“崇文門精裝現房起價16500元”——2009年4月中旬，中國內地最大港資房地產企業香港新世界中國地產有限公司(香港股份代號：0917，下稱新世界中國)旗下北京新中驛項目(原北京新世界太華公寓C座)的開盤廣告著實吸引了很多人的眼球。

　　依靠香港新世界的品牌、項目優越的地理位置及較低的價位，截至6月2日，不到兩個月的時間里，該項目簽約量已近六成，套現超過2億元。

　　不過，記者深入調查后發現，自1996年建成后，北京新世界太華公寓A、B座被用來出售，而位置最好的C座新中驛一直被新世界中國用作酒店式公寓出租。歷經10余年，這些“二手”公寓開始被拋售，由于一直被開發商自持，投資者拿的將是一手房的合同。

　　一位接近新世界中國高層的人士向《投資者報》透露：“由于其內地業績的下滑，新世界中國不得不處理掉一些非盈利資產。”不過，這一說法沒有得到新世界中國方面的確認。

　　該人士認為：“新世界中國此舉除了套現之外，還迫于服務式公寓租金收益大幅下降，同時也跟其高層人事變動密不可分。”

　　變味的“二手”公寓

　　這已經不是新世界中國的“處女作”，與新中驛類似，位于中央別墅區、已經出租10余年的麗柏公寓也正在被新世界中國“清盤”。

　　沿著人流密集的崇文門新世界商場向南百余米，便可看見正在銷售的新中驛項目。“你可以直接參觀現房，價格最低16500元/平方米，最高23000元/平方米左右。”在8層一間臨時接待室，銷售人員肖雯告訴記者：“新中驛在售房源為216套。”

　　目前，崇文門區域新盤價格多在25000元/平方米以上，二手房價格也在18000元/平方米左右。新中驛每套200萬元上下的總價極具吸引力。

　　但當記者沿著狹長的走廊，進入一套90余平方米的一居時，不難看出其價格超低的原因：房間格局與普通商務酒店類似，一間客廳和臥室占據了主要空間，廚房與衛生間都略顯狹小。屋內只簡單地擺放著沙發椅和電視機，地毯上還有斑斑污跡。

　　“房子此前當作酒店出租，難免有些瑕疵。”肖雯表示。她稱：“太華公寓2001年對外銷售，開發商將C座自持，2003年開始當作酒店出租。”在其說辭下，該酒店目前的使用年限僅6年。

　　然而，一位曾經租住過太華公寓的香港開發商告訴記者：“早在2001年前，這個項目就以期房的形式銷售，售價在15000元/平方米左右，C座的酒店入住時間在1999年左右。”

　　肖雯告訴記者：“項目產權為70年，不過因為太華公寓的地是在1993年拿的，這樣算下來，新中驛產權只剩54年。”那么，意味著購房者的使用年限無緣無故“損失”了16年。

　　某知名房地產上市公司總經理說：“投資回報率的嚴重縮水才導致新世界中國的拋售行為，對于這樣的二手公寓，投資者最好謹慎考慮。”

　　縮水的“租金收益”

　　在北京，并不是所有投資房地產的人都能賺錢。

　　“我賠了很多。”北京新世界太華公寓A座的業主李先生一邊對記者說著，一邊無奈地搖著頭。李先生是一家香港公司內地區域首席代表。

　　李先生于1995年購買了北京新世界太華公寓A座的期房，當時的市值是222.6萬元。事實上，李先生購買這套住房的目的并非自用，而是主要為了投資。他說：“大部分太華公寓的業主都是為了投資而購買的。”

　　“最初，房子最高月租金達到23000元。但是現在卻只有當時的1/3，月租金僅有8000元左右。”據李先生介紹，有一些最初的投資者因為不能接受過低的出租價格，房屋甚至閑置了四五年。

　　記者調查后發現，奧運后北京服務式公寓投資回報率的確大幅下降，很多項目的租金水平甚至下降了一半。

　　“現在一居室的月租金在8000元左右，年租金回報率大概是5%~7%。”肖雯稱。為證實新中驛真實的租金水平，記者走訪了崇文門周邊幾家中介門店。“新世界90平方米的精裝房租金不超過7000元。”中介業務員均表示。

　　“2005年后北京的服務式公寓越來越多，租金也逐漸回落。奧運后，整個服務式公寓市場更陷入低谷。”曾經租住過太華公寓的一位香港開發商分析，“從2008年下半年開始，新中驛的出租率只有50%~60%，如今靠租金收益再無大利可圖，拋售也順理成章。”

　　套現支付擴張費用

　　“新世界中國擁有雄厚的財力，但未來發展計劃所需資金要上百億，資金壓力也很大。”新世界中國一位內部人士透露。

　　根據公開資料顯示，1999年新世界中國地產從新世界集團拆分出來在香港上市，目前總資產約517.2億港元，多元化物業組合包括56個主要項目，總樓面面積達2880萬平方米。2007年，鄭裕彤之孫鄭志剛全面掌管新世界集團業務，成為其第三代掌門人，也加快了在內地擴張腳步。

　　但2008年，受全球性金融危機的影響，新世界中國地產業績較2007年財年出現下滑。新世界集團2009年3月17日發布的年報顯示：2008年新世界中國地產銷售總額逾12億元人民幣，取得純利3.74億港元，較2007年同期下降59.31%。

　　另一方面，新世界中國地產的擴張腳步消耗著公司的現金流。由于支付上海、大連及沈陽新一期的發展項目工程款，截至2008年12月底，新世界中國地產現金及銀行存款為30.29億港元，較2008年6月底時的48.25億港元減少了近1/3。

　　2008年12月，新世界中國地產再度斥巨資用于北京崇外6號地的改造，建設一個總建筑面積約140萬平方米的商業項目，該工程預計耗資達110億元人民幣。

　　“如果重復去年的銷售成績，新世界中國的開發計劃肯定會受影響。拋售新中驛的收入既可以支付6號地前期開發費用，也能讓銷售額增加不少，這對上市公司很重要。”上述人士這樣分析。

　　按照28242.58平方米的準許銷售面積和17500元/平方米的均價計算，新中驛可套現近5億元。截至2009年6月2日，北京市房地產交易管理網現房查詢系統顯示，新世界太華公寓(京房權證市崇港澳臺字第10201號)中的新中驛216套房源已經簽約124套，回收現金2億多元，相比于2008年12億元的總銷售額已十分可觀。

　　早在2008年3月，新中驛曾計劃以23000元/平方米的均價銷售，但因市場低迷而推遲。10月，鄭志剛在公開場合表示新世界中國不會降價賣樓。然而半年多后的今天，這位年輕的掌門人不得不食言了。