一處千余套房源的樓盤，尚未獲得預(yù)售許可，但已“鎖定”約10億元資金近三個月；一家關(guān)聯(lián)銀行，在飛速上升的房貸業(yè)務(wù)面前，急需“招攬”存款以應(yīng)對存貸比超標(biāo)的風(fēng)險；一家正在謀求上市的房地產(chǎn)企業(yè)，為最大化挖掘“土地價值”，也加入了“捂盤囤房”的行列。

　　從8月上旬售出第一張價值30萬元的VIP金卡后，中信地產(chǎn)旗下位于北京南二環(huán)內(nèi)的中信城二期至今沒有取得預(yù)售證，但在該項目排號的客戶已累計近5000名，其中，有部分VIP金卡的價值是10萬元。按這一規(guī)模估算，中信地產(chǎn)“廉價掌控”的資金接近10億元；而其導(dǎo)演的這出“延期開盤大戲”現(xiàn)在仍在繼續(xù)。

　　“8月份我排號辦卡時，中信城銷售人員說9月份開盤，后來推到10月份，現(xiàn)在看，11月份也開不了盤。我交的30萬元僅僅按照活期存款計算利息，但這段時間，房價卻在飛漲。”在中信城辦理VIP金卡的李玲(化名)已放棄了購房計劃。

　　中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海對中國證券報記者表示，今年以來樓市銷售火爆，絕大多數(shù)樓盤在取得預(yù)售證前，便開始內(nèi)部認(rèn)籌，并收取一定數(shù)額的“誠意金”，這種做法本身就違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》。如果某些項目收取的金額特別巨大，且占用資金遙遙無期，無疑就與“變相攬儲”具有相似特點。

　　開盤屢屢延遲

　　11月16日，中國證券報記者在中信城二期的工地上看到，一個深約十米的大坑內(nèi)已澆筑了水泥，但鋼筋和塔吊還沒到位。兩臺挖掘機停放在工地的西北側(cè)，機身上還殘留著白雪，偌大的現(xiàn)場空空蕩蕩沒有施工的跡象。

　　售樓處內(nèi)，七八位售樓人員正在閑聊。中國證券報記者以購房人身份詢問開盤信息時，銷售員態(tài)度冷淡地表示，“二期已經(jīng)沒房了，排號早就排完了。”

　　早在8月初，中信城便打出廣告稱即將推出二期產(chǎn)品，推廣名為“沁園”，計劃開盤五棟樓座，共計住宅1200多套。產(chǎn)品戶型涵蓋了65平方米的一居到220平方米的四居。當(dāng)時，中信城項目一期尾房的銷售均價為21800元/平方米。

　　“我是8月12日辦的VIP金卡，將30萬元存到了中信城指定的銀行，獲得一個購房號。當(dāng)時，銷售人員說，辦卡排號選房即將結(jié)束，二期五棟樓座預(yù)計9月份開盤。但后來，中信城又推出了10萬元的金卡，截止時間推遲到9月20日，為了買到房子，我又辦了兩張10萬元的VIP金卡。3個號花了50萬元。”在金融街工作的楊益(化名)對中國證券報記者坦言。

　　9月底，中信城向排號客戶解釋，由于國慶原因，項目二期推遲到“十一”長假結(jié)束后，隨即開盤日期又推至10月底。但進入11月，中信城二期仍沒有開盤的意向。當(dāng)楊益向售樓負(fù)責(zé)人詢問時，得到的答案是“目前，項目還有手續(xù)沒有辦下來。”

　　但此時，中信地產(chǎn)“放出風(fēng)來”，中信城二期均價預(yù)計28000元/平方米；其中，1號樓33000元/平方米-35000元/平方米，2號樓29000元/平方米-32000元/平方米，3號樓27000元/平方米-29000元/平方米。四號樓五號樓暫時不開。

　　按照預(yù)售管理辦法，“已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；開戶銀行出具證明投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工日期”就可以申請預(yù)售許可證。業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)即所謂的“出地面”。

　　今年以來，房地產(chǎn)市場快速升溫，庫存大量消化使得開發(fā)商紛紛控制銷售節(jié)奏，捂盤現(xiàn)象愈演愈烈，部分項目甚至已經(jīng)封頂還不申請預(yù)售。“從交訂金排號到正式開盤的時間長達(dá)二三個月，其間銷售均價不斷上漲，不少樓盤采取‘多次開盤，當(dāng)日售罄’的營銷方式制造熱銷局面。”一位地產(chǎn)人士指出，而捂盤的目的，就是可以“隨行就市”不斷上調(diào)價格。

　　廉價掌控資金

　　據(jù)中信城銷售人員介紹，目前，中信城二期已排出號近5000個號，其中，30萬元級別的VIP號近2000名；這一數(shù)據(jù)沒有得到中信地產(chǎn)方面的確認(rèn)。但二期項目第一批開盤銷售的房源僅有數(shù)百套。

　　像楊益那樣，以一家三口之名辦理三個認(rèn)購號，存款50萬元的客戶不在少數(shù)。照此估算，目前，中信地產(chǎn)以認(rèn)購中信城二期房源為名，為銀行等“招攬”的存款接近10億元之巨。而這些資金僅僅以活期利率支付利率。

　　“近期，股市行情很好，新股很多，我曾經(jīng)向中信城提出，取出部分存款用以打新股，但銷售人員明確表示不行。中信城要求，賬戶日存款額必須保證足額。而這三筆50萬元的存款，最后連資產(chǎn)證明都不能出具，否則將取消排號資格。”楊益表示。開發(fā)商的強勢可見一斑。

　　同樣排號的李玲坦言，“由于排號客戶太多，幾百套房源顯然不能滿足客戶都買到房，但3個月資金的機會成本和時間價值，也無法補償。更嚴(yán)重的是，8月份，房價還沒有現(xiàn)在高，價格漲起來了，其他的樓盤也沒法選了。”

　　一位銀行業(yè)專家指出，今年貨幣政策寬松，多數(shù)銀行都爭搶放貸做大信貸規(guī)模。下半年開始，不少中小銀行的存貸比都已經(jīng)超標(biāo)。

　　央行為防止銀行過度擴張，規(guī)定商業(yè)銀行最高的存貸比例為75%。但這家銀行三季度存貸比高達(dá)83%，已經(jīng)超越“紅線”。就在9月、10月間，這家銀行開始“搞活動”獎勵客戶儲蓄，其中包括送加油卡、送代金券甚至派送現(xiàn)金等手段。巧合的是，這一期間，中信城一再拖延開盤時間。

　　北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示，未取得預(yù)售許可證的樓盤不得收取誠意金，已經(jīng)辦理預(yù)售許可證的項目，可以適當(dāng)辦理VIP卡收取誠意金。但發(fā)放VIP卡的數(shù)量應(yīng)該在房源數(shù)量的三倍以下，否則將被查處。

　　一位地產(chǎn)資深人士指出，“目前，在北京樓市，誠意金的數(shù)量通常在5000元到2萬元之間，交納誠意金的購房人如果搖號未中，可以從開發(fā)企業(yè)那里拿回這筆錢。但像中信城那樣，要求存款數(shù)十萬元，且辦理了三個月還未獲得預(yù)售證的情況，確實比較少見。”

　　百億授信落空

　　作為中信城的開發(fā)商，中信地產(chǎn)今年擴張勢頭很猛，今年將躋身“房企百億俱樂部”。目前總資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到近500億元人民幣，凈資產(chǎn)規(guī)模58億元人民幣，年開工住宅面積近300萬平方米，土地儲備面積近2000萬平方米。但據(jù)權(quán)威人士透露，中信地產(chǎn)近期一筆百億元的銀行授信申請被拒絕。

　　據(jù)了解，集團客戶的盤子越大，財務(wù)、人事關(guān)系就越復(fù)雜，貸款如果流入集團內(nèi)部就很難監(jiān)控，這是該授信銀行解釋中信地產(chǎn)授信被否的原因。另外，該銀行把“中信旅游地產(chǎn)”作為內(nèi)部資料特別進行了研究，認(rèn)為其開發(fā)的“旅游地產(chǎn)投資過于密集，且地塊偏僻，回報周期長，因此風(fēng)險太大。

　　事實上，上市融資尚無進展，原有銀行的巨額授信又被否決，中信地產(chǎn)面臨較大資金壓力。有媒體報道稱，2009年，中信地產(chǎn)已先后暫停了成都中信光達(dá)和四川綿陽項目，緩建了天津保山西道等20余個項目，同時加快北京中信城、深圳紅樹灣、東莞香樟林、深圳灣上六座等項目的建設(shè)和銷售。

　　另外，9月底，中信地產(chǎn)又將其100%控股的北京富恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部股權(quán)和100279.73萬元債權(quán)，以130829.73萬元的掛牌價格尋找買家，其中股權(quán)掛牌價格為30550萬元。