5月以來，申城樓市進入難以言說的階段。

　　在上海的西北角，一個樓盤5月份新推出房源，銷售效果極佳。幾天之內銷售超過40%。興沖沖的銷售公司總經理，跑到總部“報功”，卻被一頓猛批：賣這么快干什么！幾天之后，該樓盤銷售速度放慢，價格上漲……

　　對上海的老百姓來說，申城樓市的轉變，似乎在一夜之間。而許多“圈內人”敏感地意識到，今年2月和3月時，這個市場“連投資客的影子都看不到”，而如今，老百姓“買漲不買跌”的心態攪動了申城樓市。

　　房價上漲帶來沖擊

　　官方數據顯示，5月和6月，申城樓市的供應量、成交量、成交價格明顯上漲。

　　以6月22日為例。“網上房地產”顯示，這一天，上海有一個“郊環以外”的樓盤新開盤，推出30套房源，面積為6489.44平方米。

　　與此同時，一天之內共預售各類商品房843套，面積8.84萬平方米。其中單價低于7000元，共計33105.94平方米；單價在7000-10000元，共計17513.13平方米；單價在10000-17500元，共計20466.4平方米；單價大于17500元，共計17322.82平方米。

　　而在“一手房區縣可售統計”中，至昨天下午3時，黃浦區只有13套普通住宅可售，盧灣區27套，徐匯區156套，長寧區105套。

　　如果“成交均價”上漲，不能全面反映情況。那么，單個樓盤價格的上漲，給老百姓帶來的心理沖擊，更為直接。

　　上周末，上海有將近20個樓盤推出新房源，嘉里不夜城、旭輝依云灣小城二期、浦江頤城、象嶼都城、保利西子灣等項目均取得開門紅。一個樓盤推出315套住宅，周末銷售了120套，均價在2.7萬元到2.8萬元之間。這個價格，就連樓盤相關負責人都承認“不算低”。

　　二手房的價格，也在上漲。與年初相比，如今的賣家“底氣”足了許多，“跳價”不斷。一名中介人員抱怨，自己代理的一單，賣家先后“跳價”5次，最終成交價比原先的報價，足足高出21萬！就連這個價格，賣家也不滿意，口口聲聲地說“賣早了”。

　　在浦東新區一個住宅小區，一套114平方米的房源，5月份掛牌價是240萬元，到了6月份，就抬高到了260萬元。

　　排隊購房只是表象

　　然而，老百姓看到的，許多只是表面現象。

　　上周末開盤的許多樓盤，直接采取了“排隊拿房號”的方式。然而，當樓盤外擁起人山人海，一個房號至少值3000元時，開發商也在不斷調整著自己的“心理價格”。

　　“開盤價并不能反映客觀事實。”一名業內人士透露，“那邊在排隊，這里就可能將部分位置、朝向較好的房源銷售單價調高1000元。”

　　在開盤現場，人為制造的緊張氣氛也常讓買房人陷入“再不買就沒了”的恐慌情緒。許多買房人最終買下房子的價格，比自己的預算要高出三四十萬。

　　另一個炒作手法是，宣稱自己的樓盤有“抄底資金”進入。一張溫州身份證，有時會顯眼地放在銷售中心接待臺的一角，銷售人員常有意無意地提起某個“溫州老大”。

　　上周五，一家房產公司的董事長獲悉相鄰樓盤的開盤價后，十分興奮：“他們開盤定了這個價格，再過幾個月，我開盤，至少單價要上去1000元。”

　　對銷售中介機構來說，春天來了。去年年底，許多機構無奈地關掉一家又一家門店，如今，機構又在“布點”。在記者的電子郵箱內，有時一周能收到20多份來自不同研究機構的房產市場報告。

　　不止一名房產專家提到，申城樓市的上漲，因為“利好因素很多”，包括上海建設國際金融中心和國際航運中心的規劃“落地”，明年將召開世博會，迪斯尼項目“敲定”、居轉滬細則出臺等等。

　　與此同時，眾多專家認為，在申城樓市新一輪上漲中存在泡沫。

　　開盤背后的“小九九”

　　買，還是不買？對許多老百姓來說，這個問題糾結于心。買一套房子，少則七八十萬元，多至幾百萬元，畢竟不是買菜那么簡單。

　　“房價跌時，許多買房人的心態倒是很穩，一點都不急。而房價一漲，買房人就急了，千方百計要買到一套房子。”在專家口中，這樣的“怪狀”，讓許多買房人“踏空”。

　　從上海樓市的現狀來看，遠未到“不顧一切入市”的瘋狂地步。其他不說，在上一輪價格下跌時“套牢”的許多樓盤，價格并未顯示出“強勁上漲”趨勢。

　　在申城樓市轉暖前，許多地處外環線以外、沒有成熟配套的樓盤處境尷尬。“價格已漲上去了，要跌下來，難上加難”。一些樓盤降價推出新房源時，門口站滿了前期買房的業主，要求退房或“退差價”。

　　一直到今年5月1日的“假日樓市”，許多大型房企仍在緊張地準備應急預案，“萬一在售樓現場，出現‘退房團’怎么辦！”僅僅一個多月后，“退房風波”似乎消失了。開發商的“底氣”也足了不少。“房價上去了，業主的不滿也沒有了。”一個地處松江的樓盤銷售人員明確表示。

　　對于開發商扎堆開盤，一種說法是，不少開發商希望盡快回籠資金，并在土地市場上“抄底”。從住宅用地市場來看，今年以來，上海頻有大動作。今年以來上海市規土部門共已發布45個土地出讓公告。第45號公告涉及閔行、嘉定、浦東新區、青浦共計4幅國有建設用地使用權，其中包含2幅純住宅用地。其中，最吸引人眼球的是青浦趙巷鎮特色居住區10號地塊，這幅地出讓面積達21.0228萬平方米，是今年以來上海土地市場出現的最大一幅住宅土地。

　　然而，另一種說法是，如果不是開發商資金鏈出現問題，那么，扎堆開盤最主要的原因，是部分開發商覺得“該出手了”。并不是所有的開發商都認為“上海樓市會一直這么漲下去”。

　　“選對房”究竟有多難

　　其實，在“熱氣騰騰”的5月和6月，開發商們還是聽到了許多不愿聽到的“聲音”。

　　就在不久前，傳出了申城啟動新一輪大型社區建設的消息。在5月25日的大型居住社區規劃工作專題會議上，相關負責人聽取了市規土局初步確定的本市15個大型居住社區規劃選址方案，其中包括以保障性住房為主的近郊6大基地和以中低價普通商品房為主的9個大型居住社區。與此同時，作為上海市最大的保障性住房基地之一，三林基地已全面開工。相關專家認為，上述舉動對調控申城的房價“有很大的作用”。

　　在規劃中，大型居住社區將盡量與快速交通“對接”，同時，大型居住社區內的衛生、學校、治安、公交、儲蓄、郵政、菜場和商業等要做到配套齊全、方便居民。

　　“建設大型居住社區消息的傳出，對許多開發商選擇在上周末推盤，應該有一定的影響。”相關人士分析。值得注意的是，在未來大型居住社區的規劃區域內，不少開發商已“聞風而動”。

　　研究人士指出，5月和6月的“井噴”，未必會一直延續下去。“關鍵看成交量，成交量下去了，樓市就存在變數。而現實狀況是，成交量不可能一直往上。”

　　“如果沒房子住，那我建議早點買房。但是，如果是改善型需求，那就建議買房人，千萬別頭腦發熱。”一名專家建議，“出于投資需求，希望買的房子能保值，最該重視的應是地段、交通和房型。”

　　對那些持幣待購的買房人，專家們的意見是“關鍵要選對房”。“現在每個人都在談論通脹預期，但就算如此，也應該選質量好的資產進行投資。”

　　不是所有的房子都可以買。這，大概是申城樓市熱的背后，買房人最應該明白的一個道理。（記者 晏秋秋）