盡管房?jī)r(jià)目前仍巍然不動(dòng)，但信托市場(chǎng)卻已開始感受到地產(chǎn)新政帶來(lái)的沖擊：5月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行已出現(xiàn)急劇下降的趨勢(shì)。記者獲悉，信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而與之相應(yīng)地，開發(fā)商的融資成本也急劇攀升。

　　發(fā)行量下降或是季節(jié)因素

　　從以往的情況來(lái)看，地產(chǎn)信托融資與監(jiān)管之間存在蹺蹺板效應(yīng)：當(dāng)監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)信貸收緊時(shí)，地產(chǎn)信托融資就會(huì)快速飆升。而據(jù)用益信托研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，全國(guó)僅發(fā)售7款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模共計(jì)24.8億元。相比4月份的數(shù)據(jù)，降幅十分明顯。4月份共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款，總規(guī)模達(dá)130.9億元。再上推至今年一季度，當(dāng)季共計(jì)成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模總額為173億元。

　　上海某信托公司信托一部經(jīng)理認(rèn)為，僅憑單月統(tǒng)計(jì)情況恐怕無(wú)法說明問題。因?yàn)閺耐�年的情況來(lái)看，5月份一般也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行淡季。他預(yù)計(jì)，在6月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還將會(huì)大量涌現(xiàn)。

　　“現(xiàn)在正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)都是很早就通過審批的。”用益信托研究員李旸認(rèn)為，“隨著監(jiān)管審查趨嚴(yán)，信托公司提高風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，5月下旬乃至接下來(lái)數(shù)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量都可能會(huì)收縮。” 李旸表示。

　　信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的微調(diào)卻直觀顯現(xiàn)了市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的沖擊。除減少發(fā)行量外，從近期已發(fā)行的產(chǎn)品情況來(lái)看，信托公司正趨向于采用多元化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)減少房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，諸如調(diào)高利率調(diào)高、下調(diào)產(chǎn)品抵押率、調(diào)整投資區(qū)域調(diào)整等手法在控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)控新標(biāo)準(zhǔn)拉升融資成本

　　這間接導(dǎo)致開發(fā)商融資成本提高。據(jù)前述上海信托人士表示，目前房地產(chǎn)信托貸款利率水平普遍維持在10%的水平線上已是不爭(zhēng)的事實(shí)。而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，5月份在售信托產(chǎn)品利率最高者更是達(dá)到了12.61%。

　　受此影響，開發(fā)商所支付的資金成本急劇攀升。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)信托貸款的平均利率水平已接近2008年金融危機(jī)時(shí)的10.57%。而在整個(gè)2009年，除1月份融資成本維持在10%以上外，其余每月都呈遞減的趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)信托融資利率維持在7%—10%之間。

　　其次，部分對(duì)外公開表示維持年化收益在7%-8%水平線上的信托產(chǎn)品，也在設(shè)計(jì)上有所變化，加強(qiáng)了產(chǎn)品風(fēng)控的標(biāo)準(zhǔn)。如此變相提高了開發(fā)商的融資成本。其中，最常見的是降低貸款抵押物的抵押率。信托公司的理由是：隨著地產(chǎn)調(diào)整政策加碼，樓市成交量萎縮和價(jià)格松動(dòng)必然將導(dǎo)致抵押物市值下降。　

　　另?yè)?jù)上述人士表示，目前成熟物業(yè)抵押率已從年初的7成以上降至6成，有的信托公司甚至推出了抵押率低至4成，但收益仍高達(dá)9%左右的產(chǎn)品。而在具體的貸款金額計(jì)算方面，信托公司往往也會(huì)在估值階段就先在目前市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上降低10%-20%，然后按下調(diào)后的抵押率計(jì)算貸款金額，這迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資時(shí)必須將更多的資產(chǎn)用于抵押，相當(dāng)于實(shí)際年利率再提高4%-6%，進(jìn)一步拉升了融資成本。記者 張 寧