4月以來，房地產(chǎn)調(diào)控為住宅罩上了愁云慘霧，卻為商業(yè)地產(chǎn)帶來了契機(jī)。

　　近日，住宅行業(yè)的老大萬科傳出欲收購北京贏嘉中心，及已納入西安國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、東莞市長安鎮(zhèn)第一地標(biāo)等商業(yè)地產(chǎn)項目等消息，保利、首創(chuàng)、上海綠地、合生創(chuàng)展、復(fù)星集團(tuán)等知名住宅開發(fā)商也紛紛展示商業(yè)地產(chǎn)宏圖。與此同時，各地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的一季度分析報告也顯示出以北京、上海為代表的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)明顯回暖跡象。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在住宅市場遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正在復(fù)蘇上升期的商業(yè)地產(chǎn)勢必成為最佳選擇之一，可以預(yù)見的是，熱點區(qū)域和地鐵沿線的商業(yè)將率先迎來春天。

　　房企扎堆轉(zhuǎn)商業(yè)

　　近期，以萬科為首的各大傳統(tǒng)住宅主業(yè)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的消息此起彼伏。

　　4月初，市場傳出消息稱，北京萬科即將從中信地產(chǎn)手中接手位于CBD核心區(qū)贏嘉中心。這已經(jīng)是半個月來萬科傳出的第三個商業(yè)地產(chǎn)項目。3月26日，萬科在東莞長安拿下一個總建筑面積為25萬平方米的商業(yè)綜合體項目，其中包括一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑。4月8日，西安市曲江新區(qū)管委會宣稱，萬科將在曲江開發(fā)總投資額80億元，建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　萬科的舉動只是近期以住宅為主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的案例之一。

　　4月13日，保利房地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)胡在新表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。“未來的3~5年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。”

　　3月22日，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，未來3年內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)預(yù)計投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。未來5-10年，首創(chuàng)置業(yè)全國的奧特萊斯規(guī)模爭取增加至30家。

　　日前，金地集團(tuán)董事長凌克和總裁張華綱也表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運作將成為未來金地的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃。據(jù)悉，金地今年土地投入的計劃中，就有20%的資金會投向商業(yè)項目。

　　商業(yè)地產(chǎn)明顯回暖

　　據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行等房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的第一季度調(diào)研報告顯示，經(jīng)過6個季度的低迷之后，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了全面回暖的跡象，各種需求復(fù)蘇，租賃成交活躍，租金首次出現(xiàn)增長，雖然漲幅微小，但意義深遠(yuǎn)。

　　據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查，隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)恢復(fù)，商鋪市場需求開始逐漸回暖。一季度，超市業(yè)繼續(xù)快速開店，尤其是精品超市。如華聯(lián)BHG Market Place 在三里屯和環(huán)球貿(mào)易中心以及樂城國際中心連開三店。華潤旗下的Ole 超市也在北京不斷地擴(kuò)張，在去年于世貿(mào)天階開店之后，又簽約國貿(mào)三期和華熙樂茂。

　　同時，化妝和個人護(hù)理連鎖品牌也在不斷地擴(kuò)張，例如萬寧、屈臣氏、絲芙蘭等品牌在華聯(lián)萬柳購物中心開業(yè)。早期進(jìn)入市場的快速時尚品牌依然保持著擴(kuò)張態(tài)勢，例如H&M、Oasis 在華聯(lián)萬柳購物中心簽約，Calvin Klein 和MNG等品牌也高調(diào)宣布其在京的擴(kuò)張計劃。珠寶品牌活躍并尋求新的擴(kuò)張地點，如景福珠寶簽約三里屯北區(qū)，翡翠珠寶昭儀翠屋在華貿(mào)商業(yè)街開了旗艦店。

　　在消費市場迅速復(fù)蘇的背景下，不少一再推遲開業(yè)的購物中心招商工作也出現(xiàn)明顯進(jìn)展，加快開業(yè)進(jìn)程。據(jù)仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅透露，今年準(zhǔn)備開業(yè)的三里屯北區(qū)已經(jīng)招商了70%，準(zhǔn)備開業(yè)的北辰綠色家園購物中心也招租了90%。此外平安IFC-都會天地、國貿(mào)三期購物中心的招租情況也非常好。

　　住宅調(diào)控反成利好

　　當(dāng)住宅市場出現(xiàn)房價暴漲，引發(fā)輿論一片討伐之時，商業(yè)地產(chǎn)卻在穩(wěn)步增長。4月15日起，中央密集調(diào)控住宅市場，市場立刻出現(xiàn)成交量大幅下滑，部分區(qū)域二手房價格明顯下調(diào)等現(xiàn)象。與此同時，業(yè)內(nèi)人士卻紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)，普遍認(rèn)為房產(chǎn)新政為商業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展契機(jī)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，“調(diào)控針對的不是房價而是上漲速度，當(dāng)住宅價格暴漲，投資投機(jī)性需求扎堆時，商業(yè)地產(chǎn)的投資者卻一直非常理性、冷靜，以致部分區(qū)域出現(xiàn)了明顯商住倒掛的情況，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成價值洼地。因此，當(dāng)住宅市場遭遇調(diào)控，原有的優(yōu)惠政策紛紛取消，二套房提至首付5成、1.1倍利率時，三套房不能貸款，投資者必然會重新考慮投資方向，執(zhí)行同樣貸款條件但存在價值洼地的商業(yè)地產(chǎn)就勢必會吸引部分投資。”

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，國務(wù)院提出新的十項政策，只是針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。“過去幾年來，商業(yè)和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策限制和打壓。商業(yè)和寫字樓市場近幾年基本與中國的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次宏觀調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長進(jìn)行有效抑制后，部分地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來彌補(bǔ)盈利的不足。而政府正努力拉動內(nèi)需，自然會刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，零售業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)仍有較好的發(fā)展前景。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資成新寵

　　據(jù)了解，在北京，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)為住宅供應(yīng)量的10%，隨著奧運開啟的城市商業(yè)國際化，許多知名國際企業(yè)已把目光投向北京，而在有限的商業(yè)空間里，商業(yè)地產(chǎn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足市場需求，爭奪寶貴的高性價比商鋪成為眾多企業(yè)家提升利潤的首要考慮因素。專家預(yù)測，作為放量不足住宅10%的商鋪，本年度增值動力將表現(xiàn)強(qiáng)勁，由此產(chǎn)生巨大市場需求，并將成為2010年投資首選。

　　朝陽首府一位負(fù)責(zé)人告訴記者，調(diào)控新政主要針對住宅市場的投資投機(jī)行為，但對于部分客戶而言，在沒有更多的投資渠道下，投資不動產(chǎn)是必然的，因此，當(dāng)住宅投資被叫停后，沒有被調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)反而迎來了機(jī)會。那些自身擁有良好地段、交通配套和人流優(yōu)勢的商用物業(yè)，則成為市場中的寵兒，尤其身處核心商圈或者軌道交通上蓋的商業(yè)地產(chǎn)，更成為投資者眼中的“香餑餑”。

　　核心商圈仍是投資熱點

　　據(jù)了解，目前北京中高端商鋪空置率空前下降，而金融街、朝陽門和王府井商圈對總體空置率的改善影響居前，空置率分別按季下降將近兩個百分點。

　　從目前北京房地產(chǎn)市場來看，幾大商圈已非常成熟：黃金地段的西單商鋪已經(jīng)處于一鋪難求狀態(tài)，CBD商圈也早已上演了商鋪爭奪戰(zhàn)，而逐漸興起的朝陽門商圈則熱度高漲。該商圈毗鄰30余家世界500強(qiáng)企業(yè)和高標(biāo)準(zhǔn)國際配套，已經(jīng)形成獨立而成熟的第一涉外區(qū)，同時，被地鐵2號、5號、6號三條地鐵線包圍，已經(jīng)奠定基礎(chǔ)。隨著朝陽首府、北京INN等多家大型商業(yè)辦公體的建成，朝陽門區(qū)域已逐漸形成完善的商業(yè)體系，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。

　　據(jù)了解，該商圈目前在售項目銷售業(yè)績均不錯，優(yōu)唐U-TOWN商鋪銷售火爆，北京INN的商鋪接近尾聲。待售項目則被投資者密切關(guān)注。其中朝陽門SOHO銷售之火爆創(chuàng)下紀(jì)錄，其三期銀河SOHO目前的客戶關(guān)注度非常高，預(yù)計年內(nèi)推出。即將銷售的朝陽首府僅50余個商鋪，卻已經(jīng)有400多投資者前來考察。其銷售負(fù)責(zé)人稱，客戶主要看中朝陽門商圈的潛力，“我們與銀河SOHO互成補(bǔ)充，形成“大商場小旺鋪”的格局，銀河SOHO以大型商業(yè)和寫字樓為主，我們主要是150平方米-600平方米的底商，所以受到了證券公司、銀行、賣場和超市的關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果銀河SOHO、朝陽首府、北京INN等商業(yè)興起，將和朝外商圈一起真正形成朝陽門商圈，并與東四商圈相連結(jié)，形成巨大的規(guī)模效應(yīng)。

　　軌道沿線是潛力

　　世邦魏理仕認(rèn)為，未來市場發(fā)展熱點將不僅限于王府井、西單等傳統(tǒng)商圈，區(qū)域購物中心將隨著地鐵、城鐵等軌道交通的興建和開通逐漸發(fā)展起來。如近期即將開業(yè)的天虹百貨國展店、百盛太陽宮店、王府井百貨大鐘寺店等均位于已開通的10號線一期沿線。未來隨著地鐵6號線、10號線二期、房山線、大興線等軌道交通線路的開通，朝青板塊、南三環(huán)沿線、房山長陽鎮(zhèn)、大興黃村等區(qū)域的商業(yè)物業(yè)將成為新興的市場熱點。

　　蔡宇翔告訴記者，2009年大部分連鎖機(jī)構(gòu)都停止了擴(kuò)張計劃，但隨著消費市場的復(fù)蘇，從2010年1月開始，均重新啟動了大幅擴(kuò)張計劃。因此，2010年的商鋪市場整體需求預(yù)計必然會持續(xù)上升，“只要地段合適、業(yè)態(tài)準(zhǔn)確，基本不用發(fā)愁需求問題”。

　　記者從《2010年中國商業(yè)地產(chǎn)市場研究報告》中獲知，隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，社會消費品零售額不斷擴(kuò)大，中國商業(yè)地產(chǎn)市場迎來廣闊的發(fā)展空間，尤其是城市化進(jìn)程排在首位的北京，商業(yè)需求走勢強(qiáng)勁，投資額、銷售額不斷攀高。一些國際知名品牌看好北京經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，紛紛搶先入駐，而軌道交通區(qū)域的商業(yè)市場成為企業(yè)爭奪的首選目標(biāo)，數(shù)據(jù)顯示，地鐵1、2、5號線周邊的商鋪每年正在以12%的速度增長。

　　蔡宇翔認(rèn)為，那些有著密集居住人口同時又具備軌道交通的地段將成為未來的潛力商圈，如天通苑、回龍觀、通州、順義。“這些區(qū)域居住人口高達(dá)數(shù)十萬上百萬，已經(jīng)是中等城市規(guī)模，而且有軌道交通，但商業(yè)配套卻嚴(yán)重不足。因此，未來的前景一定不錯。”

　　此外，記者了解到，業(yè)內(nèi)還普遍看好軌道交通交匯處，如10號線和4號線交匯的中關(guān)村商圈、13號線和5號線交匯的天通苑商圈、2號線與6號線交匯的朝陽門商圈。

　　本報記者 魯歡