萬科又要融資了。

　　本周，萬科相關高管多次釋放欲融資信息，“年初公司 曾表示考慮在時機成熟時進行一次股權融資，目前萬科的這一思路并未發生變化。再融資方案仍在積極探討中。”萬科副總裁肖莉在8月5日的網上投資者交流會上說。

　　高調釋放融資背后是，自2008年來，萬科業績增長相對乏力，同期，保利、金地、招商、中海均實現了不同程度的大幅度增長。

　　“根據我這么多年的跟蹤，說白了萬科最重要的秘密就是融資，在最合適的時間融最合適的資。”一位曾長期跟蹤萬科的知名券商分析師說。

　　21年來，萬科累計融資9次，達到250億，而分紅僅僅29.9789億元，因此，萬科融資在業內，尤其是基金 界早有“圈錢專業戶”的噱稱。

　　試圖再融資

　　本周，萬科相關高管再次釋放欲圖融資的信息，但從2009年半年報 上看，萬科似乎并不缺錢，截止至6月30日，萬科貨幣資金一項數據 達到268.8億元。

　　從萬科半年報 和七月簡報看，萬科似乎在圖謀新一輪擴張。萬科半年報 提到，其新開工計劃將調高45.2%，全年新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米，提高45.2%。背后的故事是，一家獨大多年的萬科，被保利地產 追趕的情形已越來越明顯。

　　實際上，今年5月至7月，萬科以迅雷不及掩耳的速度增加土地儲備，三個月的時間新增項目19塊，總建筑面積達到450.6萬平方米，合計需支付土地款項約69億元。

　　萬科圈錢史

　　對地產公司圈錢的反感由來已久，近期市場 保利地產高價增發一事，即已引起部分基金 的“不買賬”。而在這個問題上，萬科更為顯著。

　　從萬科21年來的歷次融資看，萬科的擴張、度過危機無不仰賴于融資之上。18年來萬科通過配股、發行可轉債及增發九次融資總共獲得約250億元，目前萬科總資產為1245億元。按照(當年融資額/當年資產)計算，2008-2004五年比值分別為0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014。18年來的比值總和達到1.09，這即意味著萬科的擴張對于融資依賴性非常強。

　　萬科21年來，分紅派現17次，總派現29.9789億元，僅從投資本源看，萬科并不是一筆劃得來的買賣，其總派現額與總融資額之比為0.12。這個數值在上市 公司排名居1000名之后。

　　萬科成長性何來？

　　萬科成長性有目共睹，但如果抽掉融資這一條，反思萬科自1984年來的發展，不難看出，萬科每一次的大擴張和度過危機幾乎都仰賴于融資。

　　1988年所獲的2800萬元促成萬科前身第一次試水房地產 。

　　1991年和1993年所獲的1.3億元和4.5億港元，則促成了萬科最終轉身為房地產 企業。1997年的融資則扭轉了萬科在1996年主業增長乏力的困境，1997年其營業收入由上年的負增長21.68%猛然提升至65.37%。

　　1999年、2002年所獲的共18億元，為萬科實施擴大市場占有率和規模的戰略提供了資金支持。1999年、2000年營業收入增長分別為27.9%、31.71%。2003年營業收入由上年的微幅增長2.68提升至39.47%。2004年的19億元，實為其前幾年高速的圈地速度所買單。2004年、2005年營業收入分別增長20.17%、37.17%。

　　2006年的融資則最得天時地利，期間樓市迎來有史以來最好的時期，至2007年底，其兩年營業收入復合增長近3倍。2007年公開增發和2008年的公司債，大大減輕了萬科因2007年所犯錯誤，及陡然轉向的樓市帶來的壓力。

　　萬科融資的故事 兩次融資促成涉足房地產

　　1988年，萬科完成了股份制改造，并由此獲得了2800萬元資本金。彼時的萬科所有資產不過為三個來料加工廠，據萬科1988年的招股說明書，其時融資的募投方向在擴大其原有的加工能力上。不過，也正是在這一年的11月18日，萬科2000萬元購得一塊土地使用權為50年住宅用地，并在隨后的12月，再次中標拿下另外一塊地。

　　1991年萬科在深交所上市融資所獲1.3億元人民幣，借該次新股 發行所獲資金，萬科開始在上海等東南海沿海不斷圈地。

　　1993年，萬科在爭取發行可轉債未果之后，借道發行4500萬B股融資4.5億港元。實際上，正是這筆資金使得彼時的萬科在國家宏觀調控的大背景下，其房地產業 務仍然獲得長足的發展。此后的三年，萬科逐次退出其他業務，確立房地產為主業。1993-1995年三年間，其主營業務增長率分別為63.91%、13.24%、22.50%。

　　兩次配股和兩次增發

　　時隔四年，萬科采取配股融資近3億元，從1997年的公告 看，萬科其時資金投向主要為深圳的兩個項目及增加土地儲備上。在配股前一年1996年，萬科整個經營已經遇到了較大的困難，當年營業收入增長率同比猛降21.68%。不過借助配股募集的3億資金，之后的1997年、1998年、1999年，其營業收入增長率分別為65.37%、15.33%、27.90%。

　　兩年過后，萬科再次實施配股方案，募集資金達到近6億元。所擬投方向主要為位于深圳、北京、上海等三個居民住宅項目。其時房地產整個行業 形勢并不樂觀，一邊是國內商品房高庫存，另一邊是持續下降的房地產價格。盡管如此，萬科借助募集所得資金的支持，得以進一步擴大市場占有率。

　　2006年初，萬科在其2005年年度報告中提出，年內新增1000萬平方米的項目儲備。萬科2006年三季報 已將其當時資金所承受的壓力表露無遺，其資產負債率達72.1%，比2005年度末提高了11.1個百分點。

　　2007年底的融資規模在2006年的基礎上再次加碼，從募集資金投向看，其轉戰二線城市的跡象更為明顯，投向的十一項目，其中七個位于二線城市。正是依賴于本次高價增發所獲近百億資金，萬科2008年在已深陷調整的房市氛圍中，仍然大舉拿地，全年新增項目17個，總規劃建筑面積422.8萬平方米，其中絕大部分為前三季度所得。

　　如果說2006年的增發給萬科帶來了實質增長外，2007年底和2008年8月實施的融資則更多是為其2007年所犯錯誤買單。在地王頻出的2007年，萬科亦多次高價地，這直接導致其2008年年報，不得不計提存貨跌價準備十三個項目，跌價準備總金額達到12.41億元，其中十一項目為2007年購入的高價地項目。