面對嚴厲的樓市調控，有人歡喜有人愁，房地產公司同樣如此。房地產企業競爭實力的懸殊在嚴酷的市場環境下開始凸顯，同時，資金實力雄厚的企業并購擴張、廉價獲得土地資源的良機或許已經來臨。

　　并購良機漸現

　　6月18日，京能置業公告，公司擬與北京世豐基業投資顧問有限公司共同設立一家項目公司，并由該項目公司收購天津瑞灣投資發展有限公司100%股權，收購價格為4.47億元，其中京能置業以7475萬元出資擁有項目公司65%的股權。據介紹，被收購公司目前主要的資產為位于天津津濱港的E2、F1、F2地塊使用權，三塊宗地規劃總用地面積為6.94萬平方米，綜合容積率為2.65，規劃總建筑面積約為22.38萬平方米。

　　近期以這種方式獲得新土地資源的公司還有鳳凰股份、新城B股，兩公司收購兼并的代價極為低廉。其中鳳凰股份以1000萬元的代價，收購了江蘇景楓置業投資有限公司持有的南京景楓潤城房地產開發有限公司100%股權，獲得3.65萬平方米房地產開發面積；新城B股旗下公司以2000萬元的代價，獲得了常州恒福置業有限公司擁有的18.5萬平方米土地，且該地塊的土地出讓金5.56億元已完全付清。

　　據分析，自身資金匱乏、缺乏相應的開發能力可能是上述地產公司被收購的主要原因。以京能置業收購的天津瑞灣投資發展有限公司為例，該公司的主要資產為價值3.18億元的土地使用權和4271.26萬元的貨幣資金，同時卻有2.46億元的土地出讓金要在今年6月底前繳納，并且相關土地產權手續也尚未辦理。鳳凰股份、新城B股兼并獲得的土地項目也存在類似狀況。

　　新城B股對外聯絡的王姓工作人員認為，這些小型地產公司手中的項目被“便宜”收購與當前的房地產調控政策有關。在資金允許的情況下，新城B股還會趁機進行類似的并購。

　　實力分化加劇

　　業內人士認為，房地產“強者愈強”的行業格局是近期并購案例頻繁發生的主要原因。

　　以A股上市房企為例，在120余家上市公司中，2009年“萬保招金”以及華僑城等5家營業收入超過100億元的公司合計實現營業收入超過1050億元，而60余家營業收入不超過10億元的中小房企合計實現的營業收入只有230億元。

　　這種差距不僅表現在去年的收入水平上，而且也表現在擁有的資金以及獲取土地儲備等實力上。

　　WIND統計顯示，今年一季度資金余額最多的前10大房企合計擁有的貨幣資金總額達990億元，而70余家貨幣資金余額不足10億元的公司合計擁有的資金總額只有203.44億元。

　　資金實力上的差距直接影響了房企的拿地能力。由于去年以來土地價格不斷創出新高以及土地政策趨嚴，今年以來只有17家左右公布了購買土地的情況，萬科、保利等大型房企是土地市場的主要買家。據粗略統計，今年1-5月份萬科在各地新增了35個土地項目，其中僅5月份就新增8個項目，涉及金額超過28億元。5月份保利買地的金額則超過55億元。

　　相比之下，營業收入在10億元以下的60余家上市房企中，僅有深物業A、合肥城建、西藏城投和ST重實4家公布了買地情況。

　　因資金緊張難以新增土地儲備以及缺乏專業開發能力，不少涉足地產業務的上市及非上市公司已開始出售手中的地產業務。6月18日豐樂種業表示將轉讓豐樂房產股權，退出房地產行業；5月31日南寧百貨將所持北海五象房地產開發有限公司51%股權以8740萬元的價格售出；5月12日航天科工以2.84億元的價格轉讓旗下北京金中都置業有限公司。據統計，4月中旬以來，各大產權市場掛牌轉讓的房地產項目已超過30個。

　　行業格局將生變

　　回顧國內房地產發展歷程，優勢房地產企業市場占有率的大幅提升，多發生在宏觀調控迅猛之時。2008年樓市低迷時期，萬科、保利等大型房企在2008年的市場占有率大幅提升。其中，萬科全國市場份額由年初的2.07%增長到年底的2.34%左右，保利的全國市場份額也從2007年年底的0.67%上升到2008年的1.1%。

　　事實上，自今年樓市調控以來，在樓市成交持續低迷、資金壓力日益繃緊的形勢下，已有部分大型房企開始為大規模的兼并擴張做準備。5月初率先在全國范圍內降價售房的恒大地產已多次公開表示，將借機擴大市場份額，推動行業整合，并提出二三線城市將成為恒大重要的并購區域。與此同時，萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度，新一輪的行業洗牌已悄然展開。

　　北京格雷投資管理有限公司總經理張可興表示，隨著調控力度的加大以及國家土地出讓政策的規范化、市場化，特別是有品牌、有實力的地產企業在全國重要城市布局的完成，房地產行業進入壁壘將日益提高，市場集中度將進一步提升。從長遠看，中國房地產行業必將出現規模龐大的巨型企業。記者 李 坤