財經關注

　　“我們不是降價，而是‘平價’銷售——紫苑新開的這兩棟樓雖然是工業化建造，成本要高一點，但比前期的售價還要低一點，這不是降價，因為產品類型不同，我們只是根據市場情況調整了預期。”針對近日備受關注的“萬科降價售樓”消息，萬科有關負責人如是說。

　　記者調查

　　“降價”后的開盤價

　　比3月成交價高

　　讓我們來看看此次萬科假日風景紫苑最后兩棟樓盤“降價”開盤的真實情況：

　　5月16日，取得預售許可證的萬科中糧假日風景D1、D8號樓開盤銷售。按照其在北京市房地產交易管理網站公示的信息，其中D1號樓擬售均價為25267元/平方米，而D8號樓擬售均價為25051元/平方米。

　　而根據開盤當天現場的情況，萬科對購房人給出了開盤當日優惠2%、一次性付款優惠2%等優惠條件。按照當時現場該項目相關負責人的介紹，經過累計開盤的優惠，最高折扣為95折，實際開盤銷售價能達到24200元/平方米左右。

　　對比3月11日紫苑推出的6號樓和7號樓，雖然北京市房地產交易管理網站公示6號樓和7號樓開盤擬售均價分別為25460元/平方米、24635元/平方米，但該網站的成交數據顯示，6號樓和7號樓共推出的160套房子，3月成交130多套，成交均價為24100元/平方米左右；4月又成交了10多套，成交均價為2.39萬元/平方米左右。

　　不難看出，萬科此次新盤開盤銷售價格雖然低于3月前期開盤的擬售均價，但卻高出了前期的成交均價。由此，不難看出，上文中萬科負責人說的“不是降價而是平價”不無道理。

　　業內觀點

　　“平價”銷售將成

　　樓市“降價方式”

　　“雖然萬科不是第一家‘平價’開新盤的公司，但萬科降低預期，采取了平價銷售，無疑會和2008年那輪調控一樣，會在北京樓市起一個帶頭作用，房價上漲的勢頭也將有望因此被熨平，而這正是管理層‘遏制房價過快上漲’所要的。”中原地產華北區董事總經理李文杰分析。

　　正如他所言，萬科并不是第一家“降低預期”、“平價”銷售的開發商，此前，如來廣營地區的中鐵國際城，將新開銷售價由2.3-2.5萬元/平方米調整到了2-2.1萬元/平方米；大興綠地1.8萬元/平方米推出了精裝修“地王”項目；北京城建2.3萬元/平方米推出北苑地區新項目等等，無不是“降低預期”、“平價”銷售的案例。但作為房地產企業的領頭兵，萬科此舉將給北京多家樓盤以方向。

　　萬科相關負責人對紫苑最后兩棟樓的介紹，確實表明了此輪調整中萬科開始“平價”銷售的決心。根據他的介紹，紫苑最后兩棟樓為住宅產業化的“改良版”，“采用工廠化技術建造，制造精度明顯高于傳統施工方式，品質更有保障”，而且和之前的產品相比，此次“平價”銷售的兩棟樓成本要高800元/平方米左右；而且是本來應該相對前期大戶型更受市場歡迎的小戶型設計，“平價開盤，加上開盤優惠，性價比在當前市場中具有一定優勢。”而來自萬科內部的消息，萬科即將開盤銷售的長陽半島項目也將“平價”銷售。

　　調查顯示，此前，多家開發商采取了“觀望”，以觀察萬科這樣的領頭兵下一步的舉動。“萬科已經率先‘平價’了，我們也會跟風。”昨天，多家接受采訪的大小開發商表示，“一個可以預見的情景是，在萬科的示范作用下，下一步各樓盤新開項目都會采用‘平價’銷售的模式‘低價’開盤。”

　　財經分析

　　萬科緣何“平價銷售”

　　毫無疑問，在保利、首創、首開等幾大公司中，萬科又是此次調整中最先用“平價”銷售“表態”的龍頭企業。那么，萬科緣何會率先“平價銷售”？

　　“和萬科年初定下的980億年銷售目標分不開。”昨天，幾位不愿意透露姓名的業內人士表示。“根據萬科內部人士透露的信息，萬科今年定下的年銷售目標是980億元——這個是在樓市調控前定下的目標，是建立在房價上行的基礎上的，如今樓市面臨嚴厲的調控，要完成980億元的銷售目標顯然是不行的，只有通過銷售策略，快速銷售回款才是首選。”一位業內人士分析。此外，有業內人士也表示，“萬科率先‘平價’銷售并不意外，之前，聽說萬科總裁郁亮已經在集團講話表示：‘不要心存幻想，政府抓的很緊，不要心存僥幸’、‘市場真的很壞了？是我們的起點高了’以及‘我們要跑的比對手快’等等。”

　　萬科轉型？

　　一位熟悉萬科的業內人士則表示，事實上，面對此輪宏觀調控，萬科已經在悄然轉型，由過去的“單翼”向“雙翼”悄然轉型，即由過去單一的住宅板塊向住宅和商業地產雙重板塊轉型，而這其中，或許包含了萬科對此次宏觀調控最敏感的感觸：今后，商品住宅開發黃金期將成過去，取而代之的是保障房和不受調控的商業地產。

　　“這才是萬科又在今年率先推出‘平價’銷售的深層原因。”他透露，而這也是如萬科相關負責人昨天所說的“將積極主動順應市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產品”的背后原因。值得關注的消息是，根據萬科副總裁毛大慶的透露，萬科今年將在北京啟動三個大型包括商業地產在內的城市綜合體項目，而這之前，作為住宅開發商萬科從未曾有過。(記者余美英)