二手房市場在連續(xù)四個月成交量達2萬套左右后，業(yè)內(nèi)外都預(yù)言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會逐漸回歸到一個相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，七月市場價量在高位上又一次明顯上漲，市場意料之外地持續(xù)走熱，逼近2.5萬套，創(chuàng)2009年的歷史新高，環(huán)比上漲7.37%。與此同時，二手房均價達到10280元/平米，成交均價首次破萬。

　　成交量

　　在成交高位中上漲7%，接近2.5萬套

　　據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，7月北京二手房網(wǎng)簽達到24916套的歷史新高，這不但是在6月份23205套的成交高位上繼續(xù)上漲7%以上，而且讓成交量接近了2.5萬套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅網(wǎng)簽成交量持續(xù)上漲，尤其是3月份凸顯井噴式增長，環(huán)比上漲幅度達113.09%，4月網(wǎng)簽交易量更是突破20000套。

　　而進入5月，首現(xiàn)2009年二手交易的下浮，下降幅度為8.27%，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。進入6月后，京城二手網(wǎng)簽交易持續(xù)活躍，交易量紀錄屢被打破。

　　7月，中國銀監(jiān)會表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執(zhí)行“二套房”政策，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，但從7月京城網(wǎng)簽交易量來看，影響不甚明顯。

　　對比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，與7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量僅為10998套，環(huán)比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　這是今年3月開始，首次低于11000套。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，部分購房者由于房價持續(xù)走高而放棄購買，是導(dǎo)致交易量下降的主要原因。

　　據(jù)記者了解，今年新房價格上漲速度很快，遠洋一方、卡夫卡、首城國際中心等樓盤單價都上調(diào)了數(shù)千元，這直接減弱了新房市場的購買力。

　　與此同時，7月份新房市場遭遇了最顯著的“捂盤”質(zhì)疑，7月份有25個住宅類樓盤新獲預(yù)售許可，新增的供應(yīng)套數(shù)在5000套以上，但是開發(fā)商實際開售的房源僅2600余套，且有多個樓盤領(lǐng)證未開盤，供應(yīng)量不足是導(dǎo)致交易下降的另一原因。

　　與新房相比，二手房市場的供應(yīng)相對穩(wěn)定，加上價格具有一定優(yōu)勢，因此很多剛需人群轉(zhuǎn)向購買二手房，這導(dǎo)致了二手房交易上漲，一手房交易量下降。

　　成交價

　　成交均價環(huán)漲3%，首次突破萬元

　　與成交量同時持續(xù)上漲的還有成交價。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，7月份全市二手房均價已達10280元/平米，環(huán)比漲幅達3%；這也是二手房成交均價首次破萬。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，高漲的需求是刺激業(yè)主心理預(yù)期走高、房價上漲的原動力。累積的需求經(jīng)歷過2008年的價格相對低點和2009年年初的平穩(wěn)，對于短期內(nèi)過快上漲的價格一般難于承受，反而是新增需求對于相對較高的房價承受能力較強。

　　7月份需求的一大特點就是，部分未消化累積需求轉(zhuǎn)為隱性觀望需求，而新增需求成為迫切剛性需求。

　　中原地產(chǎn)三級市場部的統(tǒng)計也顯示，中高檔二手商品房價格大幅上漲后的6-7月，部分剛性需求的自住型消費者持觀望態(tài)度，交易占比降低至50%，改善型消費者的占比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預(yù)期”觀點將資金投入不動產(chǎn)的消費者陸續(xù)進入市場，占比達25%左右。這部分人也是支持7月市場成交量和成交均價上漲的主要動力。

　　7月份二手房樓市還有一個顯著特點是，成交總價向中高總價位轉(zhuǎn)移，尤其是150萬-200萬房產(chǎn)成交量上漲最為突出，成交量環(huán)比上漲17%左右。鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，這一方面源于中大戶型成交的上漲，另一方面源于單價的快速上漲。

　　- 預(yù)測

　　價格過快上漲 需求可能“倒戈”

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，7月份與嚴重的賣方市場相矛盾的是：成交難度變大，主要表現(xiàn)在帶看次數(shù)增多，交叉看房次數(shù)增多。

　　這從一個側(cè)面反映部分需求對于過快增長的房價難于承受，一方面迫于剛性需求而不斷看房，另一方面對匹配房源少價格日益高的局面難于承受。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部提醒消費者，熱點樓盤經(jīng)過短期內(nèi)價格走高后，已很難有與持續(xù)上漲相匹配的需求，因此，在未來一段時間，樓盤價格繼續(xù)過快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

　　二套房貸的從緊，將直接為樓市的投資性需求降溫，因此北京中原三級市場研究部預(yù)計8月的京城存量住宅網(wǎng)簽活躍度會有所降低，交易量有所回落。

　　- 典型區(qū)域

　　朝青

　　房源降四成，次新房消化快

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，7月份朝青區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲20%，但房源登記量迅速萎縮，降幅達40%左右，供需比由原來的1：4左右驟升至1：8左右，區(qū)域二手房均價則達到13250元/平米，環(huán)比漲幅達到6%左右。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，二手房成交高位始于三月份，并在高位持續(xù)五個月之久，在此期間朝青區(qū)二手房成交一直非常突出，不但去年上市的累積房源消化迅速，新增房源的上漲速度也遠不及需求上漲速度，而七月份新增房源因出現(xiàn)“疲態(tài)”而斷檔，這與需求不降反漲形成了較大的反差，導(dǎo)致了消費者心理預(yù)期嚴重走高，最終價格明顯上漲。

　　亞運村

　　超90平米戶型成交過半

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，7月份亞運村區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲高達73%，而房源登記量則下降了15%左右，供需比由原來的1：4.5左右驟升至1：8.3左右；區(qū)域二手房均價則達到13500元/平米，環(huán)比漲幅達到5%左右；而在成交量上90平米以上環(huán)比成交漲幅達到27%，成交占比已達到53%左右，遠高于整體市場成交占比不足四成的狀態(tài)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，經(jīng)過幾個月價格高位成交之后，部分升級置業(yè)群體的購房心理由微妙轉(zhuǎn)為迫切，這是支撐亞運村區(qū)域需求和成交上漲的原動力，同時也就刺激了價格的上漲。

　　石景山

　　需求漲三成，小戶型受寵

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，7月份石景山區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲三成，供需比達到1：8.7左右；區(qū)域二手房均價則達到11500元/平米，環(huán)比漲幅達到5.3%左右。對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，區(qū)域需求的快速上漲主要源于價格的相對低點，在整體二手房價突破萬元后，屬于城八區(qū)的石景山，剛剛過萬的二手房價就顯得較有競爭力，再加上房源供應(yīng)中接近八成為50-70平米的小戶型，因此這里成為初次置業(yè)剛性需求的首選區(qū)域，也就是說高漲的房價致使部分初次置業(yè)者“順流”至價格相對低點的區(qū)域，最終促進了石景山區(qū)域價量的上漲。(張家齊）