“中央軍”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整的大幕徐徐拉開。繼國務(wù)院國資委向78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)下達“房地產(chǎn)清退令”后，國資委主任李榮融又為央企制定房地產(chǎn)“清退”時間表開出了“15天大限”。

　　不過，保留下來的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企依然是行業(yè)內(nèi)的“航空母艦”，另外，中信集團、中國人壽等“金融央企”并不在國資委管轄之列，而這些企業(yè)手持的房地產(chǎn)規(guī)模也相當巨大。

　　保留房地產(chǎn)業(yè)“核武器”

　　華遠集團總裁任志強對中國證券報記者表示，“國資委調(diào)整央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，清退的是‘常規(guī)武器’，保留的是‘核武器’。16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企實力雄厚，資產(chǎn)規(guī)模巨大。”

　　據(jù)初步統(tǒng)計，國資委此次確認和公布的以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的16家中央企業(yè)，房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額為5616億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%；銷售收入為1899億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的86%；凈利潤為188億元，占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的94%。

　　其實，自2003年國資委成立以來，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷過幾輪大幅度調(diào)整重組，但被劃入“房地產(chǎn)主業(yè)”的企業(yè)卻逐步增加。

　　2004年，僅有中國建筑工程總公司、招商局集團、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司、中國保利集團、華僑城集團等5家企業(yè)成為國資委推薦的整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的載體和平臺。但此后的整合過程中，卻很難有公司愿意將如此優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)置換出去，正是由于利益難以取舍，5家企業(yè)整合平臺被不斷擴容。到2005年國資委宣布的主業(yè)名單中，擁有房地產(chǎn)主業(yè)的央企已達到了13家。

　　2007年，國資委主任李榮融曾公開表示，中央企業(yè)主業(yè)將進一步優(yōu)化調(diào)整，其中，將房地產(chǎn)做主業(yè)的央企不會超過15家，其他企業(yè)將逐步剝離出房地產(chǎn)資產(chǎn)。但近日公布的房地產(chǎn)央企名單卻已變成了16家。16家央企旗下三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)仍高達373戶。

　　“通過引入其他戰(zhàn)略股東、項目合作開發(fā)以及境內(nèi)外上市等方式，將旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)的股權(quán)復(fù)雜化，從而加大剝離的難度。這使得眾多原來主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企獲得了房地產(chǎn)業(yè)的準入證。”華潤集團一位前高管人員向中國證券報記者透露。

　　據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，此次公布的16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企中，有13家企業(yè)旗下?lián)碛兄辽?家上市公司，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多數(shù)已打包上市。這16家央企中，只有中國房地產(chǎn)開發(fā)集團、中國保利集團、華僑城集團等3家的“第一主業(yè)”稱得上是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。中國建筑工程總公司、中化集團、中糧集團、招商局集團、華潤集團等5家直接或間接控股地產(chǎn)類上市公司，但地產(chǎn)僅僅是其主業(yè)之一。另外，中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金科工集團、中國五礦集團、中國水利水電建設(shè)集團、中國葛洲壩集團、港中旅集團、南光集團等8家的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比很低。

　　以中化集團為例，該公司主業(yè)涵蓋農(nóng)業(yè)、能源、化工、地產(chǎn)、金融領(lǐng)域，2008年實現(xiàn)營業(yè)收入3089.75億元，利潤總額87.76億元；中化集團通過中化香港控股方興地產(chǎn)(00817.HK)62.87%股權(quán)。方興地產(chǎn)主要從事高端物業(yè)的開發(fā)和租賃，2008年實現(xiàn)收入39.14億港元，毛利21.98億港元。

　　78家央企份額有限

　　根據(jù)國資委的要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。顯然，國資委規(guī)范央企行為，可以抑制央企愈演愈烈的拿地沖動，不過，這78家被禁央企的市場份額其實有限。

　　去年至今，北京土地市場中曾多次出現(xiàn)央企的身影。去年6月，中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團公司旗下的成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元的價格拿下奧運鄉(xiāng)地塊，折合樓面價1.52萬元/平方米。今年3月15日，中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.6億元的總價拿下海淀東升鄉(xiāng)居住商業(yè)項目，樓面單價達到3萬元/平方米，成為北京歷史上最貴的一塊住宅用地。這兩家央企均在此次禁令范圍內(nèi)。

　　“央企由于融資成本較低，與其他房企相比具有明顯的資金優(yōu)勢，因而在土地市場上有底氣。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，被禁的78家央企大部分從事的是機械、能源、貿(mào)易等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，毛利率較低，房地產(chǎn)行業(yè)的高毛利率則成為吸引這部分央企“不務(wù)正業(yè)”的原因之一。“78家央企的退出將在一定程度上抑制土地價格過高、面粉貴過面包的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。”

　　國資委叫停78家央企，無疑為地價飆漲的土地市場敲響了警鐘。不過從數(shù)據(jù)上看，這78家公司在央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中實屬“九牛一毛”。統(tǒng)計顯示，被禁的78家央企所屬三級以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶，約占中央企業(yè)全部三級以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%，但銷售收入只占到15%，利潤只占到7%。

　　“值得注意的是，78家央企退出以后，還有很多非國資委管理的部屬企業(yè)不在約束范圍內(nèi)。”中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉表示，以房地產(chǎn)為主業(yè)的10余家大型地產(chǎn)企業(yè)一直是拿地的主力。

　　統(tǒng)計顯示，年初至今，北京共拍出29塊非住宅用地，其中6成以上地塊為有國企背景的開發(fā)商獲得，而且拿地的均價超過11385元/平方米，高出民企拿地成本3成以上，但在此次被禁名單中僅有中國兵器裝備集團。其實，在中國兵裝拿下東升鄉(xiāng)地塊的當天，中國煙草也在大望京地塊的競拍中與遠洋地產(chǎn)進行了激烈廝殺。雖然最終敗下陣來，但卻將樓面價抬高到了2.7萬元/平方米，成為了該區(qū)域的地王，這個價格甚至超過了周邊正在交易的二手房單價。不過中國煙草由于不歸國資委管轄而未被列入被禁名單中。

　　金融央企不可忽視

　　如果認真分析國資委列出的128家央企名單，就會發(fā)現(xiàn)一些活躍于土地市場上的金融央企并不在此列，例如中信集團旗下的中信地產(chǎn)以及第一大股東為中國人壽的遠洋地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，金融央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管缺失問題亟待解決。

　　就央企退出房地產(chǎn)的問題，遠洋地產(chǎn)有關(guān)人士近期表示，作為紅籌上市公司，公司股權(quán)分布多樣化，目前持有24%股權(quán)的第一大股東中國人壽并非由國資委監(jiān)管。

　　中信地產(chǎn)也明確表態(tài)，中信集團是以金融業(yè)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，隸屬于國務(wù)院。國資委明令78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，與中信地產(chǎn)無關(guān)。

　　實際上，這些不在禁令名單中的央企拿地更加積極主動。3月15日，中信地產(chǎn)以總價52.4億元的價格，打敗保利、金融街等房企，競得亦莊地塊，刷新了春節(jié)后北京地王紀錄。而遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司就在同一天以40.8億元將望京地塊收入囊中，折合樓面價高達2.7萬元/平方米，成為目前望京地區(qū)樓面單價地王。

　　分析人士指出，有些央企雖然不在16家的范圍內(nèi)，但是由于監(jiān)管權(quán)不在國資委，因此沒有受到影響。對于這部分央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該盡快明確監(jiān)管主體，規(guī)范企業(yè)的行為，避免更多瘋狂拿地的現(xiàn)象出現(xiàn)。□本報記者 林喆 于萍