主持人：林喆

　　嘉賓：聯合證券房地產研究員魚晉華

　　82家A股房地產上市公司2009年一季報數據顯示，今年一季度，房地產上市公司的營業收入出現負增長。在收入下降和大幅計提存貨減值準備的共同影響下，地產公司凈利潤增速也大幅下滑。

　　與此同時，地產公司在一季度也出現“利好”的一面。存貨增速的持續下滑和預收款的回升表明行業庫存壓力在逐步減小。而貨幣資金在一季度末大量增加，說明地產企業的資金壓力已明顯減弱。

　　業內認為，由于國際金融危機的存在，央行中短期內仍將維持寬松的貨幣政策。在低利率和寬信貸的環境下，房地產市場銷售的持續回暖具備較大程度的支撐。由此推斷，房地產企業利潤增速在今年一季報觸底的可能性較大。

　　中國證券報：去年以來，地產公司毛利率持續下滑，對此如何看待，一季度市場銷售回暖是否會扭轉這一態勢？

　　魚晉華：2009年一季報顯示，82家房地產公司平均毛利率水平為37.5%。這是行業平均毛利率自2008年一季度出現42.4%高位后，連續第四期下滑。毛利率出現下降主要原因在于兩方面：一是由于去年市場低迷，全國房價從去年初開始普遍下調；二是2007年高價地陸續進入結算，抬高了營業成本。

　　由于營業收入增速的大幅下滑，毛利率持續走低，加之存貨減值準備的大幅計提，導致2008年地產公司的利潤增速急劇下降。82家公司去年總共計提了存貨跌價準備35.4億元，比過去三年計提總額還多了41%。

　　從行業規律看，營業收入觸底回升后，毛利率也會逐步回升。而作為房地產企業營業收入的領先指標，預收款回暖將導致后期結算收入增長。隨著近期樓市的強勢回暖，2009年一季度末82家公司預收款余額達955億元，同比也出現3.1%的增長，相比2008年末，增幅更是達到18.3%。預收款的增長為2009年的收入增長奠定了良好的基礎。在銷售回暖的帶動下，我們預計下半年行業營業收入增速也將重回上升通道。

　　中國證券報：對于今年以來地產公司存貨的變化，怎么判斷？

　　魚晉華：從數據看，82家上市房企2009年一季度末存貨總額為4161億元，相比去年末微增1.7%，同比增速則連續第四個季度出現下滑。存貨消化效果明顯。

　　存貨增速的持續下滑和預收款的回升均表明行業庫存壓力在逐步減小，從我們對重點公司的銷售跟蹤來看，大多數公司的銷售情況都超出預期。這些公司大都存在業績超預期的可能。

　　中國證券報：就目前上市地產商的資金狀況分析，房地產業的資金壓力是否有明顯的緩和，今后開發投資是否也將隨之回暖？

　　魚晉華：由于銷售回款的增加和施工投入的減少，今年一季度公司現金大量增加，資金壓力明顯減弱。一季度末82家公司現金及現金等價物凈增加總額為187億元，比去年同期增長193%，其中經營活動產生的現金流量凈額為80億元，而去年同期為-229億元。剔除預收款后，82家公司一季度末資產負債率為50.3%，相比2008年末的51%有所下降。

　　市場的持續回暖和企業資金壓力的減弱，已反映在土地市場的有所升溫上。我們判斷，由于國際金融危機的存在，央行中短期內仍不會緊縮信貸。而在低利率和寬信貸的環境下，房地產市場持續回暖具備經濟規律的支持。我們判斷房地產企業利潤增速已在今年一季報觸底。