“藍(lán)山1號樓的認(rèn)籌活動已經(jīng)結(jié)束，一期推出的144套房子都排到九百多號了！”萬科藍(lán)山的銷售人員如是說。

　　11月21日，中國證券報(bào)記者走訪了位于北京西大望路區(qū)域的萬科藍(lán)山項(xiàng)目。這個(gè)主打“國際化公寓”的樓盤在入市之前就吸引了業(yè)界普遍關(guān)注。除了CBD概念外，這一地塊也是萬科于2007年拿下的北京市樓面單價(jià)“地王”。

　　盡管是在冷風(fēng)陣陣的冬日，但中國證券報(bào)記者在售樓處看到，看房人群依然絡(luò)繹不絕。雖然萬科一再表示開盤價(jià)不會超過30000元/平方米，但由于一期推出的全部是164平米的三居，近500萬的總價(jià)仍讓很多人咋舌。不過，按照銷售人員的說法，目前排隊(duì)的已經(jīng)有九百多號，“這還只是不完全統(tǒng)計(jì)。”

　　明年集中銷售

　　“錯(cuò)過1號樓的朋友可以等到明年春節(jié)的5號樓，戶型和現(xiàn)在的一號樓一模一樣。”售樓處的工作人員向前來看房的人們這樣推介。

　　按照萬科的銷售計(jì)劃，藍(lán)山項(xiàng)目在今年年底推出一期的1號樓后，將在明年春節(jié)前后推出戶型與1號樓完全一樣的5號樓；5月份推出體量較小、東西走向的3號樓，共24套房源；到了7月份將會推出7號樓，屆時(shí)約有140多套房源面市。而根據(jù)銷售人員介紹，藍(lán)山還有一棟全部為四居的2號樓，目前正在完善戶型設(shè)計(jì)，具體入市時(shí)間還不確定。

　　中國證券報(bào)記者粗略估算，萬科藍(lán)山總共約13.4萬平方米的可售面積，假設(shè)明年房價(jià)保持均價(jià)30000元/平方米，則藍(lán)山整個(gè)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)銷售收入40億元，成為明年北京萬科銷售收入的主要來源點(diǎn)。在扣除土地成本、建安成本、營業(yè)稅金和各項(xiàng)期間費(fèi)用后，初步估計(jì)藍(lán)山項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的稅前利潤約12億元。

　　萬科藍(lán)山是繼萬科東第、萬科金陽、萬科公園五號及萬科中心后，北京萬科在CBD區(qū)域開發(fā)的第五個(gè)項(xiàng)目。該地塊位于西大望路27號，公司于2007年10月以17億元競得，折合樓面地價(jià)為1.14萬元/平方米，曾經(jīng)是當(dāng)年北京出讓土地樓面單價(jià)最高的地王。

　　不過，這塊“地王”的開發(fā)也經(jīng)歷了一番波折。入主該地塊后，萬科曾一度在2008年3月份進(jìn)行破土動工。但隨后由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢突變，樓市陷入價(jià)量齊跌的格局，使得項(xiàng)目很快停工擱置。在當(dāng)時(shí)，藍(lán)山項(xiàng)目的推廣名為萬科北京金色城品。

　　在公司2008年年報(bào)中，萬科對包括北京西大望路區(qū)域在內(nèi)的13塊地塊計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備，共計(jì)12.31億元，其中西大望路27號地計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備1.21億元，預(yù)計(jì)影響凈利潤9084萬元。

　　在今年的半年報(bào)中，萬科對2008年末計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目進(jìn)行了跟蹤評估，將廣州金色城品、上海琥珀郡園、無錫金色城市計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備全部沖回。此外，還對南京金域緹香項(xiàng)目和天津假日潤園項(xiàng)目的計(jì)提金額進(jìn)行了調(diào)整。但是，北京萬科金色城品1.21億元的計(jì)提額卻分文未減。不過，萬科在半年報(bào)中已經(jīng)明確表示，該項(xiàng)目正式開工時(shí)間為今年8月份，最近一期的竣工時(shí)間為2012年11月份。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年6月30日，廣渠路15號地以40.6億元的天價(jià)出讓為藍(lán)山項(xiàng)目贏得了足夠的定價(jià)空間。由于兩塊地同處朝陽區(qū)大郊亭板塊，廣渠路15號地的成交價(jià)超過了萬科曾經(jīng)的地王項(xiàng)目，為該區(qū)域周邊地產(chǎn)項(xiàng)目贏得了溢價(jià)空間。

　　“由于開發(fā)商普遍采用滾動開發(fā)策略，因此可以說廣渠路15號地的成交帶動了周邊房價(jià)，成為了萬科藍(lán)山項(xiàng)目開工上市的一個(gè)契機(jī)，而北京市CBD東擴(kuò)規(guī)劃也給整個(gè)CBD區(qū)域帶來又一輪開發(fā)建設(shè)熱潮。”北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　目前，該區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了大幅上漲，如首城國際的價(jià)格已經(jīng)由年初的13000元/平方米漲至21500元/平方米，計(jì)劃于2010年2月推出的時(shí)代帝景預(yù)計(jì)的開盤價(jià)格也在25000-30000元/平米之間。

　　截至11月24日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)已經(jīng)登出萬科藍(lán)山的預(yù)售許可預(yù)告。中國證券報(bào)記者在致電萬科北京公司市場總監(jiān)肖勁后獲知，藍(lán)山項(xiàng)目的預(yù)售許可證會在近幾天內(nèi)拿到，本周末就將正式開盤。

　　毛利率四季度將提升

　　房地產(chǎn)業(yè)特殊的預(yù)售結(jié)算制度，導(dǎo)致開發(fā)商2009年的結(jié)算資源中有相當(dāng)一部分來自2008年的銷售。而去年全國各主要市場的住房價(jià)格普遍下降，使得今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率出現(xiàn)一定下滑。

　　萬科在中報(bào)中就披露，由于房地產(chǎn)結(jié)算存在滯后性，結(jié)算毛利率下降體現(xiàn)了之前數(shù)年土地價(jià)格的上升及2008年調(diào)整期內(nèi)房價(jià)的變化。公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為23.69%，比上年同期減少5.54個(gè)百分點(diǎn)。

　　在經(jīng)歷了2008年樓市價(jià)量齊跌所帶來的拿地成本過高、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)不暢等考驗(yàn)后,毛利率下降的“后遺癥”開始在今年逐漸體現(xiàn)。大部分券商在研究報(bào)告中都預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率水平較去年有所下滑。

　　一位不愿透露姓名的分析師告訴中國證券報(bào)記者，由于萬科2008年通過降價(jià)完成不少銷售，肯定會影響到今年企業(yè)的毛利率水平，預(yù)計(jì)今年公司的毛利率將較去年下降2-3個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過，不少分析師也認(rèn)為,萬科可以通過項(xiàng)目配置和組合來抵御毛利率下降的不利影響，尤其是部分毛利率較高的項(xiàng)目對公司業(yè)績的拉動作用仍很顯著。

　　國金證券研究員曹旭特表示，10月份萬科新增的3個(gè)項(xiàng)目中，長春柴油機(jī)廠和長春小東溝地塊的拿地成本較低，預(yù)計(jì)毛利率將達(dá)到35%，未來有望實(shí)現(xiàn)較高回報(bào)。“北京的藍(lán)山項(xiàng)目如果按照均價(jià)30000元/平方米估算，毛利率也有可能達(dá)到35%，高出公司平均的毛利率水平。”

　　銀河證券分析師丁文指出，由于新建商品房供應(yīng)在2009年四季度仍然處于緊張，短期供不應(yīng)求局面仍將存在，因此四季度房價(jià)仍將繼續(xù)上漲。隨著后續(xù)高房價(jià)項(xiàng)目的結(jié)算，萬科的毛利率將會止跌回升，在四季度有所好轉(zhuǎn)。

　　年底有望沖回減值

　　萬科的管理層曾表示，公司將努力從規(guī)模速度型增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長，精確把握客戶需求，更有效地分配建造成本。

　　從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，控制成本費(fèi)用水平已經(jīng)成為公司抵御毛利率下滑的重要手段。銀河證券統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度公司三項(xiàng)費(fèi)用水平均有大幅改善，其中，管理費(fèi)用比去年同期降低11.6%，銷售費(fèi)用比去年同期降低17.6%，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)占營業(yè)收入的比例同比降低35.0%。而同期投資收益同比增長361.16%，其中來自于對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益增長140.5%。費(fèi)用率的大幅下降和投資收益提高，部分抵消了毛利率下降對凈利潤率的影響。

　　此外，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，去年年底大額計(jì)提的減值準(zhǔn)備將有可能在年底沖回，這對公司業(yè)績也將有所提升。

　　曹旭特指出，由于房價(jià)的上漲，存貨減值準(zhǔn)備有繼續(xù)被沖回的可能。三季度公司沖回存貨減值準(zhǔn)備0.16億元，年初至今累計(jì)沖回2.84億元，目前尚有減值計(jì)提額9.46億元。其中，北京西大望路計(jì)提的1.21億元減值隨著項(xiàng)目上市很有可能在四季度沖回。