北京市房地產交易管理網及各大中介機構發布的最新數據顯示，作為2009年下半年的開端，7月份二手房市場走勢依然強勁，均價首次突破萬元。業內人士表示，房價持續高位運行存在不理性因素，消費者在樓市過熱時期更應該審慎購房。

　　>>看點1 成交量突破2.5萬套

　　北京市房地產交易管理網存量房網簽數據顯示，7月份全市二手房成交量達到25695套，環比上漲了12.6%。這不但是在6月份22810套成交高位上的繼續攀升，還讓成交量挺進了超過2.5萬套的又一峰值階段。這其中，二手房住宅網簽總量以24916套再次刷新了北京二手房市場的交易紀錄，環比增長7.37%。

　　【解讀】“鏈家地產”市場研究部分析師張月認為，上半年二手房節節攀升的成交量主要依靠的是累積需求的爆發，隨著累積需求的逐步釋放，7月份一些受過熱市場刺激而提前釋放的需求入市，成為支撐高位成交的中堅力量，并進一步促使市場呈現“熱循環”。這些提前釋放的需求一旦過度釋放，必然會讓未來二手房市場出現一定程度的“需求斷檔”。張月提醒消費者，在市場過熱的情況下應該審慎購房。

　　>>看點2 12區縣成交均價首破萬

　　“鏈家地產”研究部發布的統計數據顯示，7月份本市12個區縣的二手房均價已達10280元/平方米，環比漲幅達3%，這是本市二手房成交均價首次突破萬元。另據“我愛我家”的統計，7月份城八區的二手房均價更是高達13341元/平方米，環比上漲3.17%。

　　7月份成交最為突出的典型區域主要集中在西、東、北部，包括廣安門、地鐵1號線石景山沿線區域、梨園、右安門、通州北苑、玉泉路等區域，成交最為突出的樓盤則幾乎都集中在東部區域，而這些熱點區域和熱點樓盤的二手房價格環比上漲幅度均達到5%以上。

　　【解讀】針對交易均價的上揚，“我愛我家”副總經理胡景暉表示，7月份，有投資意向的二手房客戶已占整體二手房成交量的39.28%，其資金相對充裕的交易特征正在加劇房源成交價格繼續上行的預期。投資客戶群交易比重的上揚，也在一定程度上形成了對自住需求客戶群的擠壓效應。與此同時，土地市場住宅用地的大幅溢價、開發商的惜售之風以及可售房源量的漸趨減少，也間接抬高了二手房賣方市場的收益預期，部分業主的跟風提價行為和二手房源偏緊等現狀成為市場交易價格非理性上漲的誘因。

　　>>看點3 中高價房源交易量攀升

　　“我愛我家”的數據顯示，7月成交二手房源的一大特點是大戶型成交比重增加，這也使得當月中高總價的房源交易量攀升明顯。

　　數據顯示，7月份，120-150平方米大戶型房源的成交環比漲幅為1.28%，其在整體交易比重中所占份額上升至8.45%，為今年以來的最高值。總價方面，成交比重最高的是120萬元以上區間房源，占整體交易比重的27.79%，環比漲幅高達4.31%；90萬-120萬元區間房源的成交比重上揚至23.99%，環比增長2.01%，為二手房市場的第二大成交區間；90萬元以下三個區間房源的成交量均呈現不同程度的滑落態勢，其中50萬-70萬元區間的環比跌幅達4.05%，成交比重已減少至17.93%。

　　【解讀】胡景暉認為，7月份中高價位二手房交易量攀升，一方面緣于中大戶型成交量的上漲，另一方面緣于單價的快速上漲。樓市連續數月的強勢上攻吸引了部分投資客戶陸續進場，助推了房價的上漲。

　　-觀察

　　房價持續上漲難以為繼

　　伴隨著二手房價格上漲的是供需矛盾正進一步加劇，二手房市場供需比已由1：4躍升至1：7以上。而與嚴重的賣方市場相矛盾的是：成交難度變大的趨勢日益明顯，表現為帶看次數增多、交叉看房次數增多。

　　張月認為，這從一個側面反映出部分市場需求對于過快增長的房價難以承受。熱點樓盤價格經過短期內的迅速走高后，已很難有與之相匹配的需求跟進，因此未來一段時間，有可能出現由樓盤價格過快上漲引發的需求“倒戈”局面。

　　中原地產三級市場部副總經理宮萍認為，7月份，銀監會曾表態要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，這將直接給近期有所抬頭的投資性需求降溫，給飛速回升的京城樓市以“緩沖”，預計8月的京城存量住宅網簽活躍度會有所降低，交易量也會有所回落。 ( 趙麗萍 )