雖說大多數房地產公司的2009年年報發(fā)布時間都預計為三四月份，但還是有部分房地產公司已經發(fā)布了年報。

　　據統計，截至發(fā)稿前，中小企業(yè)板、深市主板、滬市已有15家左右的上市房企發(fā)布年報。其中，萬科地產、保利地產、廣宇集團、世茂股份、萊茵達置業(yè)、新湖中寶和臥龍地產等企業(yè)在杭州及浙江其他城市都有房地產項目開發(fā)。年報顯示，2009年，房產企業(yè)的利潤呈現爆發(fā)性增長。雖說2010年市場不太明朗，但大多數房企在年報中預測，2010年的市場不會太差，業(yè)績不會大幅回落。

　　銷售超額完成——

　　房地產業(yè)2009年利潤增長驚人

　　從多家房地產公司近期公布的2009年年報可以看出房地產公司銷售額呈爆發(fā)式增長。2009年房地產行業(yè)整體業(yè)績增速超過50%。

　　“2009年上半年隨著各種房地產優(yōu)惠政策的實施，市場明顯回暖，銷售快速回升。2009年中期公司經營計劃因此調整，迅速加大新開工面積并加快工程進度，確保后續(xù)可售房源�！焙芏喾慨a公司在年報中如此回顧2009年經營策略。全國最大房產公司萬科本周二剛剛發(fā)布的A股2009年度報告透露，2009年萬科全年累計銷售金額達634.2億元，在國內房地產企業(yè)中率先突破600億元。萬科去年實現凈利潤53.3億元，同比增長32.1%。

　　杭州老牌房企廣宇集團歸屬于母公司所有的凈利潤達16629.35萬元，同比增長41.16%。新湖中寶去年累計實現合同銷售收入76.4億元，同比2008年增加253.7%，銷售收入創(chuàng)歷史最好業(yè)績。世茂股份在報告期內實現凈利潤2.06億元，同比增長更是驚人，達到394.28%。

　　2009年房企利潤之所以呈現爆發(fā)性增長，這和2009年全國市場的一片紅火密可不分：在寬松的貨幣政策和巨大的需求作用下，2009年房地產成交量、成交額和房地產開發(fā)投資額等多項指標均創(chuàng)下歷史新高。2009年，全國商品住宅銷售面積8.53億平方米，同比增長43.9%；商品住宅銷售額3.82萬億元，同比增長80%；全國完成房地產開發(fā)投資3.62萬億元，同比增長16.1%。

　　歸結到各個房產公司的年報，這一點也體現為全年銷售計劃的超額完成：2009年，保利地產實現房地產簽約面積562.69萬平方米，簽約額433.82億元，分別同比增長131%和141%。

　　業(yè)績將慣性增長——

　　2010年，房價大幅回落可能性不大

　　進入2010年，面對恢復營業(yè)稅征收期限、土地首付款提高50%、房貸普遍收緊等一道緊過一道的宏觀調控政策，樓市成交量已連續(xù)兩個月呈現低迷徘徊的態(tài)勢。今年的樓市究竟將發(fā)生怎樣的調整？

　　縱覽各家公司的年報，上市房企們的判斷基本一致：2010年，房價不排除局部或小幅的回落，大幅振蕩的可能性不大。

　　對于2010年樓市的發(fā)展，大家共同的認識是“平穩(wěn)”。廣宇集團判斷：當前的一系列調控政策顯示出政府適度調控房地產市場過度投機確保民生的態(tài)度，房地產行業(yè)短期波動不可避免。當前各城市房地產市場供不應求的狀況會隨著供應的回升而得到緩解，短期內國內房地產市場將逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

　　但平穩(wěn)當中不排除局部的波動：保利地產在年報中判斷，房地產市場不排除在整體穩(wěn)定的情況下出現階段性和局部的波動。而廣宇集團認為，不排除部分房價漲幅過快的一線城市進入調整的可能。

　　還有公司在年報中明確表示，房價大幅回調的可能性很小。因為從整個房地產行業(yè)來看，2010 年發(fā)展方向何去何從，最大變數來自于政策的導向和變化。而2010 年的調控政策也非單邊的“抑”或“揚”。宏觀經濟恢復快速增長、城市化進程加速、通脹預期、保障性住房比重增加等均支持行業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，但通貨膨脹和房價過快上漲壓力下帶來的包括信貸、產業(yè)和稅收調控政策在內的宏觀調控，將使市場向下。

　　由此，相關分析機構認為：雖然種種收緊政策已開始執(zhí)行，但對于經歷了業(yè)績爆發(fā)增長的房地產公司而言，2010年業(yè)績將慣性增長。

　　首先，由于銷售周期和會計結算因素，2009年四季度以來的部分銷售業(yè)績可能不會計入2009年年報，價量充分增長帶來的業(yè)績提升有可能順延到2010年一季度。萬科就表示，雖說2010年預計竣工面積較去年有所下降，但因考慮到2009年末已售待結算資源的盈利水平明顯提升，公司2010年凈利潤的增長不會受到重大影響。其次，房地產公司的現金流非常充裕，雖然銀行已經開始收緊房地產貸款，但很多房地產企業(yè)的凈負債率已下降到近四年來的最低水平，房地產公司可能更多地運用自有資金和其他預收款來開發(fā)新的項目。第三，在經濟由復蘇轉向穩(wěn)固向上的路徑中，CPI等指標的提升也會助推房地產銷售面積和價格的增長。2010年房地產整體價格上行幅度有限，但如果交易量能維持2009年70%左右的水平，整體業(yè)績增幅仍能保持40%左右。

　　樂觀中謹慎——

　　布局二三線城市和商業(yè)地產

　　在2009年年報中，記者發(fā)現，各大上市房企在2010年的經營計劃中無一例外地提到了加大二三線城市和商業(yè)地產土地儲備的想法，并付諸行動。這已成為抵御2010年市場風險的重要手段。

　　廣宇集團目前開發(fā)項目均分布在杭州、黃山、肇慶等二三線城市。該公司認為，未來在人口紅利背景下的城市化進程提速將給二三線城市房地產行業(yè)的發(fā)展提供重大機遇。2010年將繼續(xù)保持以二三線城市開發(fā)為主的戰(zhàn)略。保利地產也表示，2010年，為應對行業(yè)競爭，將適度向其他二三線城市輻射，積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機遇，實現公司規(guī)模平穩(wěn)較快發(fā)展。臥龍地產雖然起步于紹興，但目光也較長遠。截至去年底，該公司在二三線城市的土地儲備建筑面積已達到218.75萬平方米，保障了未來公司業(yè)績的穩(wěn)定增長。

　　而從萬科的年報看，除京滬廣深一線城市之外，杭州、佛山、寧波、沈陽等城市的凈利潤占萬科整體的比例，均高于其營業(yè)收入占公司整體的比例，表現出了高盈利能力。

　　專家認為，2010年，房價上漲過快的一線城市調整可能性較大，二三線城市房產商業(yè)績增長的持續(xù)性被看好。雖然從絕對數上看，這些城市的房價已處于高位，但同一線城市的房價收入相比，成都、重慶、長沙等地的房價收入比還不算高，從房價的上漲幅度看，未來這些地區(qū)的銷售量有可能繼續(xù)保持2009年的態(tài)勢。

　　而受宏觀調控影響較小的商業(yè)地產也成為一些房企眼中的“避風港”。2009年，世茂股份購入面積超過400萬平方米的商業(yè)地產土地儲備，供公司未來4~5年開發(fā)使用。該公司還規(guī)劃在未來1~2年內，將商業(yè)地產土地儲備增加到1000萬平方米以上。公司將主要致力于商業(yè)地產的開發(fā)、銷售和經營。新湖中寶也表示將適度加大對商業(yè)地產的投入。