上海普陀長風6B、7C地塊經過三天的“暗標”競價之后，以70.06億元的總價花落中海。此前引起普遍關注的綠城最終沒有勝出，多少讓人有些意外，因為它不僅是第一個報名競拍的企業，而且在前兩輪報價中一路領先，大有志在必得之勢。

　　盡管失手長風地塊，但今年初還深陷財務危機的綠城中國，在對外宣布解除危機后僅四個月，就頻頻出手、一擲數十億爭奪土地的積極表現，已經足夠讓人印象深刻。

　　A.　可用現金近百億

　　老宋說，再拿四五個新華地塊沒問題

　　對于長風地塊的競拍結果，綠城中國董事長宋衛平只是淡淡地說了一句：“沒拿下來，很可惜。”但事實上，即使沒有中海，綠城也不會是最后的勝利者——綠城第三輪的報價為64.11億元，排名第三，前面還有一個出價65.97億元的仁恒置地。

　　有業內人士猜測，綠城的失手可能是因為對上海土地拍賣的“暗標”競價不習慣。但這肯定不是主要原因，因為綠城曾“暗標”競得新江灣城地塊，對這樣的模式并不陌生。“如果價差太大，就算拿了，也會覺得很可惜。”宋衛平表示，綠城不想“跳空高開”。無論這是不是沒有拿到地而找的托辭，他實際上并非外界所猜測的那樣“狂熱”而不計代價。

　　長風地塊或許是很吸引人的一個項目，卻不是綠城唯一的選擇。就在長風地塊開標的同一天，外界預測會現身上海的宋衛平卻是一身白色T恤出現在杭州土地拍賣會現場，并以約6.7億元總價競得杭州田園R21-05地塊。一天之后，北京綠城經過179輪競價，以12.42億元拿下通州區新華大街商業金融、辦公項目，為綠城土地倉庫再入新地。此前，綠城剛以20.05億元總價競得杭州新華集團地塊。短短9天，綠城耗資近40億元收獲三宗土地，新增土地儲備建筑面積約35萬平方米，速度快、胃口大，讓人驚訝。

　　這還只是“正面戰場”，綠城一向在“合作開發”上更加得心應手。今年5月綠城中國宣布以6.1億元收購中國北京朝陽區東直門外斜街，一塊總建面積約6.3萬平方米土地以及其他相關的資產，代價按每股6.1元發行1億新股支付。

　　7月綠城中國宣布，與越都投資訂立協議，綠城同意向合營公司增資2.7億元，這讓綠城在合營公司的股權升至90%，獲得諸暨市多幅土地的使用權，可供發展總建筑面積約73.52萬平方米，購地總代價27.18億元，當中包括住宅樓宇、商業用地、酒店及辦公大樓。

　　7月綠城中國宣布，與祥生房地產及中義集團成立合營公司，發展浙江省慈溪市滸山兩幅土地，綠城占合營公司60%股權，項目總建筑面積13.18萬平方米，總投資成本估計為2億元。

　　7月綠城受讓浙江萬均置業去年競得的杭州原東南化工廠地塊30%股權；9月初綠城中國董事長宋衛平透露將與西子控股合作開發娑婆橋地塊和饅頭山地塊……

　　上述合作項目至少又為綠城增加總建筑面積110萬平方米以上，加上招拍掛獲得的土地，截至目前綠城新增土地儲備建筑面積近150萬平方米。那么，綠城“吃飽”了嗎？還沒有。“現在手頭可用資金還有百八十億，上海、北京、杭州只要有好地，我們還要拿。”宋衛平直言，綠城對今后幾年不動產的基本面持樂觀態度。

　　“百八十億”是多少？宋衛平笑笑，換了個更直白的說法：“再拿四五個新華集團地塊沒有問題。”

　　B.　銷售大好，現金流大逆轉

　　憂心土地儲備不足，綠城一頭扎進“地王”堆

　　10月10日，杭州又將有7宗土地拍賣，其中包括市中心喜得寶地塊。外界一直傳聞綠城想拿該地。采訪中，宋的說法是“爭取拿下來”，而且透露的心理價位相當高。

　　他有如此底氣，源于綠城充足的現金流。9月1日，綠城中國公布，今年1~8月累計總銷售額達315億元，較去年同期增長1.58倍，在國內房地產同行中排名第三。綠城中國常務副主席兼行政總裁壽柏年表示，綠城今年銷售額目標將進一步調高至380億元。這已經是三個月內綠城第二次調高銷售額目標。事實上，據綠城高層預測，今年實際銷售額可能會在400億元左右。

　　源源不斷的銷售回款讓綠城迅速脫困，也讓綠城擔心消化速度過快、土地儲備不夠用。“目前公司旗下商品房消化速度比原來預計的要快20%~30%，如果現在不拿地明后年土地儲備不足的問題就會暴露出來。”宋衛平解釋說，公司明年的銷售額目標是400億~500億元，2011年的銷售額目標是500億~600億元，如果土地儲備不足，完成這樣的目標無異“空想”。

　　充足的現金流給了綠城敢拿地、拿高價地的底氣，也給了綠城決策層巨大的壓力——在預期通貨膨脹的大背景下，手里的現金不如換成土地保值。有業內人士測算，按照綠城往年的開支，銷售、行政開支和融資成本，加上2008年年報中公布的一年內到期還款，這部分支出滿打滿算100億元足夠，也就是說以380億元的銷售額目標算，除去建設成本，可用于拿地的資金量應在100億~150億元。

　　不過，無論綠城是否承認，它已經錯過了拿地的最好時機。5月初，當綠城中國以8.5折的價格，提前贖回本金4億美元的高息票據，終于解除“清算危機”的時候，萬科、保利、中海等開發商已經開始有意識地逢低吸納土地。當綠城開始出手拿地，土地市場已經開始2007年后的新一輪飚價，而且符合其開發要求的優質土地量也不多，于是綠城不得不一頭扎進“地王”堆里。

　　C.　新增貸款和注資做后盾

　　綠城對后市很樂觀

　　盡管綠城今年拿地非常積極，但到目前為止其新增的土地儲備建筑面積遠遠比不上2007年。2007年綠城全國新增土地儲備建筑面積1022萬平方米，截至目前，2009年已知的新增量只有這個數字的15%左右。

　　9月10日，綠城中國宣布與平安信托投資有限責任公司訂立框架協議。未來三年平安將向目標房地產項目注資約150億元。

　　據了解，9月19日，綠城還將與農業銀行簽定100億元授信，這是在原50億元授信額度基礎上的擴大。

　　無論如何，與綠城目前可支配的資金量相比，其新增土地儲備量不算大，完全有實力支付，況且還有新增貸款和注資做后盾。然而，為綠城擔心的聲音越來越多。

　　年報顯示，截至2008年12月31日，綠城中國資產負債比例為140.1%，總借貸人民幣約161.2億元，到2009年3月31日，上升到197.2億元。“如果綠城仍然繼續2007年的做法，大量儲備土地，他的資產負債率很難降下來，一旦市場有變是非常危險的。”采訪中，某品牌房企高層表示，目前銀行貸款有向大企業、品牌企業傾斜的趨勢，但銀行與企業間，主動與被動的關系永遠是微妙的，很難成為不變的盟友，過于依賴銀行貸款進行企業擴張未必是福。

　　今年6月，綠城中國行政總裁壽柏年曾公開表示，公司資金狀況安全，有可能將土地盡快發展至物業并推出，但他也承認，若樓市有變，綠城的資金杠桿發展模式會有危險。

　　“我們這么做是對的，過去15年都是這么過來的。”在宋衛平看來，綠城的高負債都轉化成了土地儲備，只要能夠隨時變現，那么他們對負債的把控能力就非常強。

　　面對市場各方對綠城的關注，宋衛平說根據公司團隊的分析，積極的財政和貨幣政策短期內不會改變，以輔助中小企業度過轉型期，而這個時間跨度可能是3~5年。顯然綠城對后市的看法相當樂觀。

　　然而作為一家上市公司，資本負債比例居高不下，意味著它的盈利能力很難提高。到2008年底，綠城中國的毛利率已從36.1%下降至27.8%，歸屬于上市公司股東凈利潤為5.40億元，同比下降41%。外界分析說，今年綠城新任執行總經理曹舟南的到來，一定程度上就是為提高綠城的財務管理水平，曹的職業生涯大部分與“財務”有關，曾工作于浙江省財政廳。

　　在積極拿地的同時，綠城前兩年取得的高價地正在轉化成在建或待建項目，如何更好地平衡營收與債務之間的關系？如何提高企業盈利能力，增強投資者信心？這些都是擺在綠城面前的問題。

本報記者 詹麗華