去年中介“求客戶”

　　今年中介“求業主”

　　比起其他置業顧問，和平西街鏈家地產店的李磊(化名)運氣要好得多。他選擇了在二手房市場最好的時候進入這一行。“聽其他前輩說去年大部分置業顧問只能拿到底薪，而今年我們差的時候月收入也能上萬，一般要達到兩到三萬，”李磊告訴記者，還有比他運氣更好的，一個剛剛進入二手房市場的“小伙子”3個月拿了10萬元。

　　“由房價飛漲引發的‘恐慌性需求’大量入市，讓這些去年到處‘求客戶’的中介今年成了‘香餑餑’，”張大偉告訴記者，中介都希望房價越來越高。

　　一組來自中大恒基市場部的數據顯示，7月北京二手房均價已達11820元/平方米，這已經達到歷史最高，環比6月二手房均價11350元/平方米半月上漲幅度達4.1%。目前均價比年初的成交均價高2920元，半年累計上漲幅度已達32%。

　　“今年上半年是北京樓市歷年來最瘋狂的半年，成交量突破10萬套，連續4個月單月突破2萬套， 7月更是延續了這一高峰，在成交量、成交均價、成交總價上紛紛突破歷史最高峰。樓市徹底回填了去年的缺口。”張大偉分析后告訴記者。

　　而記者暗訪的多位二手房置業顧問共同表達的當前困擾是，“房源極度短缺”。李磊告訴記者，今年根本不愁找不到客戶，現在每天就是找房源。“由于房源少，現在幾乎沒有業主不返價的。少的會在有意向客戶后提幾萬，多的會提到三四十萬，”李磊透露。而另一位中介人士告訴記者，他為了尋找房源，曾經給區域內1000多位業主打電話詢問“有無房源出售”。

　　房蟲重新出動

　　短期收益驚人

　　事實上，二手房市場房源極度短缺并不是真正供需矛盾。“今年二季度以來，短炒房越來越多也是造成房源緊缺的假象，”張大偉表示。

　　據了解，一般兩年內再交易的房源為短炒房。另外還有部分短期內房蟲或者小中介公司用現金公證收房或者限時代賣等業務，以個人名義用全款或者定金在短期內獲得原房主房屋出售權的，也稱短炒房或三手房。這一情況主要出現在房價飛漲的時期，2006年、2007年市場比較多，2008年基本絕跡，今年二季度以來逐漸增加。

　　“短期炒作的高額收益也使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房。剛拿到二手房房本的業主就將房源加價掛牌的現象越來越多，”一位中介人士向記者表示。

　　“市場投機趨勢在明顯加強。與2007年不同的是，炒房客由中介變成了中小炒房主，”張大偉告訴記者，仔細觀察房源廣告就會發現，除了個人投資者，2007年市場流行的一些現金收房變種很可能繼續出現。限時代賣、限時賣房等約定期限定價代售的一些小中介公司的業務已經重新出現在市場上。這些人為的倒賣讓二手房市場多了很多投機因素。

　　“在7月僅半月房價就上漲4.1%的市場情況下，這樣的短期投資收益驚人。不僅這樣，因為近幾年的價格除2008年外，一直保持瘋漲，所以中期二手房投資獲益也非常可觀。5年內二手房源再上市最高投資收益117%。如果按照貸款首付30%計算，5年內二手房再上市，投入獲益比不計算出租及貸款利息，最高獲益達350%。年初購買的也能獲利首付的95%，非常驚人。”張大偉向記者計算。

　　短期投機風險追高

　　二手房市場安全因素受威脅

　　“現在炒房的主要是中小炒房者。可以用房蟲來形容。”一位業內人士告訴記者，房蟲賺的利潤與溫州炒房團是有區別的。短炒房面臨的風險更大，因為這些人主要是貼近社區，直接影響了所有房源，原來的溫州等炒房團基本炒的是一些高價的高檔住宅。

　　“按照北京的平均家庭收入水平在8000元以內，其理想的貸款額計算應該月供在4000元以內，這樣基本要保證貸款額度在60萬-70萬元左右。總價就應該保持在90萬-100萬元，而現在這樣的房子基本集中在郊區了。”張大偉表示。

　　近日發布的上半年北京地稅收入顯示，多項稅收與上年同期對比都出現了下滑，其中與房地產交易最密切的契稅更是近年來第一次出現了下滑。與去年同期相比契稅總征收額下降29648萬元，下降幅度達6.7%。

　　如果按照房價及成交量統計，減去契稅稅率下調的影響，契稅應該上漲100%以上，而實際契稅卻下降。張大偉認為，這說明房價飛漲過快已經使得業主對于房價十分敏感。

　　而另外一組數據也在證明著二手房投資風險正在逐步加高。中大恒基市場部調查顯示，今年上半年北京的二手房租售比首次突破了1：400，達到了1：402，部分區域甚至達到了1：420，而這一比例在2008年基本在1：335左右，上漲幅度達到了20%。“這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加，造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因是金融危機下出現的房租下降房價回暖。”相關人士介紹。

　　“目前北京的租售比的確已經超過了國際警戒線，某些區域或者房屋類型也確實存在泡沫。這說明二手房長期投資價格相對比較低，市場短期投機比例高。”張大偉分析認為。

　　而來自中國人民銀行北京營業管理部的數據顯示，北京二手房貸款在貸款總比例中逐漸增加達七成多。從2007年底的190億元、2008年底的345.8億元到2009年6月底的525.4億元。而增漲幅度最驚人的是今年上半年，貸款余額增加179.6億元，同比增長139.6%。

　　“如此大量的貸款額及較高的單套貸款值給北京的二手房市場帶來很大的不確定性，一旦目前的樓價回調到年初的水平將出現貸款額高于樓價的可能。所以已經踏空上半年的剛性需求應該理智對待市場，現在的賣方市場即使能夠勉強入市也不一定能買到合適的房產，對于投資需求更是不要在所有人已經瘋狂的時候出手，即使能獲利也是殘羹剩飯，不如保持觀望。”業內人士認為，現在的市場可以說炒作氣氛超過2007年。

　　商報記者 王營