新政出臺(tái)已逾兩月，博弈還在繼續(xù)。

　　種種跡象顯示，3月份時(shí)的樓市“狂熱癥”已經(jīng)被遏制住。諸多上市房企公布的5月份業(yè)績(jī)顯示，一線城市的環(huán)比銷售額均出現(xiàn)明顯下跌，跌幅最高至50%，而向二三線城市重點(diǎn)轉(zhuǎn)移的企業(yè)環(huán)比成交跌幅勢(shì)頭較緩。同時(shí)，銷售單價(jià)也有所下降，如萬科5月份銷售單價(jià)環(huán)比跌幅達(dá)到12%，創(chuàng)去年12月份以來新低。

　　新城B股近日公布的5月份簡(jiǎn)報(bào)顯示，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積約3.9萬平方米、合同總值約3億元，環(huán)比分別下跌約57%和61%。新城B股無疑是目前所有房企的“縮影”。在其前一天發(fā)布5月份簡(jiǎn)報(bào)的地產(chǎn)老大萬科稱，公司當(dāng)月銷售面積47萬平方米，銷售金額51.1億元，同比分別下跌32%和20%，環(huán)比跌幅為26%和34%。港股上市房企同樣也逃不出銷售下滑的命運(yùn)。龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、碧桂園5月份銷售額分別為15.5億元、12.53億元、22億元，環(huán)比分別下滑39%、49%和27%。

　　盡管已顯現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的勢(shì)頭，但一些房企仍不以為然。2009年銷售的“大獲全勝”使它們不畏懼短期調(diào)整對(duì)資金鏈的沖擊。不過，一邊是手握現(xiàn)金，一邊卻是負(fù)債率高企。

　　新政對(duì)于產(chǎn)品線偏高端的房企影響更明顯。在瘋狂拿地后，專注高端物業(yè)的綠城中國也頂不住架在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。它不但2009年底負(fù)債率高達(dá)105%，而且2010年要支付約200億元的地價(jià)款，資金缺口超過100億元，詳見本期B07版的《綠城瘋狂拿地“后遺癥”：資金缺口超百億》。

　　誠然，負(fù)債率高的企業(yè)不止綠城一家。Wind資訊顯示，2009~2010年第一季度，上市房企債務(wù)水平不斷提高。2009年中期資產(chǎn)負(fù)債率64.53%，至末期時(shí)達(dá)到65.74%；2010年第一季度，這個(gè)數(shù)字上升為67.13%。

　　在此情況下，房企安全財(cái)務(wù)邊界的底線是多少？北京貝塔咨詢中心研究顯示，國內(nèi)最優(yōu)質(zhì)房企繁榮期的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一般在0.5~0.6之間，低谷期在0.2~0.3之間。這意味著短期支付需求不能超過總資產(chǎn)的20%~30%，短期貸款應(yīng)小于手持現(xiàn)金；在長(zhǎng)期貸款方面，如果危機(jī)延續(xù)至第二年，在剔除必要的應(yīng)付款支出和營(yíng)銷管理支出后，房企第二年的償債能力平均為總資產(chǎn)的5%~10%，即第二年到期的銀行貸款不能超過總資產(chǎn)的10%，而房企總負(fù)債率應(yīng)控制在40%~50%之間。而目前房企的負(fù)債率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)安全邊界底線。

　　在信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產(chǎn)上市公司資金來源增速整體放緩，新“國10條”出臺(tái)后更無一家房企獲得銀行大額授信。

　　由于資本市場(chǎng)調(diào)整顯著，企業(yè)IPO、增發(fā)融資難度也加大。截至5月底，僅有中駿置業(yè)一家在港上市，此前計(jì)劃在香港分拆上市的太古地產(chǎn)于5月初宣布上市計(jì)劃暫時(shí)擱置。而且截至目前，國內(nèi)A股市場(chǎng)本年未有房地產(chǎn)公司獲批上市。

　　在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下，今年年底房企資金鏈將面臨大考。

　　2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)到5.7萬億元。其中，定金及預(yù)收款15914億元，占資金來源的27.86%；個(gè)人按揭貸款8403億元，占資金來源的14.71%，兩項(xiàng)共計(jì)占42.57%，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的近半壁江山。

　　而新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，貸款首付比例提高、利率從高執(zhí)行、多套停止貸款等措施，從根本上限制了房企可用資金來源。如政策有效執(zhí)行，那在未來1~2年內(nèi)，將對(duì)房企融資環(huán)境產(chǎn)生致命影響。

　　降價(jià)劍在弦上。恒大最先在全國掀起降價(jià)潮，全國八五折優(yōu)惠算是給足了新政“面子”，萬科也在不久刮起了降價(jià)的風(fēng)波，緊接著綠地集團(tuán)宣布6月8日起全國41個(gè)城市的全線項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)惠。

　　環(huán)境的“惡劣”給房企帶來的并不單單是變相降價(jià)，更多的也是房企面臨的壓力和挑戰(zhàn)：銷售額急劇萎縮、資金鏈緊張、拿地成本增加等。在這樣的背景下，房企是如何生存的？還將繼續(xù)推動(dòng)降價(jià)潮贏得資金的周轉(zhuǎn)嗎？

　　只是，降價(jià)似乎又成為房企的必然選擇。但降價(jià)帶來的退房等諸多問題，又將成為危險(xiǎn)的前奏曲，房企陷入抉擇兩難。

　　究竟房企所能承受的降價(jià)底線是多少？

　　從銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行的房貸壓力測(cè)試看，銀行所能承受的房?jī)r(jià)跌幅為20%~50%。不過，這并非爆發(fā)連環(huán)信用違約的“容忍底線”。有專家認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)降40%~50%也不會(huì)對(duì)銀行有大的沖擊。

　　在此基礎(chǔ)上，《投資者報(bào)》對(duì)房企同樣進(jìn)行一次壓力測(cè)試，采用的模板是對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流承受能力。根據(jù)測(cè)試結(jié)果，為滿足A股房企在2010年最低800億元、2011年最低1100億元的現(xiàn)金底線，它們可以承受的最大房?jī)r(jià)下跌幅度是25%，但下跌持續(xù)時(shí)間不能超過9個(gè)月；從時(shí)間看，可以承受的最長(zhǎng)下跌時(shí)間是12個(gè)月，但跌幅不能超過10%。

　　本輪調(diào)控如果執(zhí)行到位，必然導(dǎo)致房企重新洗牌。隨著整合并購的應(yīng)運(yùn)而生，一批房企逃不出出局的命運(yùn)。

　　其實(shí)，并購已呈逐漸增多的態(tài)勢(shì)。新政發(fā)布的兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，A股市場(chǎng)上公司涉及房地產(chǎn)開發(fā)的并購事件已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過百起。分析人士認(rèn)為，在地產(chǎn)新政下，大型開發(fā)商在不降價(jià)的情況下，能撐3~6個(gè)月。部分此前過度擴(kuò)張、成本控制能力較差的房企到今年下半年，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈方面的問題；而經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守、融資能力強(qiáng)的大型企業(yè)，在行業(yè)內(nèi)的相對(duì)地位反而會(huì)提高。

　　而此時(shí)，明智的房企已開始行動(dòng)，試圖還原房?jī)r(jià)一個(gè)相對(duì)合理的位置。(記者 朱藝)