“論壇之前，我特意打電話問一個甲級寫字樓的價錢，回答說4.6萬元，而且要快，因為現(xiàn)在新的調(diào)控來了，所以準(zhǔn)備漲價，3天后就要漲到5萬元。”在上海寫字樓市場摸爬滾打了十多年的盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民在主持一個商業(yè)地產(chǎn)論壇時告訴記者。

　　在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，受傷最重的是住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)不僅“毫發(fā)無損”，甚至被視作其一個絕佳的甚至是絕處逢生的機(jī)會，業(yè)內(nèi)外的各路資本也已蠢蠢欲動，釋放出積極的進(jìn)攻信號。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)換策略

　　“住宅‘不正常’，商業(yè)地產(chǎn)反而迎來‘春天’，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，眼下可行的策略就是——在調(diào)控使得土地市場恢復(fù)理性、地價可能回落的情況下，抓緊拿地。”上海財富興園置業(yè)總經(jīng)理范立平坦言。“這次調(diào)控并沒有針對商業(yè)地產(chǎn)，這就是為什么現(xiàn)在不少住宅開發(fā)商都有意增持商業(yè)地產(chǎn)，他們也是看到了市場的空間，并且?guī)в蟹稚�風(fēng)險的意圖。”寶龍地產(chǎn)副總裁林峰利則指出。

　　在上周末搜房網(wǎng)和世聯(lián)地產(chǎn)舉辦的第五屆中國商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓年會上，不少像范立平、林峰利這樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛表示今年商業(yè)地產(chǎn)的策略應(yīng)該是趁勢拓展。會上還有上海的經(jīng)濟(jì)學(xué)家向記者表示，操作商業(yè)地產(chǎn)比住宅更為復(fù)雜，因為除了考慮地段、產(chǎn)品等，還和經(jīng)濟(jì)發(fā)展正相關(guān)，但從目前的經(jīng)濟(jì)層面看，無論是國內(nèi)二、三線城市的區(qū)域發(fā)展，還是世界經(jīng)濟(jì)今年的進(jìn)一步恢復(fù)，以及人民幣升值的預(yù)期，都對商辦物業(yè)資產(chǎn)有利，哪怕是房地產(chǎn)調(diào)控，對商業(yè)地產(chǎn)來說也像是危機(jī)變轉(zhuǎn)機(jī)，“因為投資渠道有限，的商業(yè)地產(chǎn)反而適合不少投資資金‘轉(zhuǎn)向’，而且還可改善近年來住宅市場膨脹所導(dǎo)致的住宅價格高于商辦的‘倒掛’現(xiàn)象。”

　　至于現(xiàn)在的市場環(huán)境下開發(fā)商可以有哪些策略，經(jīng)濟(jì)學(xué)家給記者舉了香港新鴻基地產(chǎn)的例子，“這家公司的一個戰(zhàn)略特點就是‘反周期’，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，市場簫條的時候持有物業(yè)，市場繁榮的時候則拼命銷售，其實這才是順勢而為。”巧的是，新鴻基地產(chǎn)今年就表示，除了豪宅項目，在內(nèi)地投資的商辦項目都將加緊趕工，如位于上海小陸家嘴的國金中心一期寫字樓已落成并接近滿租，10多萬平方米的國金中心商場則從本周起試營業(yè)，年中五星級酒店也要開業(yè)。“商業(yè)地產(chǎn)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)地位息息相關(guān)，我們都是作為前瞻性的長線投資。”新鴻基地產(chǎn)租務(wù)總經(jīng)理馮秀炎也對記者表示。

　　各路資金垂青

　　其實，只是開發(fā)商“一廂情愿”還不足以說明商業(yè)地產(chǎn)市場的激流暗涌，記者了解到，各路資金都躍躍欲試，商業(yè)地產(chǎn)市場儼然將成為一個資金“蓄水池”。

　　“我們上頭已經(jīng)說了，這次房貸收緊是鐵定的，但開發(fā)貸款方面，雖然也很緊，但會向商業(yè)地產(chǎn)等非住宅類傾斜。”一家國有銀行的分行信貸人員向記者透露。又如保險資金，業(yè)內(nèi)人士介紹，由于險資資金量太大，所以更追求長期、穩(wěn)定的回報率，這與商業(yè)地產(chǎn)的收益結(jié)構(gòu)相吻合。

　　其他行業(yè)的企業(yè)也在投身進(jìn)來。“商辦資產(chǎn)比較良性，資金回籠也不錯。”正在幫千億級資產(chǎn)的安徽國企淮南礦業(yè)操作上海首個項目“東方藍(lán)海國際廣場”的陳先生向記者表示，許多國企近幾年都進(jìn)行房地產(chǎn)和金融投資，但相比于住宅，商業(yè)地產(chǎn)對政策的“化解力”更高，如現(xiàn)在淮南礦業(yè)一次性付款拿下土地并總投資逾22億元在五角場開發(fā)的項目，包括自用的寫字樓和對外出售或出租的酒店式公寓、小戶型辦公樓及沿街商業(yè)，可提供給礦業(yè)上下游企業(yè)等，“商業(yè)地產(chǎn)投資回報大于住宅，租售結(jié)合也可平衡資金分配，即便未來新添持有稅，增加的成本也會轉(zhuǎn)嫁到租金。”

　　另外，對那些投資市場的“散客”來說，已經(jīng)打出“資金避風(fēng)港”這一新口號的商辦物業(yè)也很吸引人。“受接連出臺的一系列政策影響，住宅市場內(nèi)很多投資者不得不以購買改為觀望，但大部分投資者對市場依然比較樂觀，只是在尋找更好的機(jī)會，比如一些人已經(jīng)把一部分資金轉(zhuǎn)向購買寫字樓或者商鋪，由此我們中介以后也可能需要轉(zhuǎn)型，尋求商業(yè)地產(chǎn)市場內(nèi)的盈利空間。”德佑地產(chǎn)分行經(jīng)理王凱介紹。