受“國十條”和北京市密集出臺的樓市調控政策影響，5月份北京住宅市場出現“價量齊跌”的現象，對商業地產而言，由于沒有受到政策調控，仍然延續前期利好政策影響。受商業地產調控政策“空白”和嚴厲的住宅市場政策的影響，在5月份“商住倒掛”現象出現一定程度的緩解。北京市商業地產成交量延續了4月份的上升趨勢，繼續保持成交量穩步上升。同時，5月份商業地產租售均價與新政前相比均有所提升。

　　記者從中國不動產研究中心發布的數據獲悉，在今年5月份，北京部分商業地產項目價格和租金均出現了大幅度上漲，售價上漲范圍從幾千元到上萬元不等，環比上漲12.7%；大量項目租金也有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天。市場人士預計，隨著住宅政策影響的深入，在隨后的幾個月，資金進入商業地產領域的速度將加快，將會引起市場對于商業地產開發和投資的高潮。

　　京城寫字樓90%提價

　　在經歷了2008年世界性的金融危機影響后，經過2009年一年的盤整，北京市寫字樓市場進入了快速的上升期，無論售價還是租金水平在最近一段時間內均出現了較快上漲。社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為,國內商業地產項目今年肯定會很好。一是資金會發生比較大的扭轉。過去資金炒住宅，現在政策收緊，會有一部分資金流入商業地產；二是去年住宅市場快速發展，住宅市場的快速提升是商業地產發展的基礎。只要是住宅發展快的地方，商業地產也會隨之快速增長。

　　據中國不動產對北京300余個租賃活躍樓盤中的90個熱點樓盤的監測顯示，在今年的3-5月，有90%項目的租金進行了調價，其中有約27%的項目租價漲幅超過兩成，最高租金漲幅達到了60%。特別是新政出臺后，北京大量項目的租金價格上升趨勢明顯，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。

　　在寫字樓租金上漲的同時，5月份北京市商業地產租售價格存在普遍上漲趨勢。

　　記者了解到，今年4月，伴隨著政策對住宅市場調整力度的加強，大量資金進入商業地產領域就已經非常明顯。今年4月份，北京市寫字樓無論成交和供應量均出現了100%的增長。進入5月份，由于近期出臺的房地產政策只是針對住宅市場，而商業地產調控“免疫”，導致商業地產在5月份延續4月份上漲的成交趨勢。4月份，寫字樓成交均價達到22173元/平方米；5月份，由于房地產新政出臺，導致大部分寫字樓成交均價上漲，成交均價達到2.5萬元/平方米左右，環比漲幅達到了12.7%。

　　商業用地依然沒有走出“低谷”

　　盡管北京市寫字樓市場出現了量價齊升的態勢，但是在5月份北京土地市場上，商業用地特別是多功能用地成交慘淡，并有5宗土地流拍。業內人士表示，這主要由于近期北京市政府對于商業項目出臺的限制政策。5月19日，北京市住建委、市發改委、市規劃委、市國土局聯合發布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》。其中明確，在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，一律禁止分層、分單元銷售。同時，5月份北京市住建委嚴肅表明態度，土地項目不能隨意更改用地性質，并且有可能傳導到商業地產，所以一時間開發商拿地更為謹慎。

　　記者從北京市國土局的公開資料獲悉，今年5月份，北京共有12宗商辦與住宅用地性質的用地。其中成交了3塊商業用地，均位于順義區板橋創意天承產業基地。北京聯富置業有限責任公司一家競得兩幅地塊，分別為G2-07地塊和G1-01、G1-02地塊。其中，G2-07規劃建筑面積41878平方米，最終成交價為1.71億萬元，折合樓面價4083元/平方米；而該地塊起始價為4554萬元，溢價率達275%。G1-01、G1-02地塊成交價為1.9億萬元，折合樓面價3548元/平方米，溢價率為128%。G1-03地塊由北京旺晟房地產開發有限公司以9200萬元競得，折合樓面價4633元/平方米，溢價率為198%。由成交用地的地點可知，順義區商業用地在5月份受到追捧。

　　但是有5宗商業用地流拍，這表明北京市土地市場在5月份明顯趨冷，尤其是商業用地。業內人士認為，目前商業地產市場在售項目多為此前積壓項目，由于商業地產項目回籠資金漫長，因此對于新增土地的擴張速度較慢，目前北京市場還處于一個消化期。

　　但值得欣慰的是，最近包括萬科、龍湖、遠洋等開發商均加大對商業地產的投入。公開數據顯示，北京市6月計劃開盤項目總數在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達9個。商住樓明顯加快入市步伐，搶跑政策“真空期”。由此可見，在新政出臺后的5月份內，資本轉投商業地產的跡象已經非常明顯。因此可以預計將來市場對于商業用地的需求會逐步增加。

　　租金低南城寫字樓入駐率達90%

　　自從去年底南城計劃對外公布后，北京市南城發展提速，但是由于此前一直跟北京其他區域有著歷史上的差距，價格洼地一直存在。今年以來該區域的廣安門、新世界商圈、麗澤商務區的寫字樓市場表現得異常活躍。都市廣宇的調查報告顯示，目前這些區域的寫字樓出租率高達90%以上。

　　在廣安門區域，多為內資企業自主開發項目，如港中旅大廈、高新大廈、機械大廈、信息大廈、中設大廈等。這些項目建成年限較為久遠，各種配套設施相對落后，多為乙級寫字樓，租金報價也相對低廉，平均價位為3.2元/天/平方米。其中，高新大廈報價3.6元/天/平方米，機械大廈報價2.7元/天/平方米，信息大廈3.2元/天/平方米，中設大廈3.2元/天/平方米。低廉的價格相對完善的配套設施，使得這些項目的入駐率基本維持在80%-95%的范圍內。

　　在崇文門區域內，最有代表性的是商圈地標項目新世界中心和區域內近兩年入市的國瑞大廈。這兩個項目同屬甲級寫字樓，地理位置僅有一街之隔，在租金報價上由于配套設施新舊差異等原因，造成了一定差異，新世界中心租金報價4.3元/平方米/天，國瑞城大廈5元/平方米/天，其他項目租金報價持平或略低，正仁大廈4.3元/平方米/天，新城文化大廈4元/平方米/天、京文大廈為乙級項目租金報價在2.7元/平方米/天。空置率方面，老項目空置面積所剩無幾，其中新世界中心、新成文化大廈空置率僅在5% 左右，正仁大廈、京文大廈目前處于滿租的狀況。相對較新的國瑞城由于招租時間短、租金報價高的劣勢，空置率在60%左右。

　　麗澤區域內現有寫字樓項目多在麗澤橋至菜戶營橋區域內，沒有形成寫字樓集群，在麗澤路南北零星分布，且多為乙級項目，入市時間相對久遠，體量小，租金水平在3.0元/天/平米左右，與2009年同期租金水平相比，有0.2-0.3元的增幅，但租金的上漲并沒有帶來空置率的上揚，空置率持續保持在非常低的水平，入駐群體穩定。比較有代表性的項目有美克大廈、望園大廈、華勝寫字樓、亞視大廈、航豐園大廈等，其中望園大廈、華勝寫字樓、航豐園大廈出現了滿租的情況，美克大廈和亞視大廈也保持在95%左右的入駐率。 (記者 賴大臣)