對(duì)比2009年的寬松貨幣環(huán)境和天量信貸,2010年“緊縮”已成為新的關(guān)鍵詞。2009年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)不差錢(qián)的年份,受惠于寬松信貸環(huán)境和火爆的銷(xiāo)售行情,眾多房企巨頭不僅在銷(xiāo)售上紛紛創(chuàng)出歷史新高,并且在土地市場(chǎng)上也當(dāng)仁不讓,不惜代價(jià)高價(jià)搶地的行為,讓各地“地王”不斷涌現(xiàn)。2010年中央在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的同時(shí),以調(diào)結(jié)構(gòu)為主要方向,針對(duì)各經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的微調(diào)開(kāi)始展開(kāi)。而對(duì)于已露過(guò)熱苗頭的房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制高房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)購(gòu)房、打擊炒地囤地成為主要方向。利用金融信貸手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步加強(qiáng)引導(dǎo),成為2010年房地產(chǎn)調(diào)控連環(huán)組合拳的重要一環(huán)。

　　緊縮政策力度加大

　　1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)十一條”,涉及五大方面、十一項(xiàng)條款,內(nèi)容直指高房?jī)r(jià)。1月12日,央行宣布從1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),此舉標(biāo)志著金融監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。受此影響,全球金融市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩。這也是繼1月7日提高央票利率之后,央行再次發(fā)出的貨幣緊縮信號(hào)。

　　繼央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后,政府再次明確,二套房貸實(shí)現(xiàn)無(wú)差別的首付四成的政策。而眾多銀行已停止了個(gè)人房貸7折優(yōu)惠的政策。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在1月13日國(guó)務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會(huì)上表示,房地產(chǎn)貸款已占銀行貸款增量和整個(gè)貸款余額的20%左右,需要通過(guò)措施有效地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的信貸風(fēng)險(xiǎn),也要有效地控制投機(jī)和投資性按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　央行公布數(shù)據(jù)顯示,2010年2月全國(guó)金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款7001億元,1月新增信貸1.39萬(wàn)億元。數(shù)據(jù)顯示,今年2月新增人民幣貸款環(huán)比下降近50%,減少7000億元。進(jìn)入2010年以來(lái),信貸調(diào)控政策的驟然而至讓市場(chǎng)人士擔(dān)心,貨幣政策已處于“明松暗緊”的階段。為管住開(kāi)年來(lái)脫韁的信貸,監(jiān)管層不斷增強(qiáng)信貸調(diào)控,央行也連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。莫尼塔發(fā)布的最新研究報(bào)告稱(chēng),今年前兩個(gè)月人民幣貸款投放量達(dá)到2.1萬(wàn)億元,已經(jīng)占到全年7.5萬(wàn)億信貸計(jì)劃的28%,后期信貸政策緊縮的力度將進(jìn)一步加大。

　　開(kāi)發(fā)信貸更趨嚴(yán)格

　　銀行界分析人士則認(rèn)為,在2009年地產(chǎn)信貸超過(guò)40%的高增長(zhǎng)中,銀行至少存在兩方面問(wèn)題,一是寬松信貸給了房地產(chǎn)企業(yè)較大的融資杠桿,二是銀行向優(yōu)勢(shì)品牌地產(chǎn)企業(yè)傾斜,對(duì)地產(chǎn)大鱷的寬松借貸,也在一定程度上助長(zhǎng)了地王行為。

　　而針對(duì)2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái),分析人士認(rèn)為,在“國(guó)十一條”嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商囤地、力圖降低企業(yè)杠桿率的監(jiān)管框架下,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的信貸將更加嚴(yán)格謹(jǐn)慎。據(jù)中行內(nèi)部人士表示,盡管2010年總體的信貸增量仍會(huì)保持在一個(gè)較為寬松的額度,但地產(chǎn)信貸將不會(huì)再出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。“一方面隨著土地出讓金的首付成數(shù)增加,地產(chǎn)企業(yè)的融資杠桿能力在下降,另一方面銀行也會(huì)更加注重信貸質(zhì)量,對(duì)融資企業(yè)加大審核力度,其中包括項(xiàng)目資本金、四證等考核指標(biāo)。”

　　與此同時(shí),在調(diào)結(jié)構(gòu)的政策下,2009年銀行信貸中地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)位居前列的局面也正在被打破。各商業(yè)銀行正在尋找地產(chǎn)信貸的替代品。而根據(jù)國(guó)家“有保有壓”的調(diào)控政策,各商業(yè)銀行未來(lái)將進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等支持力度,退出鋼鐵、水泥、玻璃等產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)。記者李廣軍

　　機(jī)構(gòu)分析

　　“政策退出”是2010年主要風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金,直接或者間接地來(lái)自銀行貸款。在實(shí)施緊縮貨幣政策的背景下,整個(gè)銀行系統(tǒng)所發(fā)放的信貸規(guī)模將顯著減少,常規(guī)的銀行融資渠道門(mén)檻驟然提高,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流受到嚴(yán)重限制。

　　對(duì)于今年的貨幣信貸形勢(shì),中金公司預(yù)計(jì),貨幣政策逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。2010年新增貸款預(yù)計(jì)降至7.5萬(wàn)億元,但企業(yè)有大量2009年尚未用的貸款,屆時(shí)可以起到緩沖作用。中金估計(jì),2009年第四季度新增信貸只有8500億元,但2010年一季度可能達(dá)2萬(wàn)億元至3萬(wàn)億元。

　　中金同時(shí)預(yù)計(jì),2010年第一季度至第二季度通脹將明顯上升,政府將首先采取行政措施應(yīng)對(duì)通脹。貨幣政策調(diào)整在后,且將首先使用數(shù)量型措施,如央票、窗口指導(dǎo)以及存款準(zhǔn)備金率；但加息等價(jià)格性措施的使用則將較為滯后,因?yàn)槭苤朴诿缆?lián)儲(chǔ)的加息政策。但央行行長(zhǎng)周小川日前也曾撰文稱(chēng),貨幣政策要對(duì)資源、公用事業(yè)價(jià)格改革引發(fā)的通脹留有空間。

　　中金認(rèn)為,“政策退出”是2010年市場(chǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的政策退出(可能包括行政手段、信貸控制、流動(dòng)性管理措施、產(chǎn)業(yè)政策、利率匯率政策等)也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的潛力及持續(xù)性取決于發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變能否成功,“調(diào)結(jié)構(gòu)”政策是否能夠堅(jiān)持不懈也是市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)之一。

　　“2010年的貨幣政策必將是像2008年一樣多變,只不過(guò)運(yùn)行的軌跡可能恰恰相反而已。由此,今年市場(chǎng)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn),將是政策多變所帶來(lái)的不確定性。不得不提及的是,除貨幣政策外,監(jiān)管新規(guī)迭出所帶來(lái)的變化也將給市場(chǎng)運(yùn)行帶來(lái)巨大沖擊。”興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委強(qiáng)調(diào)。李廣軍

　　政策動(dòng)向

　　REITs今年京津滬開(kāi)展試點(diǎn)

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓地出臺(tái),各銀行業(yè)紛紛調(diào)整信貸政策,據(jù)了解,在今年的信貸投放上,將合理把握信貸增長(zhǎng)幅度和投放速度,有效控制貸款總量,堅(jiān)持均衡投放,堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)細(xì)分、行業(yè)限額管理。對(duì)產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩行業(yè)、重點(diǎn)限制行業(yè)不再增加貸款限額。完善名單制管理措施,把行業(yè)限額執(zhí)行與名單客戶(hù)貸款管理融合起來(lái)。業(yè)內(nèi)人士指出,在政策收緊的情況下,房企將尋求新的融資途徑。

　　“經(jīng)歷了2009年市場(chǎng)的活躍期后,大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金儲(chǔ)備水平較高,暫時(shí)沒(méi)有資金方面的壓力。”上海易居房地產(chǎn)研究院回建強(qiáng)認(rèn)為,在密集調(diào)控政策影響下,房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)前景并不明朗。為了獲得生存的空間,解決融資瓶頸是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。

　　與此同時(shí),近年來(lái)一直尋求突破的房地產(chǎn)信托投資基金有望在今年正式推出。試點(diǎn)相關(guān)工作已經(jīng)展開(kāi)。“今年以來(lái)銀行的信貸政策逐漸偏向緊縮,樓市在一攬子抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策中開(kāi)始顯現(xiàn)觀望。由此而產(chǎn)生的未來(lái)地產(chǎn)商有可能再次資金緊張的判斷,也不是沒(méi)有根據(jù)。”海通證券人士認(rèn)為,盡管短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化并不能成為確定REITs發(fā)行時(shí)機(jī)以及方式的重要依據(jù),但也為投融資雙方都提供了一種思路。

　　1月中旬,由央行牽頭,銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等11個(gè)相關(guān)部門(mén)成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”,已完成試點(diǎn)實(shí)施方案的制定,京、津、滬三地經(jīng)歷數(shù)月緊鑼密鼓的準(zhǔn)備,將同時(shí)推出REITs試點(diǎn)。由中國(guó)人民銀行起草的《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理辦法)目前正在征求意見(jiàn),并將于近期開(kāi)展試點(diǎn)。這意味著由央行牽頭的銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將開(kāi)閘。

　　據(jù)消息人士透露,該管理辦法規(guī)定,REITs的委托方為房產(chǎn)商,受托方為信托公司,并通過(guò)信托公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時(shí),委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格收購(gòu)受益券。

　　據(jù)上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民表示,今年將加快完成金融租賃公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)債的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。同時(shí),做好消費(fèi)金融公司、新設(shè)金融租賃公司的設(shè)立和籌建工作；加快信托公司創(chuàng)新發(fā)展,積極參與推動(dòng)上海REITs創(chuàng)新工作,爭(zhēng)取早日獲準(zhǔn)REITs業(yè)務(wù)試點(diǎn)。記者獲悉,銀監(jiān)會(huì)版的REITs方案試點(diǎn)將在年內(nèi)推出,目前,上海國(guó)際信托、中信信托、平安信托已上報(bào)了相關(guān)設(shè)計(jì)方案。李廣軍

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　□金巖石

　　(國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長(zhǎng))

　　從靜態(tài)的角度看房地產(chǎn)融資,有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)渠道:內(nèi)源型融資、客戶(hù)型融資、銀行融資、股權(quán)融資或債權(quán)融資,四大類(lèi)五項(xiàng)選擇。

　　所以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是融資功能最強(qiáng)的行業(yè),理解了這個(gè)概念,把房子當(dāng)作投資品去經(jīng)營(yíng),就會(huì)極大地放大它的融資功能,投資創(chuàng)造預(yù)期,只要能把到手的資產(chǎn)以溢價(jià)的方式再去融資,融資功能隨著資產(chǎn)的溢價(jià)就更放大。

　　我們看到非上市房地產(chǎn)公司,融資渠道非常窄,是以人和人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)為核心的。當(dāng)投融資權(quán)在東家手里,實(shí)體經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向所做的房地產(chǎn)是消費(fèi)品,你必須按照消費(fèi)者的需求去生產(chǎn)去定價(jià),這樣才能承擔(dān)賣(mài)不出去的風(fēng)險(xiǎn)。而上市房地產(chǎn)公司,用現(xiàn)代企業(yè)制度改變了運(yùn)營(yíng)模式,這個(gè)商業(yè)模式通過(guò)職業(yè)化的管理,把投融資權(quán)從東家手里拿到職業(yè)經(jīng)理人手里,通過(guò)現(xiàn)代企業(yè)的制度化平臺(tái)拓寬企業(yè)的融資渠道。

　　非上市企業(yè)是主營(yíng)業(yè)主利潤(rùn)導(dǎo)向,而上市企業(yè)是三足鼎立,在經(jīng)營(yíng)主營(yíng)業(yè)主利潤(rùn)的同時(shí),經(jīng)營(yíng)著關(guān)聯(lián)資產(chǎn)的溢價(jià)和整體業(yè)務(wù)的融資。當(dāng)主營(yíng)業(yè)主利潤(rùn)下降,能用資產(chǎn)的溢價(jià)來(lái)融資接鏈子,用資金鏈來(lái)維持企業(yè)度過(guò)難關(guān)。

　　當(dāng)你抱怨融不到資的時(shí)候,應(yīng)該意識(shí)到自己沒(méi)有進(jìn)入這個(gè)體系,一旦你從傳統(tǒng)型企業(yè)進(jìn)到現(xiàn)代企業(yè),任何一個(gè)資產(chǎn)任何一個(gè)現(xiàn)金流,不管是過(guò)去的還是預(yù)期的,就都具有了三重屬性,它可能是投資型資產(chǎn),可能是融資型資產(chǎn),也可能是經(jīng)營(yíng)型資產(chǎn)。所以融資渠道是由自己決定的,是你的資產(chǎn)屬性和你的決策決定的。

　　上市房地產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)模式在發(fā)展中國(guó)家有它非常特殊的功能,因?yàn)樵诔鞘谢?0%到70%這個(gè)過(guò)程里,幾乎任何資產(chǎn)都會(huì)產(chǎn)生溢價(jià)。這個(gè)階段存在一個(gè)“二八定律”,即財(cái)富增長(zhǎng)主要不是靠主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn),而是靠資產(chǎn)溢價(jià)。這個(gè)定律適用于企業(yè)、家庭、個(gè)人,甚至于國(guó)家。大家可以把你的家庭財(cái)產(chǎn)、公司財(cái)產(chǎn),按照一個(gè)指標(biāo)來(lái)分割,算算過(guò)去十年的所有財(cái)富增長(zhǎng),有多大比例來(lái)源于工薪收入或企業(yè)利潤(rùn)積累?有多大比例來(lái)源于資產(chǎn)溢價(jià)?結(jié)果基本符合“二八定律”。

　　可以得出結(jié)論,虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為雙循環(huán)的市場(chǎng)體系,不僅僅在宏觀而且在微觀,不僅僅在企業(yè)而且在家庭,這是現(xiàn)代社會(huì)的大循環(huán)。做企業(yè)要知道虛實(shí)結(jié)合,只會(huì)做實(shí)不會(huì)做虛,永遠(yuǎn)做不大；相反,虛實(shí)失衡就早晚要賠光。在當(dāng)前城市化進(jìn)程較快的宏觀趨勢(shì)下,企業(yè)要真正了解自己,要突破融資瓶頸,把握住適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)擴(kuò)大融資。一旦城市化結(jié)束了,所有的資產(chǎn)屬性都定位了,失去再開(kāi)發(fā)的功能,土地開(kāi)發(fā)的溢價(jià)、資產(chǎn)的溢價(jià)、交易的溢價(jià)、流動(dòng)的溢價(jià)都會(huì)在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)瞬間消失,整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)萎縮到超出我們想象的程度。整理/李廣軍