“中央軍”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整的大幕徐徐拉開(kāi)。繼國(guó)務(wù)院國(guó)資委向78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下達(dá)“房地產(chǎn)清退令”后，國(guó)資委主任李榮融又為央企制定房地產(chǎn)“清退”時(shí)間表開(kāi)出了“15天大限”。

　　不過(guò)，保留下來(lái)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企依然是行業(yè)內(nèi)的“航空母艦”，另外，中信集團(tuán)、中國(guó)人壽等“金融央企”并不在國(guó)資委管轄之列，而這些企業(yè)手持的房地產(chǎn)規(guī)模也相當(dāng)巨大。

　　保留房地產(chǎn)業(yè)“核武器”

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“國(guó)資委調(diào)整央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，清退的是‘常規(guī)武器’，保留的是‘核武器’。16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企實(shí)力雄厚，資產(chǎn)規(guī)模巨大。”

　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，國(guó)資委此次確認(rèn)和公布的以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的16家中央企業(yè)，房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的86%；凈利潤(rùn)為188億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的94%。

　　其實(shí)，自2003年國(guó)資委成立以來(lái)，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷過(guò)幾輪大幅度調(diào)整重組，但被劃入“房地產(chǎn)主業(yè)”的企業(yè)卻逐步增加。

　　2004年，僅有中國(guó)建筑工程總公司、招商局集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司、中國(guó)保利集團(tuán)、華僑城集團(tuán)等5家企業(yè)成為國(guó)資委推薦的整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的載體和平臺(tái)。但此后的整合過(guò)程中，卻很難有公司愿意將如此優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)置換出去，正是由于利益難以取舍，5家企業(yè)整合平臺(tái)被不斷擴(kuò)容。到2005年國(guó)資委宣布的主業(yè)名單中，擁有房地產(chǎn)主業(yè)的央企已達(dá)到了13家。

　　2007年，國(guó)資委主任李榮融曾公開(kāi)表示，中央企業(yè)主業(yè)將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，其中，將房地產(chǎn)做主業(yè)的央企不會(huì)超過(guò)15家，其他企業(yè)將逐步剝離出房地產(chǎn)資產(chǎn)。但近日公布的房地產(chǎn)央企名單卻已變成了16家。16家央企旗下三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)仍高達(dá)373戶。

　　“通過(guò)引入其他戰(zhàn)略股東、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)以及境內(nèi)外上市等方式，將旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)的股權(quán)復(fù)雜化，從而加大剝離的難度。這使得眾多原來(lái)主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企獲得了房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入證。”華潤(rùn)集團(tuán)一位前高管人員向中國(guó)證券報(bào)記者透露。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，此次公布的16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企中，有13家企業(yè)旗下?lián)碛兄辽?家上市公司，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多數(shù)已打包上市。這16家央企中，只有中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)、中國(guó)保利集團(tuán)、華僑城集團(tuán)等3家的“第一主業(yè)”稱得上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。中國(guó)建筑工程總公司、中化集團(tuán)、中糧集團(tuán)、招商局集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等5家直接或間接控股地產(chǎn)類上市公司，但地產(chǎn)僅僅是其主業(yè)之一。另外，中國(guó)鐵路工程總公司、中國(guó)鐵道建筑總公司、中國(guó)冶金科工集團(tuán)、中國(guó)五礦集團(tuán)、中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)、港中旅集團(tuán)、南光集團(tuán)等8家的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比很低。

　　以中化集團(tuán)為例，該公司主業(yè)涵蓋農(nóng)業(yè)、能源、化工、地產(chǎn)、金融領(lǐng)域，2008年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3089.75億元，利潤(rùn)總額87.76億元；中化集團(tuán)通過(guò)中化香港控股方興地產(chǎn)(00817.HK)62.87%股權(quán)。方興地產(chǎn)主要從事高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)和租賃，2008年實(shí)現(xiàn)收入39.14億港元，毛利21.98億港元。

　　78家央企份額有限

　　根據(jù)國(guó)資委的要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。顯然，國(guó)資委規(guī)范央企行為，可以抑制央企愈演愈烈的拿地沖動(dòng)，不過(guò)，這78家被禁央企的市場(chǎng)份額其實(shí)有限。

　　去年至今，北京土地市場(chǎng)中曾多次出現(xiàn)央企的身影。去年6月，中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司旗下的成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元的價(jià)格拿下奧運(yùn)鄉(xiāng)地塊，折合樓面價(jià)1.52萬(wàn)元/平方米。今年3月15日，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元的總價(jià)拿下海淀東升鄉(xiāng)居住商業(yè)項(xiàng)目，樓面單價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，成為北京歷史上最貴的一塊住宅用地。這兩家央企均在此次禁令范圍內(nèi)。

　　“央企由于融資成本較低，與其他房企相比具有明顯的資金優(yōu)勢(shì)，因而在土地市場(chǎng)上有底氣。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，被禁的78家央企大部分從事的是機(jī)械、能源、貿(mào)易等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，毛利率較低，房地產(chǎn)行業(yè)的高毛利率則成為吸引這部分央企“不務(wù)正業(yè)”的原因之一。“78家央企的退出將在一定程度上抑制土地價(jià)格過(guò)高、面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。”

　　國(guó)資委叫停78家央企，無(wú)疑為地價(jià)飆漲的土地市場(chǎng)敲響了警鐘。不過(guò)從數(shù)據(jù)上看，這78家公司在央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中實(shí)屬“九牛一毛”。統(tǒng)計(jì)顯示，被禁的78家央企所屬三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入只占到15%，利潤(rùn)只占到7%。

　　“值得注意的是，78家央企退出以后，還有很多非國(guó)資委管理的部屬企業(yè)不在約束范圍內(nèi)。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，以房地產(chǎn)為主業(yè)的10余家大型地產(chǎn)企業(yè)一直是拿地的主力。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，年初至今，北京共拍出29塊非住宅用地，其中6成以上地塊為有國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商獲得，而且拿地的均價(jià)超過(guò)11385元/平方米，高出民企拿地成本3成以上，但在此次被禁名單中僅有中國(guó)兵器裝備集團(tuán)。其實(shí)，在中國(guó)兵裝拿下東升鄉(xiāng)地塊的當(dāng)天，中國(guó)煙草也在大望京地塊的競(jìng)拍中與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)行了激烈廝殺。雖然最終敗下陣來(lái)，但卻將樓面價(jià)抬高到了2.7萬(wàn)元/平方米，成為了該區(qū)域的地王，這個(gè)價(jià)格甚至超過(guò)了周邊正在交易的二手房單價(jià)。不過(guò)中國(guó)煙草由于不歸國(guó)資委管轄而未被列入被禁名單中。

　　金融央企不可忽視

　　如果認(rèn)真分析國(guó)資委列出的128家央企名單，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一些活躍于土地市場(chǎng)上的金融央企并不在此列，例如中信集團(tuán)旗下的中信地產(chǎn)以及第一大股東為中國(guó)人壽的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，金融央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管缺失問(wèn)題亟待解決。

　　就央企退出房地產(chǎn)的問(wèn)題，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)人士近期表示，作為紅籌上市公司，公司股權(quán)分布多樣化，目前持有24%股權(quán)的第一大股東中國(guó)人壽并非由國(guó)資委監(jiān)管。

　　中信地產(chǎn)也明確表態(tài)，中信集團(tuán)是以金融業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，隸屬于國(guó)務(wù)院。國(guó)資委明令78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，與中信地產(chǎn)無(wú)關(guān)。

　　實(shí)際上，這些不在禁令名單中的央企拿地更加積極主動(dòng)。3月15日，中信地產(chǎn)以總價(jià)52.4億元的價(jià)格，打敗保利、金融街等房企，競(jìng)得亦莊地塊，刷新了春節(jié)后北京地王紀(jì)錄。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司就在同一天以40.8億元將望京地塊收入囊中，折合樓面價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，成為目前望京地區(qū)樓面單價(jià)地王。

　　分析人士指出，有些央企雖然不在16家的范圍內(nèi)，但是由于監(jiān)管權(quán)不在國(guó)資委，因此沒(méi)有受到影響。對(duì)于這部分央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該盡快明確監(jiān)管主體，規(guī)范企業(yè)的行為，避免更多瘋狂拿地的現(xiàn)象出現(xiàn)。□本報(bào)記者 林喆 于萍