4月，樓市剛剛經(jīng)歷了一次政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，許多開(kāi)發(fā)商頓時(shí)手足無(wú)措。郁悶、糾結(jié)、如坐針氈……當(dāng)市場(chǎng)混沌不明的時(shí)候，一部分房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣性地開(kāi)始怨天尤人，另一部分則坐等“救援”。身處相同的市場(chǎng)環(huán)境，這時(shí)候，綠城在做什么？濱江在做什么？萬(wàn)科、保利、中海又在做什么？那些經(jīng)歷了多次調(diào)控但依然活躍在市場(chǎng)上的企業(yè)，如金都、坤和、錢(qián)江、大華、宋都、昆侖、金成、新明、遠(yuǎn)洋、金地、商博，他們有什么“秘訣”？

　　為什么有的企業(yè)總能“踩在點(diǎn)子上”

　　每次調(diào)控中市場(chǎng)都有機(jī)會(huì)

　　這段時(shí)間，濱江房產(chǎn)從高管到保安都忙得馬不停蹄，忙什么？“新城時(shí)代廣場(chǎng)馬上交付了，萬(wàn)家星城要推二期房源，物業(yè)公司也在進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和比賽。”濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東說(shuō)，濱江已不是第一次經(jīng)歷調(diào)控，“我們有自己的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。”

　　從某種程度上說(shuō)，濱江就是一家在調(diào)控中成長(zhǎng)起來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)。金色海岸一天賣(mài)出7.6億元銷(xiāo)售額的時(shí)候是2005年，樓市正在宏觀調(diào)整中；金色藍(lán)庭、陽(yáng)光海岸銷(xiāo)售的時(shí)候是2008年，又是宏觀調(diào)控。但，偏偏也是這幾個(gè)樓盤(pán)，在這幾次調(diào)控中，樹(shù)立了濱江品牌，奠定了濱江房產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的地位。

　　很多開(kāi)發(fā)商羨慕濱江房產(chǎn)董事長(zhǎng)戚金興，覺(jué)得他“運(yùn)氣好”，“點(diǎn)子準(zhǔn)”。“我們只是追求集團(tuán)綜合利益的最大化，而不強(qiáng)調(diào)單個(gè)項(xiàng)目的利益最大化。”每次采訪，戚金興這句話從沒(méi)變過(guò)，這是他的堅(jiān)持。在他看來(lái)，通過(guò)“捂盤(pán)”來(lái)提高一個(gè)項(xiàng)目的盈利水平，最后只會(huì)得不償失，濱江曾經(jīng)做過(guò)測(cè)算，其旗下項(xiàng)目平均比周邊同期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度快1.3倍。這種“短平快”的銷(xiāo)售模式，不僅提高了運(yùn)營(yíng)效率，而且提高了公司抵御周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　在大華房產(chǎn)總經(jīng)理羅丙洋看來(lái)，市場(chǎng)調(diào)控正是增加公司土地儲(chǔ)備的好機(jī)會(huì)。“我們絕對(duì)不拿高價(jià)地。”羅丙洋說(shuō)，這是大華一貫堅(jiān)持的原則。原本土地規(guī)模800多畝的西溪風(fēng)情，在這樣的原則之下逐漸擴(kuò)張到了1500多畝。“其實(shí)新增土地基本上是2009年年初談下來(lái)的，價(jià)格不算高。”抓住了這次機(jī)會(huì)，大華至少3年不必為土地發(fā)愁。

　　“越是調(diào)控期，越是擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。”昆侖置業(yè)年輕的董事長(zhǎng)葉健表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)。從水印城到昆侖公館，昆侖不但完成了產(chǎn)品的一次突破，更是完成了品牌形象的一次升級(jí)。現(xiàn)在，昆侖把目標(biāo)放得更遠(yuǎn)，那就是成為一家區(qū)域型的品牌公司。

　　為什么有的企業(yè)總能走得更快

　　每次調(diào)控后都要梳理發(fā)展脈絡(luò)

　　成立16年，經(jīng)歷4次宏觀調(diào)控，綠城從一家地方房企發(fā)展全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，這一路走得并不平順。有太多人在關(guān)注它，帶著各種各樣的心思。“綠城一舉一動(dòng)都是新聞。”綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南開(kāi)玩笑說(shuō)，因?yàn)樘�多人想�?tīng)聽(tīng)綠城會(huì)怎么說(shuō)，所以他們只好除了產(chǎn)品什么也不說(shuō)。

　　說(shuō)什么不重要，“做什么”以及“做成什么樣”才是一家企業(yè)在創(chuàng)業(yè)之初就必須回答的問(wèn)題，也是在成長(zhǎng)歷程中需要不斷思考的問(wèn)題，然而總是有人在做的過(guò)程中逐漸迷失或放棄最初的目標(biāo)。我不知道綠城有沒(méi)有迷惘過(guò)，但至少他們從沒(méi)有放棄過(guò)，比如堅(jiān)持品質(zhì)至上。從桂花城開(kāi)始，綠城每完成一個(gè)項(xiàng)目，同期完成的還有一本項(xiàng)目批判，最初是13頁(yè)的《桂花城批判與反思》，然后有了綠城版的ISO9000工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，2007年衍生成一套《成熟產(chǎn)品系列復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)》，每一冊(cè)差不多有半本《辭海》那么厚，圖文并茂、巨細(xì)靡遺，就是專業(yè)人員也要進(jìn)行小班化培訓(xùn)才能掌握。把產(chǎn)品“做成什么樣”，綠城從上到下都很清楚。

　　無(wú)論經(jīng)歷幾次波動(dòng)，綠城的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想從來(lái)都沒(méi)有改變——房地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們營(yíng)造理想狀態(tài)下的生活。所以在堅(jiān)持品質(zhì)的同時(shí)，2006年宏觀調(diào)控之后，綠城內(nèi)部開(kāi)始醞釀“天使計(jì)劃”，這份計(jì)劃最初只與健康服務(wù)有關(guān)，完善了一年多，2007年正式定名為“園區(qū)生活服務(wù)體系”，包含了健康服務(wù)、文化教育服務(wù)以及生活服務(wù)三大系統(tǒng)，整合了綠城旗下所有資源。綠城首次提出“園區(qū)生活服務(wù)體系”時(shí)，一度被認(rèn)為是概念炒作，首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目綠城藍(lán)庭更被誤認(rèn)為是一個(gè)老年公寓項(xiàng)目。而如今，“園區(qū)生活服務(wù)體系”已經(jīng)在綠城旗下多個(gè)項(xiàng)目中推廣，成為與綠城產(chǎn)品硬件相配套的“軟件”，成為其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)又一項(xiàng)“絕技”。

　　錢(qián)江房產(chǎn)和宋都房產(chǎn)的風(fēng)格一向穩(wěn)健，但這并不防礙他們和綠城一樣，也在快速成長(zhǎng)。做成功一個(gè)項(xiàng)目再拿一個(gè)項(xiàng)目，不會(huì)因?yàn)橘Y金缺乏而苦惱，這是錢(qián)江房產(chǎn)的特點(diǎn)。但因此，也給了他們很多思考和提煉的時(shí)機(jī)。彩虹城在規(guī)劃之初，是打造一個(gè)面向城市高端白領(lǐng)的中產(chǎn)社區(qū)。但社會(huì)精英們的涌入，高端需求的產(chǎn)生讓他們開(kāi)始嘗試走個(gè)性化的精品路線。2009年彩虹豪庭開(kāi)盤(pán)之初，還是市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗時(shí)，但彩虹豪庭以精細(xì)化的產(chǎn)品使錢(qián)江房產(chǎn)成功步入了高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商行列。

　　在樓市調(diào)控中更好地理清企業(yè)發(fā)展的思路，這是一些房企能成為常青樹(shù)的原因所在。“房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)綜合性的行業(yè)，與宏觀經(jīng)濟(jì)及金融政策都有較大的關(guān)聯(lián)性。因此，房?jī)r(jià)大漲大跌都不合適，理想化的狀態(tài)是平穩(wěn)上漲。”金都集團(tuán)總裁吳忠泉說(shuō)。從1994年起步至今，16年房地產(chǎn)風(fēng)起云涌得來(lái)的經(jīng)驗(yàn)告訴他，要在“專業(yè)構(gòu)筑品質(zhì)生活”、“科技引領(lǐng)人居未來(lái)”的開(kāi)發(fā)理念上走下去。

　　為什么有的企業(yè)總能站得更穩(wěn)

　　每次調(diào)控都是一次組織重建

　　因?yàn)椤傲�月份全�?guó)統(tǒng)一降價(jià)”的傳聞，萬(wàn)科再次備受矚目。萬(wàn)科總裁郁亮否認(rèn)了這則傳聞，并在近日接受采訪時(shí)，闡述了萬(wàn)科應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的真實(shí)策略，歸納起來(lái)只有兩個(gè)字——重建。

　　“這次調(diào)控不是嚴(yán)厲打擊的開(kāi)始，而是重新建設(shè)的開(kāi)始，市場(chǎng)格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也將發(fā)生變化，發(fā)展商必須主動(dòng)配合這種趨勢(shì)。”郁亮說(shuō)，萬(wàn)科對(duì)這次調(diào)控的解讀不是“拐點(diǎn)”，而是整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的新開(kāi)端。

　　看好這次“重建”機(jī)會(huì)不只是萬(wàn)科，在杭州曾與萬(wàn)科有過(guò)項(xiàng)目合作的坤和房產(chǎn)同樣表示，經(jīng)過(guò)這次的市場(chǎng)調(diào)整，接下去將會(huì)是一個(gè)很好的重建機(jī)會(huì)。“所謂‘物極必反’，市場(chǎng)行情大漲未必就是好事。”坤和建設(shè)集團(tuán)總裁王慧敏直言不諱，他說(shuō)，公司有意在今年拿新地塊，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。

　　新明半島將今年定為品牌建設(shè)年，或者可以稱為品牌重建。因?yàn)樾旅靼雿u最初被人們認(rèn)識(shí)是由于這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)出自以產(chǎn)品精致著稱的星河灣，所以購(gòu)房者對(duì)新明半島的品牌認(rèn)知很模糊，這對(duì)一個(gè)希望立足杭州、長(zhǎng)久發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)自然是不利的。

　　還有想借市場(chǎng)洗牌的機(jī)會(huì)重建“人才庫(kù)”的。“今年我們已經(jīng)招了不少崗位的適合人才。”大華房產(chǎn)總經(jīng)理羅丙洋說(shuō)，每次調(diào)控總有一些房地產(chǎn)企業(yè)縮小規(guī)模或被淘汰，從而引起人才流動(dòng)，這對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)正是機(jī)會(huì)。

　　從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，重建的目的自然是謀求調(diào)控結(jié)束以后，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更佳位置。恒大地產(chǎn)最新的動(dòng)作是與200多家一線品牌供應(yīng)商結(jié)盟，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈資源的整合來(lái)保障其精品戰(zhàn)略能在宏觀調(diào)控周期中拉開(kāi)與同行之間的距離——看，這就是恒大的野心，它要重建的不是內(nèi)部構(gòu)架，而是行業(yè)地位。

　　在宏觀調(diào)控背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)避談“重建”，在他們看來(lái)“重建”就是承認(rèn)失敗，真的是這樣嗎？的確，市場(chǎng)波動(dòng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)都感覺(jué)到壓力，但如果我們把眼光放遠(yuǎn)一些，格局再大一點(diǎn)，不破不立，重建，何嘗不是給自己一次彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。本報(bào)記者 詹麗華