改善型需求成主流

　　經歷過一段時間的量價齊升后，業內外都預言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會逐漸回歸到一個相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，7月市場價量在高位上進一步明顯上漲，市場所表現出意料之外的持續過熱，業內分析人士指出，改善型需求的進入客觀上起到放大購房需求的作用。

　　來自多家房地產經紀機構的統計數據顯示，北京二手房市場的購買主力正在不知不覺中發生變化，從春節后的首次置業需求為主變成改善型需求占據市場主流，這個趨勢在6月份便已經顯現，進入7月后越發明顯，其突出的特征是大戶型占據的比重越來越大。

　　來自“我愛我家”的數據顯示，7月120—150平方米大戶型房源的成交比重增勢最為顯著，環比漲幅為1.28%，其在整體交易比重中的所占份額上升至8.45%，為今年以來的最高值；相比之下，90平方米以下區間的成交比重則較6月下降0.16%，目前的所占比重為69.72%。

　　“鏈家地產”市場研究部認為，市場率先回暖的，主要為迫切的剛性需求，這樣的需求往往是初次置業者，而以升級置業、或者為孩子上學、為父母購房的改善型需求則是兼顧投資性質，因此有著市場回暖預期較強后再入市的特殊心理，也就是說往往較初次置業者稍作滯后，這也就導致了二手房成交面積逐月向中、大戶型轉移的根本原因。

　　“此外，總價檔位逐步向中高總價轉移，尤其是150萬—200萬元房產上漲最為突出，成交漲幅環比上漲17%左右。”“鏈家地產”市場研究部的分析人士對本報記者表示，這一方面源于中大戶型成交的上漲，另一方面源于單價的快速上漲。

　　“我愛我家”綜合各項數據指出，由于受到投資客群陸續入場的影響，7月中高總價的房源交易量攀升明顯，其中90萬—120萬元區間的成交比重上揚至23.99%，環比增幅2.01%，成為二手房市場的第二大成交區間，而成交比重最高的則被120萬元以上區間摘得，其已增至整體交易比重的27.79%，環比漲幅高達4.31%；與之形成鮮明對比的是，90萬元以下的三個區間均表現出不同程度的滑落態勢，其中50萬—70萬元區間的環比跌幅達4.05%，其成交比重已減少至17.93%。

　　業內分析人士指出，春節過后北京二手房市場長期處于量價齊升狀態，不斷攀升的房價客觀上對購買力相對較弱的首次置業剛性需求形成擠出效應，而改善型住房需求的進入彌補了市場需求的空缺，導致出現量價繼續攀升的局面，未來樓市的走向將取決于購買力的持續性。(記者 張一鳴）