樓市博弈新動向：商業地產趨熱抄底者潛伏

　　宏觀調控對住宅類地產過快增長產生有效抑制后，住宅開發商也會轉向商業地產開發來持續經營及彌補盈利的不足。商業地產價格相對低估也成為商業地產趨熱的原因之一。

　　記者胡萍樓市密集調控兩個月來，各地樓市繼續降溫：成交量大幅下挫，買方賣方深度觀望，打折、降價等也成為敏感詞匯。記者調查發現，當住宅市場在宏觀調控下遭遇“重創”時，商業地產逐漸成為投資客的新寵；當房價“死扛”時，租房價節節高升，與此同時，潛伏的抄底客也做好了準備。

　　商業地產趨熱在樓市調控新政重磅出擊，商品房住宅市場投機客備受打壓之時，商業地產領域會否成為突破口呢？

　　“住宅有泡沫商鋪更靠譜”這是記者在北京市朝陽北路青年路附近看到的一個廣告標語。新建的商鋪整齊待售，接待的銷售人員也信心十足：“近1個月來看商鋪的人不少，還有些是本小區的業主。這里交通好、人口多，是商業旺地，不愁賣。”

　　北京中原地產研究部統計表示，6月份商業地產當月預售數據全面超過住宅。數據顯示：截至6月21日晚，取得預售的商業項目共9個，而住宅為8個；當月成交商業地產相比期房住宅高13倍，而銷售額更是達到了3.94億元，遠超過住宅的8000萬元。

　　按照業內人士分析，地產開發分為三個階段：第一階段是住宅開發，第二個階段是商業開發，第三個階段是地產服務業。目前中國地產業已進入第二階段，住宅開發暴利應該逐漸過去。中原地產市場研究員張大偉認為，宏觀調控對住宅類地產過快增長產生有效抑制后，住宅開發商也會轉向商業地產開發來持續經營及彌補盈利的不足。

　　另一方面，商業地產價格相對低估也成為商業地產趨熱的原因之一。張大偉告訴記者，以北京為例，其商業地產價格在2009年來的資產暴漲潮中受到的影響比較小，在朝陽門等二環內熱點區域的部分寫字樓的價格僅相當于通州的住宅價格，使得商業地產價格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。此外，商業地產開盤量明顯增加、商業地產的回報率高，沒有受到限購及貸款新政的影響等都使得投資者更多考慮商業地產。

　　房價已現松動近日，記者從一家知名二手房中介機構獲悉，位于海淀區魏公村某處的二手房報價比月初直降約10萬元。但二手房經紀人黃先生告訴記者：“這只是個案，一般是投資客急于拋售套現所為。大部分業主報價并未降，只是業主普遍表示有商量余地。”

　　同成交量的節節下滑相比，房價似乎更為頑固。北京中原地產的跟蹤研究表明，二手房價格率先出現了明顯下降，通州部分小區的售價在新政以后下調幅度已經超過3成，但是目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探趨勢。張大偉認為，盡管目前降價項目還比較少，但如果現有政策持續，加上房產稅等可能出臺的政策影響，房價回落的趨勢將基本形成。

　　據北京市統計局數據顯示，今年5月，北京市房價環比下降0.1%，實現了15個月以來的首降。但1至5月間，四環內的房價仍達到每平方米34620元，比1至4月略有上升。

　　地產專家認為政策有滯后性。按照市場經驗，只有在成交量下降了一段時間之后，價格才會下跌。有業內人士認為，一般要超過兩三個月才會看到樓價明顯調整。中原地產的分析人員對記者說，新政出臺之前成交量非常活躍，新政出臺之后，成交量突然急剎車導致后繼無力。如果6月的成交量比5月高，那么底部較難有一個大的調整；如果6月成交量往下跌，那樓價才會走跌。

　　抄底者伺機而動黃先生有不少客戶至今還對去年初錯失良機而感到后悔。黃先生告訴記者，5月份，該公司的業績遠遠好于其他中介公司，而6月以來看房的客戶明顯增多，主要是首次購房和改善性購房者，但居高的房價以及買賣雙方的博弈仍讓大多數看房者猶豫不決。

　　購房者似乎都期盼著房價下降，而這也是他們判斷“到底什么時候出手”的關鍵因素。從央行對居民購房意愿的調查來看，居民對未來一年房價的下跌預期大幅上升，那么“不缺需求”的樓市會否因房價的下跌而引發抄底熱？樓市潛伏者到底還有多少呢？

　　21世紀不動產等多家中介公司數據顯示，目前至少有三成購房者在“潛伏”。另據多家網上調查顯示，五成以上的受訪者打算在這一輪政策調整中抄底。

　　而6月初，一家知名地產網站牽頭在全國上百個城市啟動中國樓市“百團大戰”，招募抄底正規軍，此舉更是引發了業界和市場的廣泛關注。據悉，該招募帖在論壇發出不到一小時，就有246名購房者報名參與。“新政頻出劍指高房價，市場觀望情緒彌漫，部分購房置業剛性需求選擇潛伏。”百團大戰組織者如是說。

　　一位房地產專家對記者表示，樓市向來不缺少需求，只要房價回歸理性，首次置業及改善型需求兩股力量的集結或將引發新一輪的購房潮。按理說，雙方博弈，必定有一方要讓步。或許只有當市場結束觀望，博弈結束時，房地產市場才能真正恢復穩定、健康運轉。(作者 胡萍)