zhǔn)備工作。同時,做好消費金融公司、新設(shè)金融租賃公司的設(shè)立和籌建工作；加快信托公司創(chuàng)新發(fā)展,積極參與推動上海REITs創(chuàng)新工作,爭取早日獲準(zhǔn)REITs業(yè)務(wù)試點。記者獲悉,銀監(jiān)會版的REITs方案試點將在年內(nèi)推出,目前,上海國際信托、中信信托、平安信托已上報了相關(guān)設(shè)計方案。李廣軍

　　專家觀點

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資和風(fēng)險規(guī)避

　　□金巖石

　　(國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長)

　　從靜態(tài)的角度看房地產(chǎn)融資,有四個標(biāo)準(zhǔn)渠道:內(nèi)源型融資、客戶型融資、銀行融資、股權(quán)融資或債權(quán)融資,四大類五項選擇。

　　所以說房地產(chǎn)業(yè)是融資功能最強(qiáng)的行業(yè),理解了這個概念,把房子當(dāng)作投資品去經(jīng)營,就會極大地放大它的融資功能,投資創(chuàng)造預(yù)期,只要能把到手的資產(chǎn)以溢價的方式再去融資,融資功能隨著資產(chǎn)的溢價就更放大。

　　我們看到非上市房地產(chǎn)公司,融資渠道非常窄,是以人和人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)為核心的。當(dāng)投融資權(quán)在東家手里,實體經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向所做的房地產(chǎn)是消費品,你必須按照消費者的需求去生產(chǎn)去定價,這樣才能承擔(dān)賣不出去的風(fēng)險。而上市房地產(chǎn)公司,用現(xiàn)代企業(yè)制度改變了運營模式,這個商業(yè)模式通過職業(yè)化的管理,把投融資權(quán)從東家手里拿到職業(yè)經(jīng)理人手里,通過現(xiàn)代企業(yè)的制度化平臺拓寬企業(yè)的融資渠道。

　　非上市企業(yè)是主營業(yè)主利潤導(dǎo)向,而上市企業(yè)是三足鼎立,在經(jīng)營主營業(yè)主利潤的同時,經(jīng)營著關(guān)聯(lián)資產(chǎn)的溢價和整體業(yè)務(wù)的融資。當(dāng)主營業(yè)主利潤下降,能用資產(chǎn)的溢價來融資接鏈子,用資金鏈來維持企業(yè)度過難關(guān)。

　　當(dāng)你抱怨融不到資的時候,應(yīng)該意識到自己沒有進(jìn)入這個體系,一旦你從傳統(tǒng)型企業(yè)進(jìn)到現(xiàn)代企業(yè),任何一個資產(chǎn)任何一個現(xiàn)金流,不管是過去的還是預(yù)期的,就都具有了三重屬性,它可能是投資型資產(chǎn),可能是融資型資產(chǎn),也可能是經(jīng)營型資產(chǎn)。所以融資渠道是由自己決定的,是你的資產(chǎn)屬性和你的決策決定的。

　　上市房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)模式在發(fā)展中國家有它非常特殊的功能,因為在城市化30%到70%這個過程里,幾乎任何資產(chǎn)都會產(chǎn)生溢價。這個階段存在一個“二八定律”,即財富增長主要不是靠主營業(yè)務(wù)利潤,而是靠資產(chǎn)溢價。這個定律適用于企業(yè)、家庭、個人,甚至于國家。大家可以把你的家庭財產(chǎn)、公司財產(chǎn),按照一個指標(biāo)來分割,算算過去十年的所有財富增長,有多大比例來源于工薪收入或企業(yè)利潤積累?有多大比例來源于資產(chǎn)溢價?結(jié)果基本符合“二八定律”。

　　可以得出結(jié)論,虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)作為雙循環(huán)的市場體系,不僅僅在宏觀而且在微觀,不僅僅在企業(yè)而且在家庭,這是現(xiàn)代社會的大循環(huán)。做企業(yè)要知道虛實結(jié)合,只會做實不會做虛,永遠(yuǎn)做不大；相反,虛實失衡就早晚要賠光。在當(dāng)前城市化進(jìn)程較快的宏觀趨勢下,企業(yè)要真正了解自己,要突破融資瓶頸,把握住適當(dāng)?shù)氖袌鰴C(jī)會擴(kuò)大融資。一旦城市化結(jié)束了,所有的資產(chǎn)屬性都定位了,失去再開發(fā)的功能,土地開發(fā)的溢價、資產(chǎn)的溢價、交易的溢價、流動的溢價都會在某一個時點瞬間消失,整個房地產(chǎn)業(yè)會萎縮到超出我們想象的程度。整理/李廣軍