新“國四條”、新“國十條”、住建部新規(guī)……從上周開始，短短幾天時間內(nèi)，中央調(diào)控政策組合拳猶如密集的雨點般重重落在高燒的樓市頭上。無論是二套房必須首付五成，還是第三套房可暫停發(fā)放貸款，抑或是異地購房暫停放貸，新政對于住宅市場的打擊程度都堪稱史無前例。

　　一時之間樓市一片愁云慘霧，一些反應敏銳的業(yè)內(nèi)人士則迅速將目光轉(zhuǎn)向了一向信貸條件嚴格且自成一體的商業(yè)項目，并大膽預判素來不夠強勢的杭城商業(yè)地產(chǎn)反而即將迎來新一輪的發(fā)展契機。與之相應的是，和住宅樓盤眼下大多觀望放慢推盤節(jié)奏不同，連日來有幾個商業(yè)項目傳出將于近一兩個月內(nèi)如期甚至是提前開盤的消息。“住宅遭遇嚴打，這對我們來說反而是個機會”，其中一位開發(fā)商的說法多少表露了他們逆市開盤的底氣所在。

　　一直以來，由于土地性質(zhì)和使用年限的不同，包括商鋪、寫字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)類項目其貸款條件比住宅嚴格不少，要求首付至少五成，貸款利率為基準利率的1.1倍，同時按揭年限最長為十年。在此前歷次樓市的信貸政策調(diào)控中，商業(yè)項目也一直執(zhí)行這一單獨的政策，并不受住宅放貸屢屢收緊的影響。

　　此次新政調(diào)控力度空前，提出了多項此前從未有過的措施，尤其是二套房必須首付五成，以及異地購房和第三套房可暫停放貸，無疑將對樓市產(chǎn)生重創(chuàng)。目前銀行還未出臺細則，各方說法不一，開發(fā)商和購房者們對于新政調(diào)控范圍究竟是否包含商業(yè)項目十分關(guān)注。

　　記者先后采訪了多個目前有房源在售的商業(yè)項目，大多數(shù)開發(fā)商均言辭謹慎，稱要等銀行細則出臺才能最終確認是否被波及。

　　“銀行細則還沒有出來，這兩天我們還是在按原來的步驟往上遞申請，經(jīng)辦人員也還是按原來的規(guī)矩收進，每天都有好幾套的簽約量。”方正·360空間營銷部的馮經(jīng)理稱，能遞的都盡快遞上去了，大家都在等銀行消息。

　　“第三套房貸暫停應該不太會涉及到商業(yè)項目，因為此前杭州關(guān)于首套二套房的界定標準都是只針對住宅的，關(guān)鍵要看暫停異地房貸這一條是否跟商業(yè)項目有關(guān)。”另一開盤不久的酒店式公寓樓盤相關(guān)人士分析道。

　　來自銀行方面的消息則大致可以確認，此番新政跟之前的信貸調(diào)控政策一樣只針對住宅市場，并不涉及商業(yè)地產(chǎn)。“新國十條里已經(jīng)寫明調(diào)控對象為住房，也就是70年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅，跟商業(yè)用房沒有關(guān)系。” 深圳發(fā)展銀行杭州分行零售信貸風險部主管杜志良語氣肯定地對記者表示。另一股份制銀行零售信貸部的負責人也認為，原則上來看，新國十條所指的應該是住宅。

　　銀行方面大致確認 新政無關(guān)商業(yè)地產(chǎn)

　　銀行細則還未落地，一些在售的商業(yè)項目反饋稱，新政對于已經(jīng)進入簽約程序的客戶基本不構(gòu)成影響，絕大多數(shù)客戶都希望能盡快把程序走掉，而從售樓部這幾天的現(xiàn)場情況來看，人氣也沒怎么受到影響，外地客戶還是照常來看房。

　　“新政出臺后，很多外地客戶趕來辦簽約手續(xù)，不少人都想先趕趕看，萬一到時候新政有涉及又沒趕進，那么也只能一次性付款。也有資金實力比較好的客戶怕麻煩，索性直接選擇一次性付款，像前天就有一位溫州客戶趕來杭州，一下子簽了四套，全部是一次性付清。”方正·360空間的馮經(jīng)理介紹說，酒店式公寓的一大優(yōu)勢是總價低，像360空間很多房源總價在100萬元左右，這樣一筆資金現(xiàn)在在杭州已經(jīng)很難買到房子，不投樓市又找不到其他渠道，因此盡管新政打壓樓市意圖明顯，仍然沒什么客戶變卦退房。

　　而如果最終新政確認如上述銀行人士所言跟商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)，那么，這對一向不溫不火的杭城商業(yè)地產(chǎn)來說甚至是利好消息。一方面，住宅市場遭到了史上最嚴厲的棒打，調(diào)控程度猛過之前任何一次，另一方面，商業(yè)項目仍然沿用一貫以來的信貸門檻，完全沒有被新政殃及，而這一門檻目前已和住宅基本持平，原先的劣勢不復存在。因此，一些商業(yè)項目的開發(fā)商認為，接下去住宅市場的量縮價跌幾成定局，投資客的資金進入住宅受限之余將會尋找另外的投資渠道，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)也是很可能的事情，由此雖然樓市整體大勢不妙，商業(yè)地產(chǎn)市場在挑戰(zhàn)中也將迎來一些新的發(fā)展機會。于是，西城美墅、信雅達國際等多個樓盤紛紛準備在近期推出商鋪或?qū)懽謽牵�瞄準了住宅空當期�?nèi)投資客手中無處可去的資金。

　　多個商業(yè)樓盤逆市開盤 看中被新政阻擊的游資

　　新政剛出之時，地產(chǎn)大佬潘石屹就在其博客上表示，“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響”。在他看來，過去幾年商業(yè)和寫字樓市場一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

　　和北京、上海等一線城市相比，杭州居高不下的住宅價格儼然早已躋身于一線城市行列，但商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟程度卻遠遠不如它們，“住商倒掛”現(xiàn)象一直存在。從這個意義上來說，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＵ�如一位業(yè)內(nèi)人士半開玩笑所說的那樣，“雨水不能總下在一個地方。杭州住宅市場的資本雨水下得太多了，都快泛濫成災了，而商業(yè)地產(chǎn)干旱很久了，也該下點雨了。”住宅泡沫被猛烈擠壓的當下，正是商業(yè)地產(chǎn)不錯的機會。

　　“住宅受到打壓，一定會對商業(yè)產(chǎn)生促進作用。”長期從事商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)資深人士謝成龍分析稱，一方面，房價下降購房壓力減小了，老百姓的消費欲望將更多地得到釋放，消費增加了商業(yè)才會繁榮，商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報率才能得到提升；另一方面，基于相對穩(wěn)妥的樓市仍是大家的投資首選，因此投資客在手中資金沒少但又買不了住宅的前提下，很可能會考慮投資商業(yè)地產(chǎn)。而在商業(yè)地產(chǎn)的三大類型產(chǎn)品中，他最看好社區(qū)商鋪在這一輪樓市波動中將獲得的機會。

　　贏商投資總經(jīng)理方芳則認為，商鋪和寫字樓的投資人群相對固定，對投資專業(yè)度的要求也比較高，因此不太會受到新政的波及。但她同時提醒說，住宅市場的冷卻必然會產(chǎn)生一個延伸效應，受樓市整盤下行帶動，購房者對于樓市的預期和信心都將下挫，這也將對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生一定的影響。

　　住宅被打壓將促進商業(yè) 但對商業(yè)地產(chǎn)而言也是雙刃劍。(記者 陳賁)