2009年注定是中國地產的轉折年。在整個行業復蘇之后，4季度全行業又將掀起一場上市融資的高潮。

　　除萬科發布公告將通過增發融資112億元外，恒大、龍湖、富力、首創等多家地產公司也有在A股或H股融資的計劃。有媒體統計，今年計劃或正在融資的房地產企業將達到30~40家，融資總規模超過1000億元。這些計劃上市的大部分公司，銷售業績都增長迅速。銷售增長和資本市場融資的“雙引擎”，將進一步助推這些房企的發展規模，使原本就暗潮涌動的龍頭之爭更加撲朔迷離。

　　恒大地產

　　沖刺500億銷售目標

　　恒大地產今年8月7日向港交所遞交了上市排期申請表，期望在今年10月登陸港股。

　　8月23日，恒大地產在內地15個核心城市的27個樓盤采用“低價快銷”策略回籠資金超過10億元，被認為是赴港IPO前的最后沖刺。

　　事實上，“低價快銷”策略，更多是因為恒大地產董事局主席許加印的壯志雄心。今年4月份，許加印在集團內部給恒大地產制訂了未來三年的目標：“今年銷售額計劃為238億元；2010年我們定下350億元的銷售目標；2011年，我們定下500億元的銷售目標。”

　　為了實現三年計劃，恒大正在大幅提高公司的新開工面積。已公布的資料顯示，今年上半年恒大地產新開工面積已超過1000萬平方米，下半年將達到1500萬平方米。上述新開工面積，可能是全行業最高的。即使是行業老大萬科，在新開工面積上調45%后，今年的新開工量也不過585萬平方米。

　　此前許加印曾表示，在全年238億元的銷售額完成后，恒大地產會有150多億元的現金。這150億現金如果全部投入到項目開發，恒大可以運營的項目將超過750億元。

　　但是，為了防范可能的風險，恒大地產今年預留了80億元左右的對外支付預備控制。一位接近恒大地產的消息人士認為，恒大地產一旦實現在港股融資10億~15億美元的初定目標，那么以公司現有的實力，完全有能力在2011年完成500億元的銷售額。

　　保利地產

　　大量拿地“逼宮”龍頭

　　事實上，保利地產正是本輪房地產公司增資擴股的先鋒。早在7月份，保利地產就獲得了中國證監會的批準，非公開發行331,674,958股，募集資金80億元。

　　上半年銷售額勁增168.18%達到210.54億元的保利地產，顯然是“領頭羊”萬科的最大威脅。公司上半年的新開工面積達268萬平方米，遠遠超過萬科約190萬平方米的開工面積。同時，保利地產還在各地大量購買土地，擴大公司規模。根據中期報告，保利地產上半年在北京、天津、重慶和廣東陽江新拓展4個房地產項目，占地面積103.1萬平方米，規劃總建筑面積219萬平方米。六七月份，保利地產又繼續在廣州、佛山和成都“開疆拓土”。

　　事實上，80億元的非定向增發，給了保利地產足夠的“彈藥”，讓公司在土地市場上表現得格外勇猛。在成都、重慶等地，保利都是以超過底價一倍以上的價格摘得當地的核心區域地塊。

　　證券投資業界普遍認為，在未來兩三年里，保利地產將會超過萬科，成為地產行業的“新龍頭”。

　　中期報告顯示，保利地產上半年的開發成本投入已經由期初的366.95億元，增加至6月30日的410.84億元。在開發成本價格沒有大幅度提高的今年上半年，保利地產開發成本投入的提高，顯然將為公司帶來更多的可售面積。

　　龍湖地產

　　“深耕”為主 不盲目擴張

　　與其他地產公司上市后將大舉擴張不同，龍湖選擇的方向是“深耕”型發展。

　　此前有分析人士稱，正重新啟動上市的龍湖，赴香港上市的融資規模將達到10億美元。若加上今年剛剛發行的14億元企業債，龍湖今年融資總規模將接近90億元。而截至2008年年底，龍湖的資產總規模是325億元，加上今年新融資的90億元，龍湖截至今年底的資產規模有望突破400億元。

　　外界更預計，龍湖地產今年全年的銷售額將達到180億元。資本市場的上市融資，顯然將為龍湖提供更加充沛的資金，幫助龍湖進一步擴大銷售規模。消息人士更進一步透露，龍湖目前已償清2007年為準備IPO時發生的海外借貸，債務結構顯著優化，銀行授信和現金流均處于較為寬裕的水平。

　　不過，接近龍湖的人士表示，龍湖不會盲目擴大發展規模，“深耕”會是龍湖上市以后的策略。龍湖首度入圍百億俱樂部后，國內樓市出現了一個V型的市場波動。很多前期擴張迅猛的公司出現銷售額和銷售面積的負增長，但龍湖的銷售額仍然處于平滑曲線。

　　龍湖高層總結，公司在2007年的市場中保持穩健發展，主要原因在于區域深耕，充分拉長產品線為導向的發展戰略顯現出獨有的抗風險能力。

　　在龍湖的管理層看來，即使是地產牛市，不同類型產品熱銷的情況也有所不同，多業態發展顯然有利于降低龍湖的經營風險。

　　富力地產

　　降低負債 擴展規模

　　與恒大地產不同，今年以來富力地產一直走得很“穩健”。公司執行董事呂勁在接受記者采訪時，強調得最多的也是“穩健”一詞。

　　此前，富力地產董事長李思廉曾一再強調，要降低資產負債率，希望在2009年底將資本負債比率降至約80%。截至今年6月底，富力地產的資產負債率已從131%下降至123.8%。

　　不少人認為，富力回歸A股，主要是為了改善財務結構，降低負債比例。但富力2009年上半年的財報卻低調地表現出富力致力于成為行業領軍企業的用心。

　　根據富力2009年上半年度資產負債表，富力上半年發展中的物業，已由去年底的10.85億元，上調至今年上半年的18.68億元；負債由年初的204.71億元，上升至今年6月30日的214.93億元。

　　另外，由于可供出售面積增加至290萬平方米，富力地產上調了今年的銷售目標，達到230億元。根據年初董事長李思廉的計劃，富力2010年的銷售額將到295億元。此前，富力地產執行董事呂勁已經透露，富力已調高今年的新開工面積。顯然，在降低資產負債比例的同時，富力仍在擴大發展規模。富力上海公司的銷售人士也向《每日經濟新聞》強調，回歸A股募集的資金將用于項目開發。

　　事實上，富力降低資產負債比例的主要資金來源，很有可能是未來將發行的富力公司債。中期報告顯示，富力將發行不超過55億元的公司債，將主要用于歸還銀行貸款以及補充公司現金流。

　　相關調查

　　房企集體謀上市樓市何去何從？

　　超過30家房企計劃上市、增發融資，會給股市帶來什么影響？上市所獲取的資金將流向土地市場，還是僅為了緩解公司的資金壓力？日前，《每日經濟新聞》和搜房網就上述問題展開了聯合調查。

　　事實上，準備上市的大多數房地產公司，早在2007年底就曾經發出過上市申請。其中，恒大地產甚至已經獲準在香港發行、招股，但是當年的種種原因，讓上市愿望落空。

　　針對本次房地產商集體重啟上市之旅，有60%的網友認為，部分房地產商恐怕難以上市。對于房產商不能上市的原因，有40%的網友認為，假如開發商上市“夭折”，應該是受到宏觀調控政策的影響；也有兩成網友認為，地產商上不了市，或是因為股市突然變差。

　　進入七八月份，國內多個城市的樓市出現了量跌價升的行情。在多家地產公司成功上市后，量跌價升的行情是否還將繼續？

　　業內人士孫保華分析認為，土地資源是有限的，且目前土地價格比較高，因此部分開發商在上市后，可能會維持現在的銷售價格和銷售速度。他的觀點，得到了一部分網友的認同。

　　不過，五合國際智庫總經理鄒毅認為，上市房企要保證每年的銷售額和利潤，放慢銷售速度、提高售價的做法不利于上市公司維持業績。聯合調查的結果也顯示，有五成的網友認為，在投資者的監督下，上市公司會增加供應，減少捂盤。

　　超過六成的網友認為，房地產商融資的真正用途還是買地；有25%的網友相信，未來行業兼并情況將更加普遍，土地資源將集中在上市企業。鄒毅表示，按目前的趨勢，買地擴張幾乎是所有房企上市后的共同目標。目前國內的房地產市場，已經有能力 “供養”大型房企，因此行業若最終出現多家萬科這樣的公司，也不足為奇。

　　每經記者 楊羚強