一次偶然機會記者獲悉，一個投資者全款購買80套北京某住宅項目。通過進一步調查發現，北京不止一個項目的銷售額靠個人的巨額投資拉動。專家分析，近期房價的滯漲讓前兩年活躍在商業地產的投資客轉而進入住宅市場。有開發商透露，比起過去短期獲利的運作方式，當下投資者關注資金安全的程度要遠遠大于所購房屋未來的升值潛力。

　　市場現狀

　　巨資買房頻現京城住宅市場

　　在剛剛過去的5月份，樓市未能延續4月的增長勢頭，銷量逐步回落。綜合北京房地產交易管理網、亞豪機構統計數據顯示，5月期房商品住宅成交套數為13662套，除去經濟適用房、限價房等保障性住房，實際成交的期房商品住房為11505套，同期成交的現房商品住宅為3464套，環比4月，期房商品住宅成交套數下降8.8%，實際成交的期房商品住房成交套數下降14%，現房商品住宅成交量下降2.6%。同時，京城部分項目的退房率高達30%。

　　從4月的交易峰值，到5月的成交回落與高退房并存，這中間均能看到投資客出沒的身影，這在記者近日踩盤中得到進一步驗證。在麗水蓮花·和庭的售樓處，有工作人員這樣介紹：“在我們項目買房的外省人士很多，像一個山西人一買就是好幾套�！庇浾哂嬎懔艘幌�，目前該項目在售均價為19000元/平方米，面積多在130多平方米，這意味著購買一套該項目房產就要動輒200多萬元。某項目的開發商也解釋：“有些項目的高退房率如果換算成退房人數，其實就是一筆，有個人能在一個項目購買80套房，而容易退單的購房人往往也就是這些投資客。一旦資金用途變化就可能放棄購房。”亞豪機構市場總監郭毅透露，目前投資客進入住宅市場的比例有所抬頭，雖還未達到2006年、2007年市場成交高峰期的水平，但要比2008年樓市低迷期明顯回升。“我們的調查發現，如近期開盤的金隅·可樂+、金泉時代兩項目，投資客的比例都達到三成以上�！�

　　開發商揭秘

　　抵押房產尋找新融資渠道

　　事實上，多數出現高退房率的項目負責人并不擔心出售房源的問題，但高退房率給品牌所帶來的負面影響卻是他們之前沒有料到的。有開發商向記者透露了高退房率的另一個內幕：“有時候是開發商融資的一種方式。有機構或是個人給開發商提供短期貸款，開發商把房子抵押給借貸方，等資金周轉壓力緩解再把房子‘贖’回來，這種借款的利率可能比銀行的還高一些，但是借到錢的速度要比銀行快很多。這種融資方式在地產商圈里也很普遍。”

　　除了開發商自謀融資渠道外，不少投資者認為，在低利率水平下，推遲緊縮政策將進一步引發通脹壓力和資產泡沫的放大。這其中，投資股票風險較大，黃金又沒有使用價值，而房地產是唯一一種兼具了使用功能和投資功能的產品，而且價格波動較小，雖然增值空間受物業的區位、環境、交通等條件的差異有所浮動，但保值能力強，長期持有能夠確保資金收益的穩定、安全，無疑成為了防范風險的最佳產品。

　　郭毅反映，目前住宅市場區別于往年的新特點是投資客的心態趨于成熟、理性，短線炒房現象已較為罕見，投資者多出于資金保值的目的長期持有。在對金泉時代項目的調查中就發現，投資目的的購房者中，預計投資周期在5至10年的客戶占到了絕大多數。一位購買該項目的投資者告訴記者，“我在金泉時代買了4套房，選擇首付兩成、10年期貸款付款，按照購買單價13500元/平方米計算，每年七、八萬元的租金就可以抵消月供，10年后房子本身還會升值�！睒I內人士透露，目前投資者進場也成為幫助開發商緩解資金壓力的一種渠道。

　　專家警示

　　開發商打住宅“主意”亦有風險

　　業內資深人士介紹，在樓市發展的高峰期，2006年投資客的投資主體是中心城區的大戶型高端公寓或景觀條件上佳的別墅項目，2007年的投資主體轉向了寫字樓和商業地產，進入2008年，樓市銷量一蹶不振，投資者也遭受資金縮水，損失慘重，在蟄伏一年多時間再度出手時，投資客的心態也發生了劇烈的變化，開始關注更貼近需求量大且地段較好的住宅項目。

　　多位開發商在接受記者采訪時介紹，目前投資客入市也較為謹慎，一般購買單套面積在140平方米以下的客戶占到七成的高比例，投資客不再選擇大面積的高端物業，而是更加關注小面積、低總價的戶型。郭毅分析，大戶型物業總價高，轉手或持有出租都不容易，尤其在目前國際經濟形勢尚未走出低谷的背景下，國際投資機構或個人很難拿出大筆資金收購物業，造成大戶型投資的周期拉長、回報降低，其投資價值愈加凸顯。

　　郭毅同時提示開發企業，投資傾向發生變化是一把雙刃劍，雖然投資客一次性購買多套，有利于開發商回籠資金，但是帶給開發商的經營風險也有所加大，投資客一旦后續購房款支付能力出現問題，選擇退房，必然會對開發商的經營收益和項目形象造成一定的損傷。

　　晨報記者 王麗婭