隨著2009年業績的逐步披露，記者發現，各大上市房企手中的土地存量驚人，僅十多家的土地儲備可建面積就占到去年全國商品房銷售面積的四分之一。與此同時，面對調控壓力，各大房地產開發企業似乎信心有增無減，這從他們給自己制定的新年銷售目標上就可見一斑。

　　囤地熱情高于開發熱情

　　2009年不僅是樓市轉危為安的一年，也是土地市場的一個豐收年。國家統計局年初公布的數據就顯示，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，全國房地產開發企業完成土地購置面積則為31906萬平方米。

　　不過，從上市房企的策略來看，似乎拿地熱情遠遠高過開發熱度。以“萬保招金”中已經公布年報的3家為例，截至去年年底，萬科的公司權益土地儲備可建面積有1036萬平方米，金地也有1358萬平方米，保利地產更是超過2800萬平方米，但是他們當年的新開工面積分別只有近600萬、142萬和564萬平方米。

　　香港上市的內房股也有類似情況，如遠洋地產在去年購得9塊土地，總樓面面積約290萬平方米，但同年可售樓面面積僅86.2萬平方米；又如中海去年新增土地可供發展樓面面積達到1210萬平方米，但新開工面積同樣僅占儲備的一小部分。

　　記者還統計了11家香港上市的內房股年報，其中8家公司公布了土地儲備情況，可建面積總量接近17116萬平方米，平均每家的土地儲備達到2139萬平方米。其中，土地儲備最大的是碧桂園，截至去年末共取得國土證的土地可建面積達到4043萬平方米；其次為中國海外發展的3055萬平方米和合生創展的3020萬平方米。

　　“上述房企的土地儲備，11家就有約24000萬平方米的可建量，占到去年全國商品房銷售面積的25%，如果能夠加速存量土地開發并進入市場，樓市格局可能會大不一樣。”有業內人士感嘆。

　　中國指數研究院發布的2009年中國及主要城市土地市場監測報告顯示，去年全國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比增加140%。這意味著，房企相當一部分資金都用于買地了。仍以“萬保招金”為例，來自中原地產的土地儲備信息統計顯示，2009年至今，這4家企業在拿地上要花費443億、469億、91億和196億元，而除了尚未公布年報的招商地產外，其余3家去年的銷售收入分別約489億、230億和121億元。

　　資金鏈負荷不輕

　　統計顯示，截至本周一，A股兩市房地產板塊共有70家企業發布年報，2009年都賺得盆滿缽溢，累計實現凈利潤逾291億元，比2008年的195億元增長49%；但與此同時，至去年底負債總額卻逾5333億元，比2008年底的3790億元增長40%。從負債增長的情況來看，保利地產負債合計629億元，同比增加了 249億元；其次，金地集團和萬科分別舉債387億元和922億元，同比增加了140億和118億元。

　　港股也是如此。已公布年報的11家內房股負債總值共計3685億元。其中，負債總值最高的是中國海外發展，約636億元；增幅最大的是世茂房地產，89.84億元的負債總值同比增長106%。

　　由此可見，開發商們今年的資金鏈負荷可不輕。“雖說房地產業本就是個高負債的行業，但今年面臨的壓力較多，主要是受土地調控的影響，土地執法風暴加大了土地出讓款回收的力度，對那些去年大幅舉債拿地的房企來說，加緊再融資及銷售回款應是必然選擇。”中原地產研究中心主任葛嶺表示。

　　不過，經歷了2008年市場調整的開發商們也在“吸取教訓”，如趁著2009年樓市火爆的情況，A股70家已發布年報房企的期末現金及現金等價物余額總計約1333億元，是2008年647億元的2倍。曾經在2008年預言過“百日危機”的潘石屹也認為，開發商現在已經懂得保護資金鏈，今年發生資金鏈斷裂的可能性不會很大，倒是拿地資金門檻提高后所產生的擠出效應可能令行業在近兩三年出現大淘汰。

　　無懼調控？房企繼續上調年度目標

　　面對調控壓力，各大房地產開發企業似乎信心有增無減，這從他們給自己制定的新年銷售目標上就可見一斑。

　　如在香港上市的內房股中，將今年的銷售指標定得高于去年的比比皆是。遠洋地產2010年的協議銷售目標為200億元，而其2009年結算的協議銷售總額為143.16億元，增幅近40%；中國海外發展表示，2010年的銷售目標比2009年上升20%至500億元，銷售面積計劃達到480萬平方米；富力地產也對外表示，2010年計劃在12個城市推售超過40個項目，銷售目標則比2009年上調25%至300億元。

　　相比而言，A股市場內的開發商們顯得較為謹慎，大部分都沒有對今年的銷售計劃作詳細披露，但宣稱今年業績仍會增長的不少。如萬科總裁郁亮與投資者交流時就表示，有信心在去年業績的基礎上今年再增長20%。按照去年萬科634.2億元的銷售總計算，那今年的目標就是沖刺800億元。又如B股上市的江蘇新城董事長向記者表示，今年要在去年80億銷售額的基礎上加入“百億軍團”。

　　此外，也不能小看了具備實力的非上市公司。如上海的綠地集團董事長張玉良，為2010年提出了營業收入達到1000億元、躋身世界500強的目標。重慶金科集團副總裁李戰洪則透露，今年將有12個新項目面市，預期銷售目標是120億至150億元，比去年的100億元增長20%至50%。

　　不過，在新一輪房地產調控背景下，這些房企能夠順利完成新一年的計劃嗎？從目前不少房企的表態來看，倒也并非打無準備之仗。如由于去年尚有額度未結算入業績，遠洋、中國海外發展、富力已經分別“鎖定”了約116億元、200億元、130億元的銷售金額；萬科也表示，今年仍將大幅提高開工面積，雖然面臨宏觀調控帶來的不確定性影響，但公司擁有寬裕的現金流，足以應對市場發生的變化。

　　并且，對于今年的樓市，房企的態度依然樂觀。如萬科總裁郁亮在回答股東提問時就分析，一方面，宏觀經濟表現要比去年好，萬科對此有信心；另一方面，目前市場的存貨不多，不像2008年壓了很多貨，開發商也學會一些經驗教訓、學會存貨的控制辦法，目前的資金也比較充裕，方方面面的原因使得大幅降價的可能性不會太大；同時，從整個宏觀大勢來說，政府希望房地產業平穩發展，而不是大起大落，所以大規模降價的可能不會出現。

　　“各行各業的企業都一樣，每年總想更上一層樓，指標也隨之上升，一般提個10%是很正常的，不過像今年許多大型房企的銷售漲幅預期都在20%以上，那可以算是對市場和自身都自信滿滿了。”五合智庫總經理鄒毅表示。不過，也有業內人士認為今年房企所提的增長率與去年的業績增幅相比并不算高，畢竟在樓市火爆的去年，許多房企都獲得了50%甚至100%的銷售增長，至于能否實現目標，則要看市場是否買賬了。 記者 李和裕 潘建