二手房市場在連續(xù)四個(gè)月成交量達(dá)2萬套左右后，業(yè)內(nèi)外都預(yù)言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會(huì)逐漸回歸到一個(gè)相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，七月市場價(jià)量在高位上又一次明顯上漲，市場意料之外地持續(xù)走熱，逼近2.5萬套，創(chuàng)2009年的歷史新高，環(huán)比上漲7.37%。與此同時(shí)，二手房均價(jià)達(dá)到10280元/平米，成交均價(jià)首次破萬。

　　成交量

　　在成交高位中上漲7%，接近2.5萬套

　　據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，7月北京二手房網(wǎng)簽達(dá)到24916套的歷史新高，這不但是在6月份23205套的成交高位上繼續(xù)上漲7%以上，而且讓成交量接近了2.5萬套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅網(wǎng)簽成交量持續(xù)上漲，尤其是3月份凸顯井噴式增長，環(huán)比上漲幅度達(dá)113.09%，4月網(wǎng)簽交易量更是突破20000套。

　　而進(jìn)入5月，首現(xiàn)2009年二手交易的下浮，下降幅度為8.27%，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。進(jìn)入6月后，京城二手網(wǎng)簽交易持續(xù)活躍，交易量紀(jì)錄屢被打破。

　　7月，中國銀監(jiān)會(huì)表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”政策，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，但從7月京城網(wǎng)簽交易量來看，影響不甚明顯。

　　對比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，與7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量僅為10998套，環(huán)比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　這是今年3月開始，首次低于11000套。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，部分購房者由于房價(jià)持續(xù)走高而放棄購買，是導(dǎo)致交易量下降的主要原因。

　　據(jù)記者了解，今年新房價(jià)格上漲速度很快，遠(yuǎn)洋一方、卡夫卡、首城國際中心等樓盤單價(jià)都上調(diào)了數(shù)千元，這直接減弱了新房市場的購買力。

　　與此同時(shí)，7月份新房市場遭遇了最顯著的“捂盤”質(zhì)疑，7月份有25個(gè)住宅類樓盤新獲預(yù)售許可，新增的供應(yīng)套數(shù)在5000套以上，但是開發(fā)商實(shí)際開售的房源僅2600余套，且有多個(gè)樓盤領(lǐng)證未開盤，供應(yīng)量不足是導(dǎo)致交易下降的另一原因。

　　與新房相比，二手房市場的供應(yīng)相對穩(wěn)定，加上價(jià)格具有一定優(yōu)勢，因此很多剛需人群轉(zhuǎn)向購買二手房，這導(dǎo)致了二手房交易上漲，一手房交易量下降。

　　成交價(jià)

　　成交均價(jià)環(huán)漲3%，首次突破萬元

　　與成交量同時(shí)持續(xù)上漲的還有成交價(jià)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月份全市二手房均價(jià)已達(dá)10280元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)3%；這也是二手房成交均價(jià)首次破萬。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，高漲的需求是刺激業(yè)主心理預(yù)期走高、房價(jià)上漲的原動(dòng)力。累積的需求經(jīng)歷過2008年的價(jià)格相對低點(diǎn)和2009年年初的平穩(wěn)，對于短期內(nèi)過快上漲的價(jià)格一般難于承受，反而是新增需求對于相對較高的房價(jià)承受能力較強(qiáng)。

　　7月份需求的一大特點(diǎn)就是，部分未消化累積需求轉(zhuǎn)為隱性觀望需求，而新增需求成為迫切剛性需求。

　　中原地產(chǎn)三級市場部的統(tǒng)計(jì)也顯示，中高檔二手商品房價(jià)格大幅上漲后的6-7月，部分剛性需求的自住型消費(fèi)者持觀望態(tài)度，交易占比降低至50%，改善型消費(fèi)者的占比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預(yù)期”觀點(diǎn)將資金投入不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)者陸續(xù)進(jìn)入市場，占比達(dá)25%左右。這部分人也是支持7月市場成交量和成交均價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　7月份二手房樓市還有一個(gè)顯著特點(diǎn)是，成交總價(jià)向中高總價(jià)位轉(zhuǎn)移，尤其是150萬-200萬房產(chǎn)成交量上漲最為突出，成交量環(huán)比上漲17%左右。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，這一方面源于中大戶型成交的上漲，另一方面源于單價(jià)的快速上漲。

　　- 預(yù)測

　　價(jià)格過快上漲 需求可能“倒戈”

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月份與嚴(yán)重的賣方市場相矛盾的是：成交難度變大，主要表現(xiàn)在帶看次數(shù)增多，交叉看房次數(shù)增多。

　　這從一個(gè)側(cè)面反映部分需求對于過快增長的房價(jià)難于承受，一方面迫于剛性需求而不斷看房，另一方面對匹配房源少價(jià)格日益高的局面難于承受。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部提醒消費(fèi)者，熱點(diǎn)樓盤經(jīng)過短期內(nèi)價(jià)格走高后，已很難有與持續(xù)上漲相匹配的需求，因此，在未來一段時(shí)間，樓盤價(jià)格繼續(xù)過快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

　　二套房貸的從緊，將直接為樓市的投資性需求降溫，因此北京中原三級市場研究部預(yù)計(jì)8月的京城存量住宅網(wǎng)簽活躍度會(huì)有所降低，交易量有所回落。

　　- 典型區(qū)域

　　朝青

　　房源降四成，次新房消化快

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月份朝青區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲20%，但房源登記量迅速萎縮，降幅達(dá)40%左右，供需比由原來的1：4左右驟升至1：8左右，區(qū)域二手房均價(jià)則達(dá)到13250元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)到6%左右。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，二手房成交高位始于三月份，并在高位持續(xù)五個(gè)月之久，在此期間朝青區(qū)二手房成交一直非常突出，不但去年上市的累積房源消化迅速，新增房源的上漲速度也遠(yuǎn)不及需求上漲速度，而七月份新增房源因出現(xiàn)“疲態(tài)”而斷檔，這與需求不降反漲形成了較大的反差，導(dǎo)致了消費(fèi)者心理預(yù)期嚴(yán)重走高，最終價(jià)格明顯上漲。

　　亞運(yùn)村

　　超90平米戶型成交過半

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月份亞運(yùn)村區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲高達(dá)73%，而房源登記量則下降了15%左右，供需比由原來的1：4.5左右驟升至1：8.3左右；區(qū)域二手房均價(jià)則達(dá)到13500元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)到5%左右；而在成交量上90平米以上環(huán)比成交漲幅達(dá)到27%，成交占比已達(dá)到53%左右，遠(yuǎn)高于整體市場成交占比不足四成的狀態(tài)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，經(jīng)過幾個(gè)月價(jià)格高位成交之后，部分升級置業(yè)群體的購房心理由微妙轉(zhuǎn)為迫切，這是支撐亞運(yùn)村區(qū)域需求和成交上漲的原動(dòng)力，同時(shí)也就刺激了價(jià)格的上漲。

　　石景山

　　需求漲三成，小戶型受寵

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月份石景山區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲三成，供需比達(dá)到1：8.7左右；區(qū)域二手房均價(jià)則達(dá)到11500元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)到5.3%左右。對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，區(qū)域需求的快速上漲主要源于價(jià)格的相對低點(diǎn)，在整體二手房價(jià)突破萬元后，屬于城八區(qū)的石景山，剛剛過萬的二手房價(jià)就顯得較有競爭力，再加上房源供應(yīng)中接近八成為50-70平米的小戶型，因此這里成為初次置業(yè)剛性需求的首選區(qū)域，也就是說高漲的房價(jià)致使部分初次置業(yè)者“順流”至價(jià)格相對低點(diǎn)的區(qū)域，最終促進(jìn)了石景山區(qū)域價(jià)量的上漲。(張家齊）