萬科A(000002)8月27日宣布了再融資計劃，擬公開增發A股，發行股票數量不超過招股意向書公告日萬科總股本的8%，扣除發行費用后的募集資金凈額不超過人民幣112億元。

　　在發行方式上，萬科此次發行向原A股股東全額優先配售，剩余部分向其他有意向認購的投資者發售的方式。增發募集資金中92億元擬投向14個住宅項目的后續開發建設，剩余20億元募集資金將用于補充公司流動資金。

　　資產結構有望優化

　　截至6月底，萬科持有現金268.8億元。萬科執行副總裁肖莉表示，保持足夠的資金一方面體現了萬科在此前市場調整時期穩健經營的效果，另一方面以萬科目前的開發規模，公司也必須持有必要的資金確保經營上的騰挪空間。

　　肖莉稱，萬科目前的資金狀況，體現了財務上的高度安全性，也可以滿足正常經營的需求，但從持續增長和發展的角度，考慮到項目獲取和新增開工的需要，進一步充實資金實力是有必要的。分析人士也認為，下半年隨著新增項目地價款的支付，以及開發節奏的加快，預計年底時萬科持有的現金量將有較大下降。

　　截至6月底，萬科的資產負債率為66.4%，較年初呈現一定的下降，但仍然略高于行業平均水平。盡管不久前萬科剛剛和建設銀行簽署500億元的授信額度，融資渠道豐富，但總負債率仍偏高。經過測算，如果此次成功融資112億元，則融資后萬科資產負債率將下降至60.9%左右。

　　上調開工計劃順應市場

　　今年以來，隨著住宅市場的回暖，很多房地產公司都有增加開工和補充土地儲備的計劃，對資金的需求量較大。業內人士稱，此前已經先后有多家房地產企業成功融資，作為地產行業的龍頭，萬科此次增發亦在意料之中。今年上半年萬科實現銷售金額307億，由于去存貨化速度快于預期，萬科將全年開工計劃由403萬平方米上調至585萬平方米。

　　對于近期政策影響帶來的房地產市場變化和憂慮，萬科董事會秘書譚華杰認為，從目前各地的新房供需情況來看，7月份主要城市的成交批售比為1.78，和6月持平，明顯高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13，因此盡管市場成交量環比有所下降，但新房供應更加緊張，短期內局面很難改變。企業上調開工面積，增加供應是順應市場的行為。

　　“從最近一年的銷售情況來看，從去年7月份到今年6月份，萬科共實現銷售面積640萬平方米，比今年上調后的開工面積585萬平方米還要高近10%，而去年下半年是市場特別低迷的時期。考慮到這些因素，增加開工是合理的選擇，公司未來的經營計劃還會根據市場情況不斷進行調整。”譚華杰表示，由于今年以來各地銷售形勢良好，目前萬科的存貨結構非常健康，部分城市的可售資源甚至一度緊張。

　　數據顯示，萬科今年調整后的開工面積依然低于2007年776.7萬平方米的新開工面積，較2008年的實際新開工523.3萬平方米僅上升11.8%。而今年1至7月，全國商品住宅的成交面積較2007年增長23.9%，較2008年增長38.8%。

　　不拿“地王”

　　萬科總裁郁亮在談到萬科拿地思路時作出總結，不買太多地，規劃權益建筑面積夠三年左右開發為宜；不拿地王，獲取項目的地價不能包含房價上漲的預期；利用戰略縱深靈活把握市場機會，發揮騰挪空間大的優勢。

　　截至中報公布日，萬科今年新增項目對應權益建筑面積414.6萬平方米，規劃中項目權益建筑面積為2079萬平方米，考慮到未來開工量的增長因素，現有項目資源低于未來三年的開發需求。招商證券研究報告顯示，上半年萬科新增土地的面積最多，但平均的樓面地價在同期拿地的房企中具有一定優勢。

　　對于5月份之后萬科拿地轉向密集，新聞發言人表示，萬科一直保持對土地市場的關注，新增項目中很多是比較早就開始洽談的，拿地策略仍是“精挑細選，把握機會”，新增項目的價格合理性和風險可控性都經過仔細評估，“絕不購買只有基于房價快速上漲才能盈利的地塊”。

　　中報顯示，萬科今年以來新增的土地大多集中于二三線城市，萬科表示：“一線城市的土地競爭相對其它城市更加激烈，為了保證項目的收益水平，本年新增的項目多數位于沈陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市。”郁亮在公開場合也表示，萬科沒有“志在必得”的地，拿地的判斷標準只有一個，即是否有利于提升股東回報。（記者 吳銘 萬晶）