對話深圳市房地產(chǎn)研究中心專家王鋒

　　深圳市是我國房地產(chǎn)市場在全國調(diào)整最早、調(diào)整幅度最大的一線城市。早在2007年10月，深圳市住房均價在達到最高點17350.26元后就逐步回落，但全國房地產(chǎn)市場是從2008年6月份才開始出現(xiàn)調(diào)整的。

　　但到了2009年上半年，全國房市一片火熱，深圳也不例外。全國住成交價格不斷上揚，成交量也不斷放大。而與其相伴隨的是，北京、上海新“地王”也開始不斷的誕生，資本市場上房地產(chǎn)股票也開始了新的價值重估。

　　而投資者也在疑惑，率先調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)在又如何了？

　　2009年7月9日，《證券日報》記者專訪了深圳市房地產(chǎn)研究中心的專家王鋒，試圖給投資者一些解答。

　　深圳上半年房市交易量增長200%

　　《證券日報》：您能簡要介紹下深圳今年上半年房市的成交情況嗎？

　　王鋒：上半年深圳商品房的銷售住宅約385萬平方米，同比去年增加了150%，基本上半年的交易水平就相當于2008年全年的水平。價格從去年底以來，應該說是逐步的上升，去年底12月的價格水平是10979元，今年第一季度因為有過節(jié)等因素本身價格水平還比較低，但是第二季度從4、5、6月價格水平就逐步的回升，到6月份價格水平就已經(jīng)過14200元左右，就是說目前的價格水平相對于去年12月的最低價應該說差不多漲了30%。

　　另外二手房的交易增長量也很快，銷售量上半年高達489萬平方米，而去年全年才350萬平米，這就是說上半年的交易量遠遠超過去年全年的水平了。

　　從目前的數(shù)據(jù)來看，深圳房地產(chǎn)市場的回暖應該說在全國是比較明顯的，也是非常有特點的。交易量基本上都是出現(xiàn)了150%、200%這種較大幅度的增長，市場的這種交易是非常活躍的。同時，價格在交易活躍的帶動下逐步在有所回升，這是市場的一個總體情況。

　　深圳6月份二手房交易量達歷年來最高水平

　　《證券日報》：聽銀行信貸人士講，深圳6月份一手房、二手房銷售比4月、5月份情況要差些？

　　王鋒：是一手房情況差些，二手房不差。一手房按市場規(guī)律顯現(xiàn)的比較明顯些，一旦價格漲了，一手房的交易量一般都是有所回落。深圳4月份一手房交易量最高，是79萬平方米，然后5月份是75萬平方米，6月份變成71萬平米，而這三個月的價格是逐步上升的。這種現(xiàn)象本身也表明了市場的規(guī)律，就是價格上漲了就相應地抑制消費者進一步的入市，有些價格比較高的自住消費，普通居民就發(fā)現(xiàn)差距比以前大了，在這種情況下銷售量就自然有所回落，這也是符合市場規(guī)律的事情。

　　二手房跟一手房還不太一樣，二手房的交易量實際上在6月份是歷年來最高的，高達114萬平方米，比4月份109萬、和5月份的97萬平米都高出一些。這主要是二手房市場本身價位要比一手房低一些。那么相應來說，對于一些低收入者，在一手房價格高漲時可能就進入二手房市場，這是一個方面。另一方面，二手房市場本身也是投資購房一個比較集中的細分市場，因為新房市場要做短期投資是很難的，從預售到拿到房貸至少1年時間嘛，一般做的都是相對長期一點的投資，而二手房一般容易做成短期投資，所以說，有時交易量高漲也代表這個市場短期投資可能有所增長。

　　樂觀看待下半年深圳房市

　　《證券日報》：下半年深圳房市您怎么看？

　　王鋒：下半年的市場形勢總體來看，我們上半年銷售速度比較快，同時供應的情況還不是很樂觀。尤其是我們房地產(chǎn)投資在一季度下降了20%，4月、5月下降幅度收窄了，表明市場隨著銷售的旺盛，開發(fā)商的投入開始增加，但下降幅度仍有9%左右。

　　這樣的話，供應與高漲的需求相比，供應的速度比較慢，我們1-6月的銷售面積幾乎是批準預售面積的2倍，就是批準預售面積跟不上有這樣一個問題。現(xiàn)在的話，我們市場的存貨還可以，市場上大概還有300萬平米的存貨，還能持續(xù)4、5個月，所以關(guān)鍵的問題是看下半年供應的增長情況，因為按照目前這個勢頭，1年新房的銷售量差不多有一個7、8百萬平方米左右吧。

　　目前已經(jīng)銷售了4百萬平米，加上3百萬的存貨差不多能夠滿足7百萬，今年的需求應該說是足夠了，因為下半年還不斷有一些新開工項目。應該說今年的情況還是可以的，基本上供應還能夠滿足，但是到明年就需要我們下半年需要增加更多的供應來保證明年的市場能夠達到供需的平衡。

　　所以說，總體看，最近一段時間，價格上漲它本身也體現(xiàn)了需求在國家刺激購房消費優(yōu)惠政策等作用下，使市場開始回暖。

　　但是，在深圳市這么一個特殊的城市，跟全國相比，它的土地資源是一個非常緊張的城市，后續(xù)城市建設的土地資源應該說是相對不足。

　　今年下半年我們現(xiàn)存供應量的情況來說基本不成問題。

　　中國城市化進程決定房市價格仍會繼續(xù)上漲

　　《證券日報》：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一種觀點稱，深圳、上海、北京是全國一線城市，深圳對房地產(chǎn)市場的敏感性是最強的，二、三季度是房地產(chǎn)比較熱的季節(jié)，如果今年第四季度房市調(diào)頭向下，則房市現(xiàn)在只是反彈，如果上去了，則房市就會V型反轉(zhuǎn)。

　　王鋒：實際上，中國的房地產(chǎn)市都談不上V型反轉(zhuǎn)，或者是什么樣的。從07年宏觀調(diào)控起到作用，然后08年開始進行的1年調(diào)整以后，那么可能很多的一些業(yè)內(nèi)人士包括專家預測了多種模型或模式：市場拐點到了，現(xiàn)在開始進入下行渠道了，可能是L型，V型，W型等多種說法，我個人認為這些說法都是缺乏一些理論和實踐的支撐的。

　　為什么這么講呢？因為實際上，我們對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的看法要跟中國經(jīng)濟整體的發(fā)展要結(jié)合起來，要跟中國城市化進程總體的發(fā)展要結(jié)合起來，不能單純這么講。

　　因為現(xiàn)在中國經(jīng)濟的快速增長，中國大城市城市化進程不斷的加快，實際上有點類似于歐美包括日本在戰(zhàn)后60年代左右那段時間經(jīng)濟起飛和城市化的快速進程，在這個過程中實際上經(jīng)濟可能會長達10-20年的快速增長。

　　調(diào)整只是一個短期現(xiàn)象，有的城市干脆就沒調(diào)整，稍微停了停就繼續(xù)增長了。只有像北京、上海、深圳市場經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，人口密度比較高，收入比較高，又是一個國際化的城市，或者是區(qū)域經(jīng)濟中心這樣的城市，那么它可能會出現(xiàn)價格比較大的波動，很多城市房價實際上還是臺階式的上漲過程。