“還將在上海獲取4-5塊地，有的已經(jīng)談得差不多，有的正在商談中，有的在積極競(jìng)拍中”

　　五天之內(nèi)，金地集團(tuán)(600383)兩次出手圖謀拿地，盡管在后一次，由于保利地產(chǎn)(600048)的阻擊，金地未能如愿。形成對(duì)比的是，此前的2008年全年，金地集團(tuán)(600383)僅拿下一塊地。

　　一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)，今年上半年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積84.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.46%；累計(jì)銷售金額85.75 億元，同比增長(zhǎng)72.47%。其上半年所推項(xiàng)目也以舊盤(pán)為主，而大量新盤(pán)將在下半年涌出。

　　種種跡象顯示，歷時(shí)一年半，金地終于卸下“高價(jià)地”所帶來(lái)的包袱，攜百億資金再次圖謀擴(kuò)張。

　　五天內(nèi)兩次圖地

　　2009年7月3日，經(jīng)過(guò)133輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，1號(hào)金地集團(tuán)最終以15.62億元的價(jià)格擊敗10號(hào)金隅嘉業(yè)，獲得北京大興區(qū)16號(hào)地，該項(xiàng)目總用地面積212257平方米，折合樓面地價(jià)5664元/平米。

　　7月6日，金地集團(tuán)再次圖謀北京大興區(qū)另一地塊大興區(qū)黃村(新城北區(qū)2號(hào)地)，不過(guò)，當(dāng)天在最后一輪競(jìng)價(jià)中，保利地產(chǎn)(600048)以16.3億元的代價(jià)，成功狙擊此前一直緊隨的金地，而保利也以7248.2元/平方米的樓面地價(jià)成為該區(qū)域的單價(jià)“地王”。

　　2008年，金地下苦功夫拼命出貨回籠現(xiàn)金，以時(shí)間換取了騰挪空間，從而在4月以5.6億價(jià)格拿下上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊；而本月，5天之內(nèi)兩次出手意圖拿地，表明已從防守反擊，轉(zhuǎn)向主動(dòng)擴(kuò)張。

　　據(jù)近日媒體報(bào)道，金地方面的相關(guān)高層表示，“除了目前拍得的地塊外，未來(lái)還將在上海獲取4-5塊地，目前有的已經(jīng)談得差不多，有的正在商談中，有的在積極競(jìng)拍中，此外，如寧波、南京、杭州等長(zhǎng)三角地區(qū)將是我們重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。”實(shí)際上，早在4月底的業(yè)績(jī)推介會(huì)上，金地集團(tuán)的高層即提到，將準(zhǔn)備50億-100億元的資金用于今年拿地。

　　如果達(dá)到上限100億，則這已逼近今年保利拿地的幅度，因?yàn)楸＠�高層在與券商投資交流中曾透露，今年的規(guī)劃是拿出100億拿地。

　　7月10日，金地集團(tuán)董秘徐家俊在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)表示。“具體策略方面，公司會(huì)堅(jiān)持年初制定的投資方案，即聚焦于現(xiàn)已進(jìn)入城市尋找投資機(jī)會(huì)，并根據(jù)不同市場(chǎng)所處的不同調(diào)整階段，因地制宜地采取相應(yīng)的策略。對(duì)于市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)調(diào)整到位的區(qū)域，公司將考慮加大投資力度。”

　　“跟野草一樣頑強(qiáng)”地消化庫(kù)存

　　“金地集團(tuán)跟萬(wàn)科一樣，其實(shí)就像一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，金地沒(méi)有保利那樣強(qiáng)勢(shì)的大股東，也不像萬(wàn)科那樣高調(diào)，但是生命力卻非常頑強(qiáng)，跟野草一樣。”上海一家券商分析師說(shuō)，“整個(gè)2008年，其實(shí)我們中的很多人都不看好金地，但是年末一看銷售居然能做到差不多一百億，這一下子就把節(jié)奏扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了。實(shí)際上金地這三四年一直都在為節(jié)奏困擾，結(jié)果在這一輪熊市中給調(diào)整了過(guò)來(lái)。”

　　整個(gè)2008年以及今年上半年，金地集團(tuán)都在全力消化這些高地價(jià)所帶來(lái)的負(fù)面影響。據(jù)金地集團(tuán)披露的相關(guān)公告，在整個(gè)2008年，金地集團(tuán)僅投資18億獲得西安88.49萬(wàn)平米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，折合樓面價(jià)2000元/平方米。今年上半年，金地集團(tuán)也僅投資兩筆合計(jì)8.668億元的資金用于購(gòu)買(mǎi)土地。

　　在營(yíng)銷上，金地在2008年春節(jié)后就制定了每個(gè)月、每個(gè)季度的銷售目標(biāo)，并且把銷售回款作為相關(guān)管理人員的獎(jiǎng)金的一票否決指標(biāo)。與此同時(shí)，金地亦以犧牲毛利的方式加快了其存貨的消化速度，據(jù)金地集團(tuán)相關(guān)公告，2008年毛利率為31.75%，2007年該數(shù)據(jù)為44.70%。

　　金地集團(tuán)的諸項(xiàng)舉措顯然沒(méi)有白費(fèi)，在2008年金地進(jìn)入城市銷售額同比下降約40%的背景下，取得了114 億的銷售額，增長(zhǎng)了17%。據(jù)興業(yè)證券分析師王嘉測(cè)算，2008年底，不包含珠海工業(yè)用地，金地集團(tuán)土地儲(chǔ)備為1133萬(wàn)平米，其中50萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目面積占61%，平均地價(jià)成本為2053元/平米。

　　2009年初樓市突如其來(lái)的回暖，更是加速了金地集團(tuán)的舊盤(pán)消化速度，據(jù)金地集團(tuán)最新發(fā)布的6月簡(jiǎn)報(bào)，今年上半年，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積84.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.46%；累計(jì)銷售金額85.75億元，同比增長(zhǎng)72.47%。聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華指出，(金地)上半年基本以消化舊盤(pán)為主。

　　攜百億資金再謀擴(kuò)張

　　“根據(jù)之前的測(cè)算，公司希望今年可以投入最高100億資金獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源，以進(jìn)一步增強(qiáng)公司未來(lái)的盈利能力。”徐家俊說(shuō)。

　　據(jù)興業(yè)證券分析師王嘉估算，如果金地能夠?qū)崿F(xiàn)137億的銷售回款，假設(shè)2009年稅金和費(fèi)用支出為30億，工程投入60億，在基本不增加貸款規(guī)模的基礎(chǔ)上，可供投資的資金在40億-50億左右。

　　金地近期獲批的增發(fā)計(jì)劃，也可為其提供至多41億元的資金，此外，項(xiàng)目合作融資也可30億元的資金。王嘉指出，如果以上兩項(xiàng)進(jìn)展順利，則足以提供100億的投資資金。

　　從整個(gè)上半年來(lái)看，公司業(yè)績(jī)要略微落后于市場(chǎng)，基本以消化舊盤(pán)為主，在一線城市的在售項(xiàng)目，其預(yù)售證基本是在去年獲得。

　　不過(guò)其最新公布的7-8月推盤(pán)已經(jīng)逼近去年出貨速度最高峰，達(dá)到11個(gè)盤(pán)。

　　“進(jìn)入下半年，金地的推盤(pán)節(jié)奏將有所加快，7-8月新推和加推項(xiàng)目中深圳上塘道和沈陽(yáng)濱河國(guó)際均是新盤(pán)，而杭州自在城當(dāng)前僅推出少量的排屋，大力推盤(pán)也將在下半年，此外，位于南京的板橋自在城項(xiàng)目計(jì)劃也將在今年9月開(kāi)盤(pán)。”魚(yú)晉華指出。

　　“目前各項(xiàng)計(jì)劃仍然是按照年初制定的目標(biāo)執(zhí)行。開(kāi)工面積根據(jù)市場(chǎng)情況會(huì)做出小幅調(diào)整，將在2009年原計(jì)劃開(kāi)工135萬(wàn)平米的基礎(chǔ)上有所增加，但幅度不會(huì)太大。計(jì)劃竣工面積為170萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)比去年增長(zhǎng)27%；計(jì)劃銷售金額137億，預(yù)計(jì)比去年增長(zhǎng)20%。”徐家俊表示。