4月中旬出臺的嚴厲房地產調控政策，令各地樓市迅速冰凍。5月份，一線城市商品房銷售量環比普遍下降逾50%；在供需雙方均陷入深度觀望的背景下，房企銷售業績很難有起色。業內人士預計，二季度，上市房企銷售額同環比均將出現負增長。不過，在高額預售賬款的保障下，房企今年的中期營收和凈利仍會比較靚麗。

　　WIND統計顯示，截至目前，已有36家A股房企公布中期業績預告。其中，23家公司中期業績大幅預增，15家公司預增幅度超過100%。陽光城(000671)和中糧地產(000031)預增幅度超過10倍。

　　調控效果持續釋放

　　“4.15”樓市新政后，密集式調控使各地樓市觀望氣氛日益加重，一、二手商品房銷量下滑明顯。至調控滿月，國信證券監測的全國17座重點城市的新建商品房周均銷量無一例外的出現大幅下降。

　　數據顯示，一個月之內，周均銷量環比下降幅度高達57.3%，超過半數城市下降幅度在60%以上。其中，6座城市周均銷量已不足調控前的30%。與此同時，二手房市場也由原先的“賣方市場”向“買方市場”轉變，重點城市二手房周銷量平均下降幅度達43%，北京、杭州降幅均在60%以上。

　　國信證券分析師方焱指出，地產調控政策的影響還將持續釋放，另外，對房地產企業的稅收制度將從嚴執行；地方對出臺更嚴厲調控細則仍留有活口，如果房價繼續飆漲，還將會出臺更嚴厲的政策。在此背景下，樓市在短期內很難有起色。業內預計，二季度開始，房企銷售業績將出現負增長，2010年銷售面積同比下降17%，銷售額同比下降8.9%，今年四季度，房價將回落至2009年三季度的水平。

　　但是，受預售款保障的影響，今年上半年，A股房企的結算業績將十分不錯。據WIND數據統計，2010年一季度末，申萬分類的102家A股房地產企業預收賬款合計達2016.87億元，同比增長97.24%；與年初相比也增長近10%。一季度預收賬款與營業收入合計2589.51億元，這已經與2009年房企2536.23億元的營業收入持平。這意味著，A股房企今年中期乃至全年的業績已有保障。

　　運營能力或將下降

　　從一季度財務指標看，A股房企的運營指標都處于正常區間內，但是，在銷售下滑、回款減速、庫存增加的趨勢下，未來，房企運營能力可能下降。

　　在調控背景下，A股房企部分運營指標也出現了下滑跡象。2009年末，A股房企每股經營性現金流為0.89元，而2010年一季度末，該指標轉負；另外，一年內到期的非流動負債與短期借款之和占貨幣資金的比重，由去年末的53%上升至今年一季度的57%，這表明，房企短期償債能力下降。

　　數據還顯示，A股房企2009年末和2010年一季度的存貨合計分別達6000億元和6500億元，季度環比增速由去年四季度的8.2%上升至今年一季度的9.9%。存貨增速提升既有銷量下滑的因素，也有開發商對未來判斷過于樂觀而出現了逆勢擴張的因素。

　　業內人士指出，一般而言，房地產項目的開發周期為2-4年，存貨周轉率低于1/4，就意味著消化周期過長，可能危及房企正常經營。今年一季度，行業平均的存貨周轉率0.145，明顯低于正常開發周期所需的存貨周轉率。本報記者 林喆